Nhiều rào cản
Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, sàn nhà và tường trong ngoài đều bong tróc… là cảnh tượng tại phần lớn các chung cư cũ, vốn là sản phẩm tiêu biểu của thời bao cấp, chỉ dành cho những cán bộ, công chức nhà nước “phấn đấu và nỗ lực đạt thành tích nhiều lắm mới có suất ở đó”.
Thế nhưng sau hàng chục năm sử dụng nhưng không được duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, tới nay niềm tự hào nhà tập thể, như chia sẻ của ông Ngô Ngọc Sơn, Tổ trưởng lô K chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP.HCM), đã trở thành nỗi lo thường trực của người dân bởi nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào. Ông Sơn cho biết, nhiều lần bàn lên, bàn xuống, từ doanh nghiệp tới chính quyền, nhưng tiếng nói chung trong việc đồng thuận để cải tạo, xây mới các chung cư cũ vẫn bế tắc, bao gồm cả khu nhà nơi ông sinh sống.
Với những người sinh sống trong chung cư cũ như ông Sơn, ám ảnh bởi cảnh tượng trần nhà thấm nước rồi vỡ ra từng mảng lớn hay tình trạng nhếch nhác và nguy hiểm luôn rình rập từng ngày như vậy, nhiều người chấp nhận ký vào bản đồng ý triển khai, nhưng cũng có những người không đồng ý vì thấy đền bù chưa thỏa đáng.
Là một trong những chủ đầu tư tích cực tham gia cải tạo nhiều dự án chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP - Invest thừa nhận, rất khó để thỏa thuận với các cư dân nếu chiếu theo quy định cải tạo chung cư trước đây. Nhiều dự án chung cư cũ dù đã xuống cấp trầm trọng, nhưng người dân kiên quyết không nhận đền bù do giá trị đền bù theo quy định thấp hơn so với giá thị trường, còn nếu áp mức giá hiện tại thì chủ đầu tư sẽ không có lãi.
Ngoài ra, sự ràng buộc về chiều cao, mật độ dân cư khi tiến hành xây mới dự án trên nền chung cư cũ cũng khiến doanh nghiệp ngại tham gia xã hội hóa cải tạo chung cư cũ do chính quyền phát động. Thực tế, tại Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các tòa nhà chung cư cũ đều nằm trong các quận nội thành, là khu vực nằm trong vùng bị khống chế về mật độ, chiều cao xây dựng, đây là rào cản lớn đối với các chủ đầu tư khi tham gia dự án cải tạo chung cư cũ, bởi nếu không được xây cao tầng thì rất khó thu hồi vốn trong bối cảnh chi phí đầu vào cao như hiện nay. Thậm chí, ngay cả khi chấp nhận “chịu thiệt” để cùng chung tay với Nhà nước trong việc giải quyết vấn đề chung cư cũ, việc thiếu đồng thuận giữa các cơ quan, ban ngành có liên quan cũng cản bước doanh nghiệp.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, trong đó có 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo rất chậm chạp. Chỉ tính riêng tại TP.HCM, trong giai đoạn 2015-2020, Thành phố đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237/474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, nhưng mới di dời được 6 khu, phá dỡ 4 khu cấp D và xây mới 2 khu.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, thông thường, việc cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm: Một là xây dựng những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng việc bố trí tái định cư tại chỗ; hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, nếu hạch toán theo quy định hiện hành, sau khi trừ mọi chi phí bao gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất thấp nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia.
Ngoài ra, bên cạnh vướng quy định chung cư cấp D phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, một nguyên nhân cốt yếu khác khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ ì ạch là chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng)” do thiếu sự đồng thuận của ngành tài chính; chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ như hành lang, cầu thang, sàn mái…
 |
Chung cư Vĩnh Hội tại quận 4, TP.HCM đã rất xập xệ. Ảnh: Trọng Tín |
Đã có lối ra
Mới đây, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó quy định chi tiết việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư và phương án phá dỡ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, mang lại kỳ vọng sẽ hóa giải được những rào cản nói trên.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những khúc mắc trong phá dỡ nhà chung cư cũ lâu nay gặp phải đến từ 3 vướng mắc lớn, đó là quy hoạch, phương án thỏa thuận bồi thường cho người dân và tiêu chí đánh giá, kiểm định chất lượng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ. Với Nghị định 69/2021, ông cho biết, mặc dù vấn đề về quy hoạch chưa được đề cập tới, nhưng điều quan trọng là đã có những quy định cởi trói việc phê duyệt cho các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trước đây, quy định cụ thể về chính sách bồi thường cũng như chi tiết từng loại chung cư cũ buộc phải phá dỡ.
“Về quy hoạch, tôi cho rằng vấn đề này sẽ được quy định riêng, bởi cải tạo chung cư cũ cần phải được đặt trong tổng thể quy hoạch chung, trong đó phải đảm bảo được các yếu tố về tầng cao, mật độ dân số, cơ sở hạ tầng kết nối...”, ông Đính chia sẻ thêm.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc CTCP Thanh Bình Hà Nội cũng cho hay, Nghị định 69/2021 đã nêu rõ, trường hợp công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước thì phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong sổ đỏ, phần diện tích ngoài sổ đỏ giải quyết theo pháp luật đất đai.
Ngoài ra, Nghị định 69/2021 cũng quy định việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và chỉ cần tối đa 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của khu chung cư đó tham gia.
“Đây là những điều kiện mở, tạo cơ chế thuận lợi cho doanh nghiệp khi tham gia dự án cải tạo chung cư cũ”, ông Thanh nhấn mạnh. Tuy vậy, ông cũng lưu ý tới một số vấn đề nghị định mới chưa đề cập đến, đó là vấn đề nâng cao nhận thức của người dân về tầm quan trọng của việc cải tạo chung cư cũ, bởi lợi ích dành cho tất cả các bên, chứ không riêng người dân, doanh nghiệp hay Nhà nước.
Theo PGS-TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trong công tác cải tạo, xây lại nhà chung cư cũ tại Việt Nam hiện nay, việc đầu tiên là cần phải có sự phối hợp chặt chẽ của cả 3 cấp chính quyền liên quan trực tiếp là cấp tỉnh/thành phố, cấp huyện/thị xã và cấp xã/phường.
“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chừng nào chưa có sự vào cuộc rốt ráo của chính quyền thì chừng đó chưa thể thành công. Chúng ta có bài học của nước láng giềng Trung Quốc khi cải tạo TP. Bắc Kinh, một đại đô thị cũ kỹ với chiều ngang 63 km, chiều dọc 45 km mà chỉ trong 14 năm, từ năm 1994 đến năm 2008, đã mang một bộ mặt mới tinh. Thậm chí, tại Bắc Kinh còn có những những khu nhà từ cách đây 700 năm mà vẫn giải tỏa được”, ông Chung lấy dẫn chứng và nhấn mạnh rằng, làm được điều này là do họ có một cơ chế hợp lý, thực hiện việc nhà nước đứng ra thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu chung cư cần cải tạo, rồi thuê các doanh nghiệp xây theo quy hoạch mới. Chỉ khi nhà nước đứng ra đóng vai trò trung tâm thì mới có thể thu hút được nguồn vốn để phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.
