Thị trường địa ốc TP.HCM trước làn sóng dịch chuyển

Đất nền liên tục xác lập mặt bằng giá mới

Theo phân tích của DKRA, 10 năm qua, thị trường đất nền TP.HCM, trong đó tâm điểm là khu Đông cho thấy, thị trường trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường nếu có diễn ra cũng chủ yếu ở góc độ thanh khoản, còn xét về mặt bằng giá, cứ sau mỗi lần trầm lắng, thị trường sau đó phục hồi với một bằng giá mới cao hơn.

Lấy mốc thời gian từ năm 2006 đến nay để so sánh về giá, DKRA cho biết, trong vòng khoảng 10 năm qua, đất nền tại khu Đông đã có mức giá tăng cao từ 5 - 10 lần. Đơn cử, tại quận 2, nếu như năm 2006, đất nền khu An Phú - An Khánh có giá 8 - 20 triệu đồng/2, thì đến tháng 2/2017, đã vọt lên ngưỡng 66 - 155 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất tại khu Thủ Thiêm cùng thời gian này đã tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2, lên tới 102 - 155 triệu đồng/m2.

Hay đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi cách đây 10 năm có giá 6 - 13 triệu đồng/m2, thì nay đã đạt mốc 25-80 triệu đồng/m2. Riêng khu vực Cát Lái, hồi năm 2006 ghi nhận giá 4 - 7 triệu đồng/m2, đến quý I/2017 được giao dịch ở mức 16 - 25 triệu đồng/m2. Giá đất nền một số nơi tại quận 2 như đường Nguyễn Hoàng, trục đường Mai Chí Thọ, mặt tiền đường song hành vào thời điểm tháng 2/2017 tăng 15 - 35% so với năm 2015.

Không chỉ có quận 2 tăng giá, đất nền quận 9, Thủ Đức cũng đã biến động mạnh và leo thang trong một thập niên qua. Chỉ riêng trong năm 2016, khu vực quanh phường Phước Long B, dọc theo trục đường Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, giá đất nền đã tăng 20 - 30% so với năm 2015. Sau 10 năm, giá đất tại khu vực này tăng 3 - 5 lần so với năm 2006.

Theo biểu đồ diễn biến giá đất tại quận 9 của DKRA, trong vòng 10 năm qua, giá đất nền tại đây đã biến động khá cao, từ mốc 3 - 6 triệu đồng/m2 năm 2006, đã chạm ngưỡng 18,5 - 32 triệu đồng/m2 hiện nay. Trong suốt chu kỳ này, giá đất quận 9 đã bất ngờ vọt lên cao nhất vào giai đoạn 2015 - 2016, từ 15 - 23 triệu đồng/m2, đã bứt phá lên ngưỡng 16 - 30 triệu đồng/m2.

DKRA đánh giá, nguyên nhân giá đất quận 2 và quận 9 tăng đột biến trong 10 năm qua là nhờ ăn theo hạ tầng. Các công trình cầu, đường, tuyến giao thông mới trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng được đầu tư tại khu Đông đã kích giá đất tăng mạnh. Các dự án đáng chú ý gồm hầm Thủ Thiêm, Đại lộ Võ Văn Kiệt, hệ thống cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, xa lộ Hà Nội, tuyến Metro số 1, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và đường vành đai.

Nhờ hưởng lợi từ hạ tầng này, quận 2 trở thành trung tâm giao tiếp lớn của cả TP.HCM, trong khi quận 9 nằm liền kề quận 2 cũng được cộng hưởng mạnh mẽ. Điều này giúp cho phân khúc đất nền, thị trường căn hộ, nhà phố/biệt thự được đông đảo khách hàng mua để ở và cả nhà đầu tư quan tâm, giao dịch nhiều.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia bất động sản, giá đất tăng mạnh trong chu kỳ dài, 10 năm không phải là điều lạ. Bởi xét ở góc độ cung cầu, dân số TP.HCM không ngừng gia tăng, trong khi quỹ đất ngày càng eo hẹp, dẫn đến cầu lớn hơn cung. Ngoài ra, tâm lý của người Việt lâu nay vẫn thích tích lũy tài sản bất động sản là đất và nhà hơn là chung cư.

Từ những lý đó, hiện nay, đất nền vẫn được xem là phân khúc “vua”, thu hút dòng vốn của giới đầu tư đổ vào. Tuy nhiên, theo DKRA, đất nền, nhà phố đã tăng với tốc độ nhanh trong vòng 3 năm qua, đặc biệt giai đoạn 2015-2016 có thể mang lại nhiều phản ứng tiêu cực cho thị trường.

Một trong số đó là cơn sốt giá đất đang ngày càng trở nên xa rời nhu cầu thực tế của người dân. Hiện tượng này có thể ảnh hưởng tới tâm lý người mua, tác động không tốt tới quá trình phát triển bền vững của thị trường. Biểu hiện rõ nhất là thanh khoản thị trường đứng trước áp lực giảm tốc.

Căn hộ nghiêng về khu Tây

Với thị trường căn hộ, theo phân tích của DKRA, thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung.

Nếu trong năm 2016, các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 70% nguồn cung thị trường), trong khi nguồn cung căn hộ bình dân (có giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn) thiếu hụt, gây lo ngại sự mất cần bằng của thị trường, tạo ra những tác động không tốt, thì đến quý I/2017, một lượng lớn các dự án căn hộ bình dân được tung ra thị trường, giúp thị trường cân bằng trở lại.

Cụ thể, trong quý I/2017, lượng căn hộ bình dân tung ra thị trường chiếm khoảng 45% nguồn cung thị trường, mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.

Về tổng quan, nguồn cung căn hộ trong quý I/2017 giảm gần 60% so với cùng kỳ, đạt hơn 7.100 căn, nhưng lượng hấp thụ vẫn tốt với khoảng 4.946 căn, đạt 69% nguồn cung trong quý.

Bên cạnh đó, sự chuyển dịch phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực.

Theo đó, nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở, thì đến quý I/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%. Khách hàng người nước ngoài và Việt kiều mua nhà tại Việt Nam tiếp tục có dấu hiệu tốt sau Nghị định 99/2015 của Chính phủ.

Cũng theo DKRA, bên cạnh sự chuyển dịch về phân khúc và nhu cầu mua nhà, thị trường căn hộ cũng đang dịch chuyển vị trí nguồn cung. Theo đó, trong năm 2016, các dự án căn hộ tập trung chủ yếu ở khu Đông (chiếm khoảng 31%), nhưng đến quý I/2017, thị trường ghi nhận sự trỗi dậy của khu Tây khi khu vực này chiếm đến khoảng 49% nguồn cung toàn thị trường (khoảng 3.494 căn).

Giải thích về sự chuyển dịch vị trí nguồn cung từ khu Đông sang khu Tây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cho rằng, mấu chốt đầu tiên vẫn là yếu tố hạ tầng. Trục đường Võ Văn Kiệt hiện hữu (trục giao thông huyết mạch nối khu Đông với khu Tây) đã tạo ra diện mạo mới cho toàn khu Tây, giúp khu Tây dễ dàng kết nối tới khu Đông, hay trung tâm Thành phố.

Một số công trình giao thông như nâng cấp đường Kinh Dương Vương cũng kích thích sự phát triển của bất động sản khu Tây. Bên cạnh đó, trong những năm gần đây, hệ thống tiện ích của khu Tây liên tục phát triển, xuất hiện nhiều tập đoàn nước ngoài đến đầu tư, cũng là yếu tố quan trọng để các chủ đầu tư địa ốc dịch chuyển về khu vực này.

Mặt khác, giá bất động sản khu Tây đang thấp hơn khu Đông, tạo ra cơ hội sở hữu và cả cơ hội đầu tư lớn cho khách hàng.

“Còn về nguyên nhân sụt giảm nguồn cung căn hộ cao cấp là do trong năm 2016, đặc biệt là quý III, quý IV, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng đột biến, lượng tiêu thụ khá tốt (khoảng 80%) và chủ yếu là khách hàng đầu tư. Tuy nhiên, đến nay, tại thị trường thứ cấp, tính thanh khoản không tốt, sinh lời ít, khiến chủ đầu tư đang quan sát để đưa ra những kế hoạch tiếp theo”, ông Lâm giải thích và cho rằng, nhìn tổng thể, thị trường đang diễn biến khá lạc quan.

Nhiều thông tin về hạ tầng giao thông được đề xuất và khởi công, các đề xuất quy hoạch vùng và các dự án mới, khu đô thị được Thành phố chấp thuận đầu tư, đẩy giá đất nhiều khu khu vực tăng so với đầu năm. Trong năm nay, nguồn cung căn hộ, nhà phố/biệt thự tiếp tục dồi dào, trong đó phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung toàn thị trường.