Nghịch lý thanh khoản thấp, giá neo cao
Thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 đối mặt với nhiều thách thức, từ việc dòng vốn bị kiểm soát chặt, nguồn cung sản phẩm mới cạn kiệt đến thanh khoản tắc nghẽn. Những tưởng khi khó khăn giá bất động sản sẽ giảm, nhưng thực tế vẫn không ngừng đi lên.
Cuối quý I/2022, một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đầu tư dự án căn hộ ở Bình Dương (khu vực giáp ranh với TP. Thủ Đức) hướng đến nhóm khách hàng trẻ, có nhu cầu ở thực, giá bán theo kế hoạch ban đầu khoảng 32 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,5 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 70-80 m2, phù hợp cho những gia đình trẻ nên nhận được nhiều quan tâm. Tuy nhiên, mức giá chính thức 38-40 triệu đồng/m2 công bố mới đây khiến không ít người “vỡ mộng” khi đẩy giá trung bình căn hộ lên 2,6-3,2 tỷ đồng/căn. Lý do tăng giá, theo chủ đầu tư, là bởi mọi chi phí đầu vào dự án đều tăng cao, nếu không điều chỉnh sẽ lỗ, cho dù doanh nghiệp không muốn.
Không chỉ dự án kể trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hầu hết dự án căn hộ ở TP.HCM, Bình Dương công bố ra thị trường gần đây đều đã tăng giá bán so với dự kiến ban đầu hoặc so với các đợt mở bán trước đó.
Đơn cử, tại dự án căn hộ Akari City (Võ Văn kiệt, Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long, giá bán tăng ở cả nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, trong tháng 12/2021, khi giai đoạn 1 dự án hoàn thiện, chủ đầu tư đã bàn giao 1.800 căn và lập tức thiết lập mặt bằng giá mới, từ 35-38 triệu đồng/m2 tăng lên 40-43 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn mở bán đợt 2, mức giá dự kiến sẽ tăng tiếp khi mặt bằng giá chung của phân khúc chung cư khu Tây TP.HCM đã chạm mức 45-50 triệu đồng/m2, riêng khu vực Bình Tân, Bình Chánh vào khoảng 55-58 triệu đồng/m2.
Ngoài Akari City, một số dự án lân cận như Picity High Park (quận 12) do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư, giá mở bán đầu năm 2020 ở mức 38-40 triệu đồng/m2, hiện tại chuẩn bị chào bán block 1 và 2 với giá dự kiến tăng lên mức 46-57 triệu đồng/m2, tức tăng thêm 8-17 triệu đồng/m2.
Hay như dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân) của Tập đoàn Hưng Thịnh, giá căn hộ diện tích từ 34-35 m2 đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 2-2,3 tỷ đồng, căn hộ 3 phòng diện tích 84 m2 có giá tới 5,6 tỷ đồng, tương đương 57-67 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% so với thời điểm mở bán đầu quý IV/2021.
Một dự án căn hộ khác chuẩn bị công bố ra thị trường tại TP. Thủ Đức (khu vực quận 9 cũ) với tên thương mại Lumière có giá bán trung bình lên đến 65-70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), vượt xa dự đoán mà các thành viên thị trường trước đó ước chừng khoảng 55-60 triệu đồng/m2.
Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng có giá bán neo ở mức cao. Ông La Cẩm Nam, Tổng giám đốc Công ty An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên đầu tư, phân phối thị trường nhà phố cho biết, mặc dù thanh khoản thị trường nhà phố quý II/2022 giảm mạnh so với quý trước, nhưng giá bán không những không giảm mà còn tăng.
“Tại các phường Linh Trung, Linh Tây dọc theo trục đường Phạm Văn Đồng hay Phước Long A, Phước Long B của TP. Thủ Đức, nhà ở các con hẻm xe ô tô vào được hầu hết đều có giá bán từ 80-100 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ giá càng cao”, ông Nam nói, đồng thời chia sẻ thêm, cũng có trường hợp do cần tiền nên chấp nhận bán thấp hơn từ 5-10% so với mặt bằng chung, nhưng chỉ là cá biệt.
 |
Thị trường dù trong giai đoạn nào cũng tồn tại khó khăn và cơ hội. Ảnh: Lê Toàn |
Cơ hội vẫn hiện hữu
Theo ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Anh Group, trong bối cảnh hiện tại, ngay cả những doanh nghiệp bất động sản trường vốn cũng gặp khó khăn, chứ chưa nói đến vốn mỏng, do luôn cần vốn gối đầu cho các dự án. Thực tế, ngoài vốn tự có, nguồn vốn vay ngân hàng hay kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều rất quan trọng với các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án, thế nhưng lại đang bị kiểm soát rất chặt chẽ. Chưa kể, một kênh dẫn vốn quan trọng khác là từ người mua nhà nhưng đối tượng này cũng đang khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.
“Cả bên mua và bên bán đều khó khăn nên việc toàn thị trường gặp khó là dễ hiểu”, ông Vinh nói.
Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đánh giá, việc các cơ quan quản lý nắn dòng tín dụng để điều tiết thị trường, hạn chế dòng tiền chảy vào các phân khúc đầu cơ là cần thiết, nhưng quan trọng hơn lúc này là giải pháp khơi thông nguồn cung sản phẩm ra thị trường, đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và muốn làm được điều đó, cần sớm tháo gỡ những vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án.
Ở góc nhìn khác, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, khả năng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng bền vững, lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có nền tảng vững vàng, nguồn lực tài chính ổn định mới có thể tồn tại và phát triển, ngược lại, những chủ đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ dần bị đào thải.
“Do vậy, các nhà phát triển dự án cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh… trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống”, bà Trang Bùi nói.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho hay, thị trường dù trong giai đoạn nào cũng tồn tại khó khăn và cơ hội. Trên thực tế, bên cạnh những doanh nghiệp gặp khó khó khăn về dòng tiền, vẫn có không ít doanh nghiệp nắm giữ quỹ tiền mặt lớn đang chờ cơ hội thâu tóm, sáp nhập hoặc mua rẻ tài sản, đặc biệt là bất động sản.
Với các nhà đầu tư cá nhân có nguồn tài chính dư dả, theo ông Chánh, hiện là thời điểm thích hợp để lựa chọn những sản phẩm bất động sản có giá trị. Khoản lợi nhuận lớn đến từ chu kỳ tăng trưởng 3-5 năm, chứ không phải “lướt sóng” ngắn hạn. Theo đó, việc lựa chọn những dự án đầu tư lâu dài cần đảm bảo các yếu tố cốt lõi như pháp lý dự án đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, quy hoạch đồng bộ và bài bản, hạ tầng nội khu triển khai nhanh, kết nối tốt với hạ tầng giao thông khu vực…
“Từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để mua vào bất động sản, bởi về lâu dài, đây vẫn là kênh đầu tư an toàn và mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư”, ông Chánh nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông La Cẩm Nam nhìn nhận, thị trường dù khó khăn kéo dài nhưng chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, áp lực tài chính chủ yếu đến từ các chủ đầu tư, trong khi đa phần nhà đầu tư cá nhân đều thận trọng, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, nếu có cũng chỉ ở mức thấp nên không khiến họ gặp sức ép phải bán tháo.
“Chưa kể, thông tin sở hữu căn hộ có thời hạn 50-70 năm thay vì sở hữu lâu dài dù mới chỉ là đề xuất nhưng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người mua nhà, cộng thêm lạm phát, lãi suất có xu hướng tăng cao khiến nhiều người muốn chọn nhà liền thổ làm kênh trú ẩn. Do đó, giá nhà liền thổ tại TP.HCM trong tương lai sẽ còn tăng tiếp.
Thị trường đang gặp khó khăn kép
 |
| Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản SeaHoldings |
Doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với khó khăn “kép” là khó huy động vốn, pháp lý dự án vướng mắc kéo dài nên thiếu sản phẩm mới, trong khi lượng tiêu thụ vẫn rất chậm.
Thậm chí, nhiều khách hàng mua nhà chậm tiến độ thanh toán, có trường hợp xin thanh lý hợp đồng, lấy lại tiền, chấp nhận chịu phạt.
Trước thực tế trên, nhiều chủ đầu tư đưa ra các chương trình kích cầu mua nhà hấp dẫn bằng cách chiết khấu thẳng vào giá bán, ân hạn nợ gốc và lãi suất 0% đến khi nhận nhà… với kỳ vọng giúp hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản bớt ảm đạm, tạo đà cho giai đoạn tiếp theo.
Khi sức cầu thị trường ổn định hơn, chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tính toán lại để không ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.
Nhà đầu tư vẫn trong trạng thái ngập ngừng, chờ đợi
 |
| Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group |
Từ đầu năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô như chi phí đầu vào tăng mạnh, lãi suất cũng sẽ điều chỉnh theo hướng tăng lên...
Bên cạnh đó, câu chuyện thanh tra các dự án, xử lý các trường hợp thao túng, thổi giá nhà đất… cũng tạo tâm lý e ngại cho nhà đầu tư.
Mặt khác, việc kiểm soát dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản tác động tiêu cực đến thị trường từ đầu năm tới nay, rõ ràng nhất là thanh khoản sụt giảm mạnh ở nhiều phân khúc.
Do đó, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng, nhà đầu tư vẫn trong trạng thái ngập ngừng, chờ đợi.
Bất động sản vùng ven, đặc biệt là đất nền, sẽ tiếp hút dòng tiền
 |
| Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group |
Hiện nay, quỹ đất phát triển dự án mới tại các địa phương vùng ven khu vực phía Bắc vẫn còn khá lớn, nhiều nơi còn có chính sách ưu đãi thu hút đầu tư và quan trọng là hạ tầng giao thông hiện khá hoàn hiện nên việc đi lại thuận tiện.
Dựa trên những yếu tố này, có thể nhận định rằng thị trường bất động sản vùng ven những tháng cuối năm 2022 sẽ tiếp thu hút dòng tiền đầu tư.
Trong đó, đất nền ven đô vẫn được xem là sản phẩm sinh lời tốt, bất chấp những tác động từ chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản.
Từ nay tới cuối năm, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận khoảng 10.000 căn hộ
 |
| Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam |
Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 mặc dù đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế…, song vẫn ghi nhận một số hiệu khả quan.
Đơn cử, thị trường TP.HCM vẫn ghi nhận một lượng cung mới nhất định, đặc biệt từ các dự án có quy mô lớn.
Từ nay đến cuối năm 2022, chúng tôi cho rằng, sự tăng trưởng nguồn cung vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu năm với khoảng 10.000 căn hộ và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ mở bán mới. Trong đó, nguồn cung căn hộ vẫn tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức và quận 7.
Tuy nhiên, dòng sản phẩm nhà liền thổ chỉ ghi nhận 2 dự án mới ở huyện Nhà Bè và quận 9 cũ. Đây là xu hướng dịch chuyển tất yếu của thị trường TP.HCM. Các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP.HCM hạn chế.
Trong nguy luôn có cơ
 |
| Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding |
Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022 tiếp tục có chiều hướng chậm lại và đây là một tín hiệu tích cực, bởi sau giai đoạn tăng nóng cũng cần khoảng thời gian ổn định lại.
Bản thân tôi là lãnh đạo doanh nghiệp cũng không thích thị trường phát triển nóng quá. Có một vấn đề cần lưu tâm hiện nay là giá đất và các chi phí đầu vào đều tăng nên giá bất động sản neo cao, nếu dòng vốn tiếp tục bị ách tắc thì nhà đầu tư sẽ còn gặp khó khăn.
Tôi vẫn giữ quan điểm là “trong nguy có cơ”, do đó Asian Holdings sẽ tiếp tục đưa ra thị trường các sản phẩm theo kế hoạch, nhưng không ồ ạt như trước mà vừa làm vừa thăm dò, để khi thị trường có biến động thì cũng dễ ứng phó.
