Thị trường địa ốc phía Nam: Nguồn cung và thanh khoản đang hồi phục

Cung tăng, cầu tăng

Nếu như nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản gần như rơi vào trạng thái “đóng băng”, thì từ cuối tháng 6 trở lại đây, nguồn cung và nguồn cầu bắt đầu có chuyển biến rõ nét, nhất là trong phân khúc căn hộ chung cư. Đây cũng là điểm tích cực lần đầu xuất hiện trong hầu hết báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường từ đầu năm đến nay.

Tại TP.HCM, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý III vừa qua, thị trường căn hộ chào đón lượng cung mới với khoảng 3.790 căn, gấp gần 4 lần quý II, song vẫn giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ lớn, nổi bật là sự kiện mở bán The Glory Heights - một giai đoạn của Dự án Vinhomes Grand Park, chiếm khoảng 84% tổng nguồn cung mới.

Lượng bán mới trong quý chủ yếu đến từ khu Đông, với các dự án The Glory Heights, Thủ Thiêm Zeit River và Metropole Thủ Thiêm - The Opusk, chiếm khoảng 92% tổng lượng bán trong quý.

Đáng chú ý, tại một dự án quy mô lớn vừa ra mắt trong quý này, chủ đầu tư đưa ra các phương thức thanh toán linh hoạt cùng nhiều ưu đãi nhằm thu hút người mua, trong đó phải kể đến phương thức thanh toán kéo dài lên đến 7 năm. Dù vậy, giao dịch mua bán vẫn chưa đáng kể do lãi suất còn khá cao và tình hình kinh tế còn khá ảm đạm.

Tính chung thị trường TP.HCM và vùng phụ cận, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Group cho biết, dù vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022, song ở một số phân khúc, nhất là chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý III tăng nhẹ so với quý II.

Cụ thể, phân khúc căn hộ có 17 dự án mở bán trong quý III, cung cấp cho thị trường khoảng 4.542 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Nguồn cung mới tăng gấp 2,5 lần so với quý trước, nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% (khoảng 3.270 căn), gấp 2,8 lần so với quý II và tăng 13% so với cùng kỳ năm 2022.

Đặc biệt, thời gian đăng ký bình quân của các dự án mở bán trong quý kéo dài 3 - 5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, giãn kỳ hạn thanh toán, tặng quà… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Trước động thái hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại, thanh khoản trên thị trường thứ cấp hồi phục với giá bán ghi nhận tăng nhẹ từ 1 đến 3% so với quý II/2023.

Tương tự, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Trong đó, phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý II/2023 với khoảng 656 căn đến từ 6 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 203 căn (31% nguồn cung mới).

“Phần lớn giao dịch trong quý III/2023 tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng 6 - 8% so với quý trước, do chi phí vốn vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận… nhằm kích cầu thị trường”, ông Thắng cho biết thêm.

Nhu cầu ở thực giúp duy trì “nhịp đập” thị trường

Dù nguồn cung và sức cầu chưa thực sự như kỳ vọng, song nhìn tổng thể thị trường, có thể thấy, các nhịp sóng hồi phục đã xuất hiện từ các giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo phân tích của các chuyên gia đến từ Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản chững lại từ cuối năm 2022 do vướng mắc pháp lý và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Vì vậy, hầu hết giao dịch bất động sản thành công trong các quý gần đây đến từ khách hàng có nhu cầu ở thực, chỉ một phần nhỏ thuộc về các nhà đầu tư với mục đích đầu cơ. Hiện nay, những dự án đã được xây dựng thành hình và hoàn thiện về mặt pháp lý được người mua quan tâm nhiều hơn.

Sự vắng bóng của giới đầu cơ khiến thị trường địa ốc chưa thể sôi động ngay, nên nhu cầu mua nhà ở thực được xem là một trong những yếu tố giúp thị trường duy trì “nhịp đập” phát triển.

Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay vẫn ở mức khá cao và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài… Giá bán và mức độ thanh khoản trên thị trường thứ cấp có thể tiếp tục đà phục hồi ở quý IV/2023 nhờ động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản vào dịp cao điểm cuối năm.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com nhận định, các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu thực, giá bán vừa túi tiền đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất, bởi sở hữu nhà để ở luôn là nhu cầu thiết yếu và chỉ có tăng lên, chứ không giảm đi.

Ngoài ra, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có dự án hạ tầng giao thông lớn và đã giảm giá thời gian qua cũng có khả năng phục hồi thanh khoản sớm. Báo cáo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần đây của Batdongsan.com cho thấy, khoảng 61% trong tổng số hơn 1.000 người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới và chung cư, đất nền là những sản phẩm được hướng đến.