Nếu Luật Đất đai chưa được sửa, các luật khác chưa “chạy” theo, thị trường sẽ vẫn èo uột
 |
| Ông Phạm Quang Tú, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư TTG |
Nhìn vào thực tế thị trường bất động sản hiện tại, tình cảnh chung vẫn còn nhiều “rối ren”. Bởi dù đã có những động thái hỗ trợ từ Chính phủ và các cơ quan quản lý, tập trung vào 2 nội dung chính là hành lang pháp lý và dòng tiền, nhưng cả 2 nội dung này còn nhiều vướng mắc và có quan hệ mật thiết với nhau, gỡ được pháp lý, mới thông được dòng tiền và ngược lại, có dòng tiền mà pháp lý không chuẩn thì cũng không thể giải ngân.
Đây là câu chuyện “con gà - quả trứng” và với bối cảnh hiện tại, cần thêm nhiều thời gian các vấn đề trên mới được tháo gỡ triệt để. Tôi lấy ví dụ, doanh nghiệp không có tiền thì không thể tiến hành giải phóng mặt bằng để đủ điều kiện huy động vốn thực hiện dự án theo luật định, cũng như đến bước đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất cho dự án. Điều này đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế tiến thoái lưỡng nan.
Nhiều quan điểm cho rằng, nên sửa Luật Đất đai, từ đó làm căn cứ sửa đồng bộ các luật liên quan, nhưng nếu nhanh thì phải đến tháng 7/2024 sắc luật này mới có thể được thông qua, sau đó lại cần thêm thời gian thực hiện và sửa các luật khác. Do đó, các điểm nghẽn chính chưa thể được tháo gỡ sớm và thị trường sẽ tiếp tục phải chờ.
Thời gian trước, mỗi tháng, các địa phương công bố vài dự án đấu giá, đấu thầu, nhưng hiện tại, các thông tin này gần như không còn xuất hiện. Thực tế này phản ánh rất rõ câu chuyện vướng mắc pháp lý, về khó khăn của doanh nghiệp khi làm dự án.
Riêng với câu chuyện giảm lãi suất, theo quan sát của tôi, mức giảm hiện tại chưa nhiều và nếu có cũng chỉ hỗ trợ phần nào các chủ đầu tư, trong khi nhà đầu tư thứ cấp, người dân khó tiếp cận vốn vay bởi thực tế, nhiều sản phẩm họ đầu tư trước đó pháp lý chưa đầy đủ (như hợp đồng góp vốn…), nên hiện không có tài sản đảm bảo để vay vốn. Lãi suất giảm chưa giải quyết được vấn đề cốt yếu, một số tổ chức tín dụng có doanh nghiệp “sân sau” nên việc ký hết giải ngân là để phục vụ cho các dự án của tổ chức đó. Việc chủ đầu tư hạ giá mạnh và đưa ra những điều kiện nhận ưu đãi - hạ giá rất phiêu lưu, điển hình như đóng 95% giá trị hợp đồng thì được giảm 31% trên tổng giá trị… (việc đóng tiền như này là không đúng với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản).
Tóm lại, nếu Luật Đất đai chưa được sửa, các luật khác chưa “chạy” theo, thị trường bất động sản sẽ còn trầm lắng, các doanh nghiệp sẽ vẫn trong tình trạng “chạy ống thở”, tức là thở thoi thóp, chứ chưa thể “thở mạnh” ngay trở lại được.
Giai đoạn khó khăn nhất đã ở lại phía sau
 |
| Ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land |
Vấn đề được các thành viên thị trường quan tâm nhiều thời gian gần đây là lãi suất. Mới đây, các ngân hàng thương mại đã đồng loạt giảm lãi vay, nhưng vẫn còn cao. Bởi nếu các ngân hàng thương mại có thể huy động ở mức 9%/năm thì khi cho vay cũng phải cộng thêm khoảng 4%/năm (tương đương mức 13%/năm).
Dẫu vậy, động thái này cũng ít nhiều mang đến sự tích cực, với các nhà đầu tư sẽ giúp giảm bớt áp lực trả lãi cao, nhất là người đang dùng nhiều vốn vay, tâm lý thị trường cũng trở nên tốt hơn, từ đó mang lại kỳ vọng cải thiện thanh khoản. Đó là về phía cầu, còn từ phía cung, việc giảm lãi suất giúp giảm bớt áp lực bán cắt lỗ sản phẩm của nhà đầu tư.
Theo quan sát của tôi, có một số nhà đầu tư đã chuyển từ tâm lý chờ đợi sang bắt đáy, nhưng vẫn rất thận trọng trong việc dùng đòn bẩy bởi thói quen này chỉ phổ biến khi thị trường bước vào giai đoạn uptrend, trong khi hiện tại thì chưa, nếu có sử dụng cũng chỉ thực hiện với các sản phẩm, thương vụ thực sự tiềm năng.
Về tổng quan, thị trường bất động sản hiện vẫn trầm lắng, thanh khoản chưa mấy cải thiện. Với nhiều doanh nghiệp môi giới địa ốc, nhân sự nhiều sàn chỉ còn khoảng 20-30% so với trước, điều này phần nào cho thấy sự ảm đạm của thị trường lúc này.
Điểm đáng lưu ý là hiện tại, các nhà đầu tư quan tâm nhiều tới mảng để ở, nhưng phân khúc chủ lực ở mảng này là nhà chung cư đã tăng khoảng 30% giá trị trong 2 năm qua, khiến phần lớn người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Khi phân khúc này giao dịch “làng nhàng” thì thị trường khó có thể sôi động, bởi thực chất, nhịp điệu của thị trường là do các hoạt động đầu tư tạo nên, chứ sản phẩm gắn với nhu cầu ở không làm được điều đó.
Về điểm thuận lợi, tôi cho rằng, việc USD suy yếu, trong khi tiền đồng mạnh lên sẽ mang đến nhiều dư địa giảm lãi suất, từ đó thị trường sẽ đỡ ngột ngạt hơn. Dòng tiền đã chảy ra xã hội dễ hơn, hoạt động mua bán, cầm cố, dùng đòn bẩy cũng dễ hơn trước, nên từ nay đến cuối năm thị trường sẽ dễ chịu hơn, nhưng khởi sắc thì chưa. Dù vậy, có thể khẳng định, giai đoạn khó khăn nhất đã ở lại phía sau.
Nhà ở và căn hộ dịch vụ sẽ được quan tâm nhất
 |
| Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam |
Tâm lý chung của nhà đầu tư bất động sản hiện nay nghiêng về sự thận trọng, hướng đến mô hình tăng trưởng ổn định và lợi nhuận tốt hơn trong dài hạn. Vì vậy, để đạt lợi nhuận cao trong năm nay, cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều đang sắp xếp lại chiến lược kinh doanh, đầu tư để chọn đúng thị trường và tài sản.
Dự báo, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ổn định từ giữa năm 2023, khi tình hình lãi suất chắc chắn hơn. Tuy còn nhiều khó khăn, song vẫn có một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội tham gia thị trường. Trong đó, nhà ở và căn hộ dịch vụ, đặc biệt là những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực của người lao động, chuyên gia và người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc, sẽ là những phân khúc nhận được nhiều sự quan tâm nhất từ thị trường.
Thị trường có thể ấm lên từ cuối năm nay
 |
| Ông Phạm Văn Nam, Chuyên gia đào tạo kinh doanh bất động sản |
Theo quan sát của tôi, sau động thái giảm lãi suất từ các ngân hàng, số lượng người mua bất động sản đã nhúc nhắc tăng, giúp thanh khoản thị trường được cải thiện phần nào. Hiện nay, người mua thường ưu tiên sản phẩm ở thực như nhà thu nhập thấp, giá rẻ, hoặc các loại đất giảm giá, đất cắt lỗ. Đặc biệt, thị trường đã xuất hiện một số “cá mập” đi săn “hàng ngộp” đã giảm giá mạnh từ 40-50%.
Dù vậy, đó chỉ là những điểm cải thiện nhỏ, còn bức tranh chung của thị trường địa ốc vẫn ảm đạm. Thực tế, chờ đợi vẫn đang là tâm lý chủ đạo trên thị trường, hầu hết nhà đầu tư đang giữ thế quan sát nhiều hơn và nhóm người đi mua thường là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức, có đội nhóm, thay vì đại trà như trước.
Hy vọng rằng, với những thông tin vĩ mô hỗ trợ quan trọng như Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất USD chậm lại, lãi suất trong nước có dấu hiệu giảm… sẽ giúp thị trường bất động sản ấm dần lên từ cuối năm 2023 và hiện tại được xem là giai đoạn “lấy đà”.
Một tác động khá tích cực mà tôi ghi nhận được từ nhóm nhà đầu tư đi săn hàng thời gian gần đây, đó là việc giảm lãi suất đã khiến nhà đầu tư mạnh dạn hơn trong sử dụng đòn bẩy tài chính với các cơ hội tốt. Người mua nhà để ở cũng đang được tiếp cận vốn vay ở mức hợp lý hơn, khoảng 9-10%/năm, thay vì 12-13%/năm như trước đây, cho dù chưa phải trên diện rộng.
Ghi nhận tại khu vực TP. Thủ Đức, phân khúc căn hộ có giá bán khoảng 2-3 tỷ, hay cao hơn là khoảng 5 tỷ đồng đã nhúc nhắc có thanh khoản. Một số chủ đầu tư lớn phía Nam đang đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt, người mua chỉ cần trả trước 500-600 triệu đồng là có thể sở hữu căn hộ giá trị 2-3 tỷ đồng với các gói vay ưu đãi và thời gian trả nợ kéo dài.
Riêng với các sản phẩm đất nền gần khu công nghiệp, nhiều sản phẩm trước đây được rao bán khoảng 1,5 tỷ đồng/lô, thì nay giá giảm xuống khoảng 1 tỷ đồng/lô. Đây cũng là sản phẩm đang được nhà đầu tư quan tâm.
Tôi nhận thấy một diễn biến đáng lưu ý khác, đó là dòng tiền bắt đầu có sự dịch chuyển từ Bắc và Nam, mà theo phản hồi từ nhiều nhà đầu tư, nguyên nhân là do phía Nam đang và sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn phía Bắc, cũng là thủ phủ của nhiều ngành sản xuất.
 |
Thị trường địa ốc bắt đầu xuất hiện tín hiệu của sự hồi phục. Ảnh: Dũng Minh |
Nhiều người bạn của tôi đã lựa chọn Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… để đầu tư, bởi đây là các địa bàn gắn với nhiều dự án trọng điểm, tạo lực đẩy cho kinh tế địa phương. Chẳng hạn, Đồng Nai có nhiều dự án lớn, trọng điểm như cao tốc Long Thành - Dầu Giây, TP.HCM - Phan Thiết, sân bay Long Thành…, nên 2 năm tới sẽ là khu vực có tốc độ phát triển rất cao.
Hay với Bình Phước, mặt bằng giá đất hiện còn thấp nên tiềm năng tăng giá trong tương lai là rộng mở. Sau giai đoạn giảm giá mạnh, nhiều sản phẩm đất nền ở khu Đồng Phú đã “hồi” về mức giá cách đây vài ba năm. Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm các sản phẩm đất nền thổ cư có diện tích vài trăm mét vuông để xây nhà trọ cho thuê tại khu vực này.
Dưới bề mặt đóng băng vẫn có những dòng chảy
 |
| Ông Nguyễn Hoàng, Chuyên gia bất động sản |
Thị trường bất động sản nói chung và tại TP.HCM nói riêng những ngày trước và sau Tết Nguyên đán 2023 vẫn diễn biến trầm lắng, chứ không sôi động như những năm trước. Những người bi quan thì coi đây là giai đoạn “đóng băng”, còn người lạc quan kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sẽ mang đến sự tích cực hơn cho thị trường.
Vậy thực tế, những người đầu tư bất động sản đang giữ tâm thái nào? Rõ ràng, thách thức lớn nhất với người mua bất động sản nói chung và nhà đầu tư nói riêng lúc này là giá bất động sản không ngừng leo thang, khó tiếp cận vốn vay và lãi suất tăng cao, bên cạnh đó là niềm tin vào thị trường rất thấp. Đây là những yếu tố chính khiến thị trường trầm lắng kéo dài suốt thời gian qua (cung thiếu, sức mua giảm).
Khó khăn, thách thức là rất nhiều, nhưng không vì thế mà thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông” hoàn toàn như nhiều nhận định. Dưới bề mặt đóng băng đó vẫn có những dòng chảy. Đối với người có tiền nhàn rỗi, kinh nghiệm đầu tư và am hiểu thị trường bất động sản, cơ hội luôn hiện hữu và thực tế là giao dịch vẫn diễn ra, dù âm thầm, điều mà người trong nghề vẫn gọi là đi săn “hàng ngộp”. Hiện tượng này xuất hiện từ cuối năm 2022, chứ không phải mới đây.
Bạn tôi, anh Hoàng Mạnh Đ. (43 tuổi), là chuyên gia của một tập đoàn dầu khí nổi tiếng, song rất “mát tay” trong lĩnh vực bất động sản. Năm 2022, anh rút bớt tiền từ chứng khoán để đầu tư bất động sản và vào cuối năm, anh mua lại một căn hộ cao cấp ở quận 4 (TP.HCM) với giá giảm đáng kể so với hồi đầu năm là gần 100 triệu đồng/m2. Sau khi mua căn hộ với giá gần 4 tỷ đồng, anh cho thuê lại với giá thuê gần 20 triệu đồng/tháng.
Tính ra, mức lợi nhuận từ cho thuê vào khoảng 6%/năm chỉ thấp hơn đôi chút so với lãi suất gửi tiết kiệm, nhưng ổn định trong dài hạn và đem lại dòng tiền ngay, hơn nữa là giá bán căn hộ chắc chắn sẽ tăng khi thị trường hồi phục. Ngoài ra, anh cũng đang chuẩn bị hoàn tất việc mua một mảnh đất ở một địa phương giáp ranh TP.HCM do người bán đang gặp áp lực tài chính nên phải bán cắt lỗ.
Khi được hỏi tại sao lại quyết định đầu tư bất động sản vào thời điểm này? Liệu đây có phải là lúc giá bất động sản xuống đáy? Anh bạn tôi giải thích, người đầu tư bất động sản kinh nghiệm sẽ không có khái niệm bất động sản giá đáy hay thủng đáy như lĩnh vực chứng khoán, mà chỉ có giá phù hợp hay không.
Điều này tùy thuộc vào sự am hiểu thị trường của người đầu tư, biết phân tích bất động sản đó thực sự mang lại lợi nhuận hoặc có tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai, bên cạnh những yếu tố khác như pháp lý hoàn thiện, cơ chế chính sách hấp dẫn của người bán hoặc chủ đầu tư (nếu đầu tư theo dự án)… và quan trọng nhất là phải có sẵn nguồn tài chính, không bị phụ thuộc vào vốn vay hoặc biến động lãi suất.
Trả lời tiếp cho câu hỏi, cơ sở nào để tin thị trường sẽ sớm hồi phục? Anh cho biết, đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn, đầu tư cho tương lai và niềm tin cho sự phục hồi của thị trường là những cơ chế, chính sách hỗ trợ của Chính phủ và các cơ quan quản lý.
Trên thực tế, liên tiếp các chính sách tháo gỡ vướng mắc được đưa ra từ đầu tháng 3/2023 như Nghị định 08/2023 của Chính phủ về xử lý trái phiếu doanh nghiệp như hoãn, hoán đổi nợ…; Nghị quyết 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, trong đó có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…
Ngân hàng Nhà nước cũng đã quyết định điều chỉnh một số mức lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 15/3/2023 và theo đó, các ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất huy động. Dù mức giảm chưa nhiều, nhưng cũng tạo điều kiện để giảm lãi suất cho vay.
Mới đây nhất, một vài doanh nghiệp bất động sản lớn đã bước đầu giải quyết được khó khăn tài chính, cụ thể là thỏa thuận thành công việc sắp xếp lại các khoản nợ trái phiếu. Điều này một lần nữa khẳng định năng lực của các chủ đầu tư lớn này, đồng thời cho thấy các đối tác vẫn tin tưởng vào họ cũng như thị trường.
Có thể thấy, các cơ chế, chính sách là một trong những động lực quan trọng và sẽ phát huy hiệu quả mạnh mẽ khi những giải pháp cụ thể đi vào thực tế. Và dù trước mắt thị trường còn nhiều khó khăn, nhưng các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm và am hiểu thị trường vẫn có những quyết định đầu tư phù hợp, thị trường vẫn có những giao dịch ở những phân khúc được quan tâm.
Thị trường dù trong hoàn cảnh nào cũng tồn tại cơ hội
 |
| Ông Trần Minh, Chuyên gia - nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp |
Thị trường địa ốc bắt đầu xuất hiện tín hiệu của sự hồi phục sau khi một loạt giải pháp được Chính phủ và cơ quan quản lý nhà nước ban hành, từ Nghị quyết 33 về các giải pháp tổng thể cho thị trường tới Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, cũng như động thái hạ lãi suất của các ngân hàng thương mại.
Đây là điều tích cực, trước mắt giúp nhà đầu tư và các thành viên thị trường hiểu rõ hơn về thông điệp của nhà chức trách về việc sẽ không để thị trường sụp đổ, mà dần trở lại quỹ đạo ổn định và hướng tới sự bền vững trong tương lai. Khi bên mua không còn lo ngại thị trường sẽ “sập” như giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm, đây là cơ sở để bên bán chủ động với các kế hoạch kinh doanh của mình.
Vấn đề chỉ còn là thời điểm nào thị trường hoàn toàn hồi phục và sản phẩm nào sẽ trở thành tâm điểm đầu tư trong giai đoạn tới? Hiện nay, qua khảo sát của cá nhân tôi cùng đồng nghiệp cho thấy, bên mua tạm chia thành 3 nhóm, bao gồm: Nhóm có hàng, nhóm mua bất động sản đu đỉnh ở giai đoạn 2021-2022 và nhóm có sẵn tiền mặt (bao gồm cả chưa có hàng và có sẵn hàng). Cả nhóm này vẫn đang chờ thời điểm thích hợp để tham gia nên việc giao dịch trên thị trường vẫn ở mức thấp là có thể hiểu được.
Thời gian vừa qua, mặt bằng giá một số loại hình bất động sản như đất nền, đất thổ cư ở các vùng sốt nóng… đã giảm khá mạnh do thanh khoản yếu, cộng thêm áp lực nợ vay khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ để thu hồi vốn. Trong khi đó, những loại hình như chung cư, nhà phố… có mặt bằng giá cao hơn do nguồn cung khan hiếm và tính thiết thực trong khai thác kinh doanh.
Vì thế, các nhà đầu tư đều đang quan sát và cố gắng “dò đáy” thị trường, hay được gọi cách khác là “giá chạm đáy”. Tuy nhiên, việc xác định đâu là “giá chạm đáy” là bất khả thi, bởi nó phụ thuộc vào quan điểm và khẩu vị rủi ro của từng người. Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, chỉ có khái niệm “giá hợp lý”, bởi quan điểm đầu tư đất là phải có tầm nhìn dài hạn từ 2-3 năm trở lên, chứ không như chứng khoán có thể mua đi bán lại ngay để kiếm lời. Việc giảm giá trong ngắn hạn do khó khăn chung từ thị trường sẽ không quyết định được khả năng thành công khi đầu tư đất.
Theo tôi, thị trường dù trong hoàn cảnh nào cũng tồn tại cơ hội và hiện tại cũng vậy, thậm chí cơ hội còn lớn hơn, nhất là với người có sẵn nguồn tài chính bởi lúc này bất động sản đang xuống giá, không sốt nóng. Tuy nhiên, ở bình diện chung, sẽ cần thêm 3-6 tháng nữa để kiểm nghiệm sức phục hồi của thị trường do độ trễ chính sách.
Giai đoạn sắp tới, nhà đầu tư kỳ vọng sẽ chứng kiến một thị trường sôi động hơn, nhưng cũng bình ổn hơn theo nghĩa được Nhà nước đảm bảo tốt hơn quyền lợi của mình khi quyết định mua bất động sản và xa hơn có thể là trái phiếu doanh nghiệp hoặc nhiều sản phẩm đầu tư tài chính khác, thay vì phải bồn chồn như hiện nay.
Hiện là “thời điểm vàng” để mua bán hoặc sáp nhập dự án
 |
| Ông Cao Hữu Phi, Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp |
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất khó khăn, không chỉ với doanh nghiệp mà còn cả với nhà đầu tư và người dân. Bối cảnh vĩ mô chịu tác động từ nhiều yếu tố bên ngoài như bất ổn địa chính trị gia tăng, nguy cơ suy thoái kinh tế thế giới…, còn trong nước là thực trạng vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, áp lực lạm phát và lãi suất tăng… khiến thị trường trầm lắng kéo dài. Chưa kể, trước đó, chúng ta phải đối mặt với việc đại dịch Covid-19 tái bùng phát, nên lần suy thoái này có thể là nặng nề nhất trong 3 lần suy thoái gần nhất.
Nếu như chứng khoán, chúng ta có thể thấy đỉnh và đáy, thấy số lượng mua bán, giao dịch hàng ngày, nhưng bất động sản lại không như vậy, mà chỉ biết được thông qua các thông tin như lãi suất giảm, số lượng giao dịch ở các phòng công chứng… nên rất khó đoán định.
Một thông tin tích cực đối với thị trường bất động sản là mới đây, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã có chủ trương tháo gỡ vướng mắc cho các dự án còn tồn đọng, cũng như bắt đầu xem xét chấp nhận dự án đầu tư mới. Vì thế, tôi cho rằng, hiện là thời điểm phù hợp để đưa ra quyết định mua bán hoặc sáp nhập dự án.
Hiện tại, giá bất động sản tại TP.HCM và khu vực vùng ven đã được kéo về thời điểm trước dịch. Ở một số phân khúc và dòng sản phẩm trong khu vực trung tâm thành phố ghi nhận giá giảm khoảng 20-30%, còn ở khu vực ngoại ô hoặc xa hơn giảm từ 50-70%. Chưa kể, trước áp lực lạm phát tăng, bất động sản sẽ là kênh trú ẩn đáng tin cậy. Nói cách khác, bất động sản sẽ là lựa chọn an toàn cho người có tiền nhàn rỗi.
Một lưu ý nữa là Chính phủ đã lùi thời hạn trình Quốc hội thông qua dự án Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi. Nếu được thông qua thì cũng phải đến giữa năm 2025 mới có thể áp dụng luật mới. Do đó, hiện là “thời điểm vàng” để mua nhà, xây dựng căn hộ dịch vụ, tòa nhà văn phòng… do chi phí không còn quá cao như trước đây.
