Thị trường địa ốc “ngóng” tổ công tác...

Doanh nghiệp địa ốc giữa "muôn trùng vây"

Xuất phát điểm là một sàn môi giới nhỏ rồi lớn dần và chuyển sang hợp tác đầu tư phát triển dự án, năm đầu tiên thành lập, một công ty địa ốc với gần 500 nhân sự, có nhiều dự án chung cư, nhà phố trải dài từ Đồng Nai đến Long An, làm ăn khấm khá, tích lũy được nguồn vốn và mở rộng quy mô hoạt động.

Rồi đại dịch Covid-19 bùng phát lần đầu vào đầu năm 2020, công ty còn “của để dành” nên đủ sức duy trì với niềm tin sẽ bật dậy mạnh mẽ sau khi dịch bệnh qua đi. Đến khi dịch bệnh được kiểm soát, nền kinh tế mở cửa trở lại, cũng là lúc nguồn lực tích lũy trước đó đã cạn kiệt và công ty bắt đầu phải vay mượn để có nguồn vốn duy trì hoạt động.

Những tháng cuối năm 2021, đầu năm 2022, thị trường nhộn nhịp trở lại và công ty cũng tranh thủ thời gian này để đẩy mạnh kinh doanh. Thế nhưng, niềm vui ngắn chẳng tày gang, đến đầu tháng 4/2022, tín dụng bất động sản bị chặn lại, lãi suất cho vay tăng cao, đặc biệt là những biến cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến hoạt động này bị siết chặt, dẫn đến việc các doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn trong cân đối nguồn tài chính khi không huy động thêm được vốn mới để đảo nợ. Việc đột ngột bị “cắt máu” khiến doanh nghiệp lao đao, cộng với thực trạng người mua nhà e dè trong việc ra quyết định khiến khó khăn càng thêm chồng chất.

“Nếu như trước đây, khi các doanh nghiệp môi giới muốn tham gia phân phối dự án bất động sản phải đi cửa trước, cửa sau, thậm chí phải nhờ các mối quan hệ tác động. Nhưng bối cảnh giờ đây đã khác, nhiều chủ đầu tư hiện mở toang cánh cửa, các sàn giao dịch, các đơn vị liên kết gần như không cần ký quỹ, không bị ràng buộc bởi bất cứ điều kiện gì cũng có thể tham gia phân phối dự án, thế nhưng doanh số bán hàng cũng không vì thế mà cải thiện”, giám đốc công ty bất động sản trên than thở, đồng thời cho biết thêm, không riêng doanh nghiệp ông, mà hầu hết doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ ở khu vực phía Nam đều trong tình cảnh tương tự. Đã có nhiều doanh nghiệp không cầm cự nổi phải lặng lẽ rời bỏ thị trường.

Lấy hình ảnh một sườn núi vững chắc sụp đổ nhiều khi không phải do một trận mưa lớn, mà bởi đất đá rã ra vì những đợt mưa dầm liên miên, vị giám đốc trên cho rằng, việc đầu ra sản phẩm ách tắc khiến các chủ đầu tư buộc phải “kích” thanh khoản bằng mọi cách, bao gồm cả áp dụng những chương trình chiết khấu chưa từng có khi giảm đến 50% giá trị sản phẩm với mục đích nhanh chóng thu được tiền mặt.

Tuy nhiên, sản phẩm có sẵn để chiết khấu lúc này cũng không nhiều, bởi với các chủ đầu tư, nỗi lo lớn nhất vẫn là có quỹ đất nhưng không ra được thành phẩm vì vướng thủ tục. Nhiều doanh nghiệp phải mất 2-3 năm, thậm chí 5 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án nên cơ hội kinh doanh cũng cứ thế trôi qua.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.

Từ nhà ở thương mại cho đến nhà ở xã hội, từ những doanh nghiệp địa ốc tên tuổi đến những doanh nghiệp vô danh đều gặp vướng mắc pháp lý khi triển khai dự án. Thậm chí, doanh nghiệp càng lớn, càng nhiều quỹ đất thì càng khổ bởi nhiều năm liền phải ôm đất, trả lãi ngân hàng, trong khi hồ sơ dự án cứ chạy lòng vòng hết cơ quan này đến sở, ngành nọ mà không được ký duyệt do tâm lý “sợ trình, sợ ký” của một số bộ phận công chức thực thi pháp luật, từ đó làm kéo dài thời gian thực hiện dự án, mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Trong lúc thị trường bí bách nhất, việc Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ công tác “đặc biệt” do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng và 7 thành viên là thứ trưởng các bộ, ngành liên quan nhằm rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp đã phần nào giải tỏa sự bí bách này.

“Quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ bước đầu giúp thị trường lấy lại niềm tin. Đây cũng là thông điệp của Thủ tướng, vì niềm tin đang là vấn đề lớn nhất lúc này”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA hào hứng nói.

Cần khoanh vùng để giải cứu

Các dự án nhà ở xã hội được xếp ở mức cần giải quyết hồ sơ bức thiết nhất. Ảnh: Lê Toàn

Trở lại câu chuyện của các doanh nghiệp bất động sản, sòng phẳng mà nói, dù trong hoàn cảnh nào, tự thân doanh nghiệp phải nỗ lực chống chọi, gắng hết sức để duy trì bộ máy hoạt động và bảo vệ thành quả đã gây dựng bao năm qua, trước khi chờ người khác đến giải cứu.

Song, trong bối cảnh hiện nay, chỉ các doanh nghiệp nỗ lực thôi là chưa đủ, bởi khó khăn về nguồn vốn chỉ là “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp “sụp hố”, khi mà thời gian dài trước đó phải ra sức xoay xở với việc thủ tục pháp lý dự án bị ách tắc. Đó là chưa kể, nhiều doanh nghiệp, dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt, phục vụ nhu cầu ở thực cũng đang bị “vạ lây” do bối cảnh chung. Do đó, việc thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ được các thành viên thị trường kỳ vọng sẽ “bắt” đúng bệnh, đúng người, chứ không phải giải cứu đại trà.

Trao đổi với phóng viên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc khơi thông dòng vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là biện pháp thực sự cần thiết để cứu thanh khoản thị trường, giúp doanh nghiệp “hà hơi, thổi ngạt”. Tuy nhiên, đây chỉ là sự hỗ trợ trước mắt, còn về giải pháp hỗ trợ căn cơ, mang tính bền vững, giúp doanh nghiệp duy trì nguồn lực, sớm vực dậy trong bối cảnh khó khăn hiện nay vẫn là câu chuyện khơi thông thủ tục pháp lý dự án.

Trong bối cảnh hiện nay, chỉ các doanh nghiệp nỗ lực thôi là chưa đủ, bởi khó khăn về nguồn vốn chỉ là “cú đấm bồi” khiến doanh nghiệp “sụp hố”, khi mà thời gian dài trước đó phải ra sức xoay xở với việc thủ tục pháp lý dự án bị ách tắc.

Đơn cử, TP.HCM hiện có khoảng 143 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được, hoặc chỉ thực hiện được một phần. Ngoài ra, từ năm 2017, Thành phố còn có khoảng 64 dự án bất động sản có nguồn gốc đất công thuộc các trường hợp do sắp xếp lại, xử lý tài sản công, hoặc do di dời nhà xưởng ô nhiễm, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công…, nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này rất khó khăn, bức xúc.

Trong số dự án đang chờ khai thông pháp lý, HoREA cho rằng, có 3 nhóm cần được đẩy nhanh tiến độ giải quyết. Nhóm thứ nhất là các dự án nhà ở xã hội, được xếp ở mức cần giải quyết hồ sơ bức thiết nhất. Thực tế, nhiều năm qua, hầu hết doanh nghiệp phải tự thương lượng giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhưng vẫn bị vướng pháp lý dẫn đến tiến độ dự án bị kéo dài, có thể kể tên một loạt chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán và cho thuê đang trong tình cảnh này như Lê Thành, Nam Long, Thiên Phát, Phú Cường, Vạn Thái, Saigonres...

Nhóm thứ hai là các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không bị rà soát pháp lý. Đây là nhóm dự án không vướng quy định kiểm tra, thanh tra, điều tra, Thành phố cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, cấp bách nhất là hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

HoREA kiến nghị UBND TP.HCM cùng các sở ngành liên quan giải quyết dứt điểm các thủ tục chấp thuận đầu tư, tính tiền sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch 1/500... Trong đó, cần đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Bởi hiện nay, ước tính còn khoảng hơn 20.000 căn hộ chung cư trên địa bàn Thành phố chưa được cấp sổ hồng thuộc nhóm này.

Nhóm thứ ba là các dự án nhà ở đang thuộc diện bị rà soát, thanh - kiểm tra nhưng chưa có kết luận cuối cùng. Nhiều trường hợp các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư, hoặc triển khai thực hiện từ nhiều năm trước, hoặc đã hoàn thành đầu tư xây dựng và người mua nhà đã cư ngụ ổn định, Thành phố cần xử lý theo hướng ưu tiên quyền lợi của người dân.

Trong danh sách này, tổ công tác của Thủ tướng có thể lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín để tập trung tháo gỡ, làm tiền đề giải quyết các trường hợp tương tự, tạo niềm tin cho doanh nghiệp và thị trường.

“Cộng đồng doanh nghiệp rất trông chờ Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai và Nghị định sửa đổi các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng để tháo gỡ ngay những vướng mắc cố hữu kể trên. Đây cũng là cách giúp gia tăng nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu rất lớn của thị trường, gia tăng nguồn thu cho ngân sách từ việc các doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, đồng thời góp phần giảm giá nhà vốn đang neo ở mức rất cao như hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.

Cần có một chương trình hoãn nợ, cho phép trái phiếu đến hạn năm nay và năm sau hoãn lại việc trả nợ

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế

Dòng tiền cho các doanh nghiệp đang là vấn đề cần được quan tâm và giải pháp cần tháo gỡ trước mắt là “ngăn vết thương đang chảy máu”. Theo đó, Chính phủ nên đưa ra một chương trình hoãn nợ, cho phép các nhà phát hành trái phiếu trong quá khứ và trái phiếu đến hạn năm nay cũng như năm sau hoãn lại việc trả nợ. Tất nhiên, không phải tất cả đều được hưởng chính sách này, mà chỉ những nhà phát hành đúng quy định, sử dụng vốn huy động từ trái phiếu đúng mục đích.

Bởi nếu không được hoãn trả nợ thì khi đến hạn mà không được thanh toán (chỉ cần 1 ngày vỡ nợ), trái chủ có quyền đưa ra tòa, yêu cầu bồi thường hoặc mở thủ tục phá sản. Để tình trạng này xảy ra hàng loạt sẽ rất bất lợi cho nền kinh tế. Do đó, Chính phủ cần hành động ngay để có thời gian cho doanh nghiệp và thị trường ổn định lại.

Về lâu dài, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được cải tổ một cách toàn diện, vì sự thoái trào của thị trường là hậu quả của sự phát triển ồ ạt nhưng không vững chắc. Nghị định 65/2022/NĐ-CP có nhiều cải thiện nhưng vẫn chưa đầy đủ, chẳng hạn nên quy định tất cả các doanh nghiệp phát hành riêng lẻ phải có xếp hạng tín nhiệm.

Kỳ vọng tổ công tác có thể giải quyết ngay những khó khăn, vướng mắc

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành

Tổ công tác lần này gồm lãnh đạo các bộ, ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản như xây dựng, đất đai, tài chính… nên có đầy đủ hiểu biết, kinh nghiệm cũng như thẩm quyền để giải quyết gần như tất cả khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp và địa phương.

Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng tổ công tác được giao thẩm quyền giải quyết vướng mắc thay cho Chính phủ, cho các địa phương. Khi nghe địa phương, doanh nghiệp trình bày khó khăn, vướng mắc, tổ công tác có thể giải quyết ngay nếu những vướng mắc đó là đúng, là có cơ sở.

Mỗi một địa phương giải quyết một vài dự án điểm và sau này không phải thanh tra, kiểm tra những dự án đó nữa. Không những vậy, khi các dự án điểm này được giải quyết thì các dự án khác có vướng mắc tương tự cũng sẽ được địa phương giải quyết ngay, mà không cần phải lòng vòng, hỏi xin ý kiến Trung ương.

Cần tập trung giải quyết khó khăn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn nên cần tập trung giải quyết khó khăn này. Theo đó, thứ nhất, phải giải quyết được câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. Đối với doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, hoặc một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo, có thể hỗ trợ xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho trái chủ, đồng thời ổn định thị trường.

Thứ hai, về phía ngân hàng, việc cấp thêm room tín dụng hiện khó thực hiện, nếu được cấp thêm thì cũng khó giải ngân bởi doanh nghiệp bất động sản không thuộc đối tượng ưu tiên. Do đó, theo tôi, nếu hỗ trợ tín dụng bất động sản thì nên hỗ trợ cho người mua nhà có nhu cầu thực là tốt nhất.

Thứ ba, về lãi suất cho vay, mặt bằng chung đưa về mức 12%/năm là hợp lý, chứ hiện nay, một số ngân hàng đang áp lãi suất rất cao, lên tới 16%/năm.

Thứ tư, về pháp lý dự án, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng đối với các dự án, đặc biệt là có chính sách phù hợp cho dự án vướng đất công xen cài. Làm được như vậy sẽ tạo thêm nguồn cung sản phẩm có giá hợp lý cho thị trường.

Ngoài ra, nếu một mặt thương mại hóa thì mặt khác cũng nên bình dân hóa bất động sản. Theo đó, Chính phủ cần có các chính sách vừa kích cầu thị trường, vừa hỗ trợ người mua nhà. Nên có chương trình thiết thực, đưa ra thị trường những bất động sản giá thấp dành cho người có thu nhập thấp.

Lúc này cần một cơ chế “đặc biệt” hơn để gỡ khó ngay

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Việc lập tổ công tác “đặc biệt” của Chính phủ cho thấy động thái quyết liệt, thể hiện sự luôn luôn lắng nghe và sẵn sàng đồng hành với cộng đồng doanh nghiệp và người dân trong bất kỳ thời điểm khó khăn nào, từ đó tạo tâm lý tốt cho thị trường và gia tăng niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư. Theo tôi, sự “đặc biệt” này thể hiện ở nội hàm văn bản quy định về nhiệm vụ của tổ công tác là bằng mọi cách và mọi nguồn lực sẵn có để tháo gỡ khó khăn ngay cho thị trường.

Vẫn biết có những vướng mắc chỉ có thể được xử lý bằng cách sửa đổi, bổ sung một số luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (đang được Quốc hội xem xét và cần thời gian để hoàn thiện), nhưng lúc này cần một cơ chế “đặc biệt” hơn để gỡ khó ngay. Chẳng hạn, việc xem xét quy trình xử lý điểm nghẽn ở các dự án có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, hoặc gỡ khó về nguồn vốn cho chủ đầu tư dự án…