“Nín thở” chờ luật mới
Trên thực tế, với hàng trăm quy định, việc định lượng các tác động cụ thể của 3 sắc luật tới thị trường địa ốc không phải đơn giản, nếu không muốn nói là gần như không thể thực hiện ngay, mà cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường cũng như sẽ có những quy định phải điều chỉnh khi áp dụng trong thực tiễn.
Tuy vậy, những tác động đã dần thấy rõ ở một số quy định mới về xác định giá đất, hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ trách nhiệm trong mối quan hệ của những người sở hữu và sử dụng đất (bao gồm cả doanh nghiệp, người dân, cơ quan quản lý) theo hướng cân bằng và minh bạch hơn được đánh giá sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn trong giai đoạn tới, hạn chế những rủi ro, bất cập phát sinh trong việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai.
Như chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau giai đoạn khó khăn kéo dài, năm 2024 là thời điểm thị trường địa ốc cần trợ lực và quan trọng nhất là các luật mới đi vào thực tế, đồng thời với việc đồng bộ các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết để xử lý vướng mắc của các dự án, từ đó vừa đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, doanh nghiệp, vừa khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm tại một bộ phận cán bộ, công chức hiện nay.
Báo cáo gửi Quốc hội của Bộ Xây dựng gần đây cho thấy, tính tới hết quý I/2024, trên cả nước có 984 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô khoảng 421.353 căn và 19 dự án được cấp phép mới, tương đương 9.774 căn.
Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành mới chỉ là 10 dự án với quy mô khoảng 4.706 căn và khoảng 38 dự án đủ điều kiện bán hàng, tương đương 5.527 căn. Điều này có nghĩa là 95% dự án vẫn đang “nằm chờ” thủ tục.
Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, trước đây, hầu hết doanh nghiệp tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, do quy định về hạn mức giao đất ở tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và thực tế tại các địa phương thực hiện thời gian qua không vượt quá 400 m2 đất ở (Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và quy định về hạn mức giao đất ở của các tỉnh hiện nay) nên sẽ khó có dự án nhà ở thương mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở được nhận chuyển nhượng, chưa kể quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Bởi vậy, các doanh nghiệp kỳ vọng Quốc hội sẽ cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, bên cạnh thông qua Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại của Chính phủ, để gỡ khó cho các dự án.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, các văn bản luật cần có thời gian để đánh giá hiệu quả trong thực tiễn.
Dù vậy, có thể thấy, các quy định mới hướng tới kiểm soát chặt chẽ hơn việc triển khai dự án bất động sản để hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc”, “ôm đất chờ thời” của các chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, đồng thời hoạt động “phân lô, bán nền” cũng không còn dễ thực hiện. Với hoạt động môi giới, các quy định mới cũng siết rất chặt nhằm đảm bảo lực lượng này hoạt động chuyên nghiệp, bài bản, minh bạch hơn.
Dưới góc độ nhà thầu xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, việc trợ lực cho thị trường bất động sản hồi phục sớm cũng là điều kiện để các doanh nghiệp ngành xây dựng sớm trở lại. Bởi khi dự án ách tắc, chủ đầu tư bí dòng tiền cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp ngành xây dựng không có nguồn thu.
Ông Hiệp cho biết, các doanh nghiệp xây dựng, trong đó phần lớn là lực lượng xây dựng dân dụng, đang vô cùng khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận làm không có lãi, thậm chí lỗ để có nguồn việc.
Thực trạng này cho thấy số lượng công việc đang quá ít, dẫn đến cạnh tranh trong ngành rất quyết liệt, bởi nếu nhiều việc thì sẽ không xuất hiện động thái phá giá như hiện nay. Nói cách khác, nguyên nhân xuất phát từ việc thiếu công ăn việc làm, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn nên chấp nhận việc “biết là sẽ chết từ từ nhưng vẫn phải làm”.
“Sau khi 3 sắc luật kể trên có hiệu lực mà số dự án bất động sản mới tăng lên, có nghĩa là các chủ đầu tư đã vào cuộc thật sự. Đó sẽ là dấu hiệu cho thấy rõ nhất việc luật có thể tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nhìn nhận.
Điều còn lại là câu chuyện của doanh nghiệp
Theo báo cáo của MBS Research, sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm với chỉ 26.515 tỷ đồng vào cuối quý I/2023 - thời điểm thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất tăng trở lại qua các quý và đạt 45.277 tỷ đồng trong quý I/2024, tăng 70,8% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã cải thiện.
Trong đó, các khoản thu về thuế đất qua các năm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10-15%). MBS Research đánh giá, đây là một chỉ báo sớm về sự hồi phục nguồn cung bất động sản thời gian tới.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp công bố các thương vụ hợp tác, triển khai dự án mới trên cả nước. Chẳng hạn, đầu tháng 6/2024, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS đã được UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới Bắc sông Tống tại xã Quang Trung, thị xã Bỉm Sơn.
Trong khi đó, một liên danh đến từ TP.HCM là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng bất động sản Hoàng Triều và Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Phú Gia An đang nhắm đến thị trường Quảng Bình. Liên danh đầu tư này mới đây đã đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị Lộc Ninh tại xã Lộc Ninh, TP. Đồng Hới.
Tại Quảng Trị, liên doanh Công ty cổ phần Đầu tư nông nghiệp Sài Gòn Thành Đạt và Công ty cổ phần Licogi 13 đang đề xuất đầu tư dự án xây dựng Khu nhà ở đô thị kết hợp nhà ở xã hội Khu công nghiệp Nam Đông Hà, TP. Đông Hà. Dự án có quy mô khoảng 24,8 ha với 1.245 căn nhà ở xã hội, xây thô 94 căn nhà liền kề và 15 căn biệt thự.
Trước đó, vào đầu tháng 2/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Giang đã công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án Khu 2 thuộc khu đô thị tại huyện Yên Dũng, TP. Bắc Giang với tổng mức đầu tư gần 3.800 tỷ đồng. Nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco.
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, những dự án ra mắt thời gian qua với lượng booking cao cho thấy niềm tin đã trở lại với bất động sản. Những tác động từ chính sách giúp cải thiện niềm tin nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày một lớn.
Còn ông Trần Văn Bình - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS đánh giá, những đổi mới trong các sắc luật mới sẽ giảm tải các thủ tục pháp lý, tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống, qua đó góp phần “hạ nhiệt” giá nhà.
Để các luật có thể thực thi sớm, điều quan trọng nhất là phải có các văn bản hướng dẫn kịp thời
 |
| Đại biểu Phạm Văn Thịnh, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội |
Cá nhân tôi ủng hộ việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí trình Quốc hội xem xét dự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng để điều chỉnh hiệu lực thi hành của các luật.
Theo đó, thay vì hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới dự kiến có hiệu lực thi hành sớm hơn, từ ngày 1/8/2024. Việc này thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, vì vậy cần ủng hộ.
Thực tế, việc sửa đổi 4 luật này nhằm khắc phục các vấn đề vướng mắc, khó khăn của thực tiễn, đồng thời đưa ra các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Do đó, nếu áp dụng được cả 4 luật sớm sẽ có lợi cho người dân, doanh nghiệp.
Trong đó, khi 3 luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực sớm sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn. Cùng với đó, một số vướng mắc liên quan các dự án trước đây lựa chọn đấu thầu theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở còn có mâu thuẫn ở Luật Đất đai sẽ cơ bản được giải quyết.
Hay với Luật Đất đai mới, nếu có hiệu lực sớm sẽ giải quyết được các vướng mắc liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, nhất là các thửa đất không có giấy tờ, không có tranh chấp.
Việc giải quyết đất đai cho người dân trong mua bán, quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là một trong những yếu tố tác động tích cực đến thị trường bất động sản, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế phát triển. Bên cạnh đó, các chính sách về nhà ở xã hội cũng đã có thay đổi nên việc áp dụng sớm sẽ mang lại nhiều lợi ích.
Tuy nhiên, để các luật này có thể thực thi sớm, điều quan trọng nhất là Chính phủ và các bộ, ngành liên quan phải có các nghị định, thông tư hướng dẫn kịp thời, đảm bảo chất lượng, khả thi, thuận lợi cho cấp dưới thực hiện.
Rất hoan nghênh tinh thần “dám làm, dám chịu trách nhiệm” của Chính phủ
 |
| TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế tại Việt Nam |
Rất hoan nghênh nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành khi đề nghị đưa các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thi hành sớm. Trong bối cảnh một bộ phận cán bộ có tâm lý sợ trách nhiệm trong thực thi, xây dựng thể chế, nỗ lực này thể hiện trách nhiệm, tinh thần “dám làm, dám chịu trách nhiệm” của Chính phủ với sự phát triển của đất nước. Việc triển khai hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo báo cáo của Chính phủ cũng đang diễn ra quyết liệt.
Với riêng Luật Đất đai mới, nếu có hiệu lực sớm sẽ giải tỏa tâm lý chờ đợi, gỡ được các điểm nghẽn của thị trường. Việc này rất quan trọng khi đang có tình trạng trì hoãn trong thực hiện luật cũ do tâm lý chờ đợi lợi ích của luật mới. Dù vậy, từ nay đến lúc luật có hiệu lực như tờ trình của Chính phủ với Quốc hội là từ ngày 1/8/2024 không còn nhiều. Đây là thách thức lớn nhất với Chính phủ.
Song, chúng ta cũng cần xác định rằng, với hệ thống văn bản hướng dẫn khá phức tạp, khó hoàn thiện tuyệt đối nên tinh thần không cầu toàn, có thể đúc rút, hoàn thiện thêm trong quá trình thực hiện để kịp thực thi các quy định, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế, tạo nguồn lực cho doanh nghiệp. Việc này rất cần thiết trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi, tái cấu trúc theo các yêu cầu mới của thị trường, của chuỗi cung ứng.
Nhà đầu tư đã mạnh dạn hơn trong việc sử dụng đòn bẩy nợ vay |
| Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group |
Diễn biến hiện tại cho thấy, các luật mới liên quan đến bất động sản sẽ có hiệu lực trước ngày 1/1/2025. Đây là động lực lớn cho thị trường bất động sản vào những tháng cuối năm 2024 và giúp thị trường sớm đi vào ổn định trong dài hạn, cũng là nỗ lực to lớn của Chính phủ trong việc khôi phục thị trường cũng như tạo nhiều điều kiện cho lĩnh vực bất động sản phát triển trở lại sau thời gian dài khó khăn.
Bên cạnh các luật chuyên ngành bất động sản chuẩn bị được thực thi, việc Chính phủ cam kết duy trì mức lãi suất thấp cũng khiến tâm lý nhà đầu tư tốt lên. Quan sát thị trường bất động sản thời gian qua, có thể thấy rõ, các nhà đầu tư đã mạnh dạn hơn trong việc sử dụng đòn bẩy nợ vay cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình. Phía doanh nghiệp cũng tích cực chuẩn bị các kế hoạch phát triển dự án mới.
Quá trình phục hồi của thị trường địa ốc sẽ tiếp tục theo chiều hướng tích cực
 |
| Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes |
Trong thời gian tới, các chính sách điều hành kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Cụ thể, Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành liên quan sẽ nỗ lực hoàn thiện để ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 sớm nhất; tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn, phát triển phân khúc nhà ở xã hội; thúc đẩy quy hoạch địa phương, chú trọng giải ngân đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội…
So với giai đoạn trước, nhà đầu tư sẽ dành nhiều thời gian để cân nhắc quyết định xuống tiền “đón sóng” hạ tầng ở thời điểm này. Trong khi đó, dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận hấp dẫn hơn như bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền với giá trị đầu tư không quá cao, tiềm năng sinh lời lớn.
Với những dấu hiệu kể trên, tôi cho rằng, quá trình phục hồi của thị trường địa ốc sẽ tiếp tục theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó cùng sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế.
Sau khi trải qua “trận ốm thập tử nhất sinh”, các chủ thể còn tồn tại sẽ có được “kháng thể”. Dòng tiền từ các kênh đầu tư khác khả năng sẽ tìm đến thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận thuận lợi hơn. Số lượng các chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc sẽ tăng lên.
Ngày 18/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết 93/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm để thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô.
Theo đó, tại nghị quyết trên, Chính phủ giao Bộ Xây dựng theo dõi sát tình hình, tăng cường phối hợp với các cơ quan, địa phương liên quan, chủ động có giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, xử lý hiệu quả các vấn đề đặt ra đối với thị trường bất động sản.
Tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành, cơ quan phát huy hiệu quả hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, nhất là vướng mắc về pháp lý, quy hoạch các dự án có khả năng thanh khoản tốt… để tạo chuyển biến rõ nét trong 6 tháng cuối năm 2024.
Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương rà soát, đánh giá kỹ, toàn diện nguyên nhân chậm giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng và khẩn trương có giải pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả để tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh giải ngân, nhất là các vấn đề liên quan đến đối tượng vay vốn, lãi suất, quy trình, thủ tục cho vay, hoàn thiện pháp lý dự án của chủ đầu tư với chính quyền địa phương...
Bộ Tài chính khẩn trương hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành các nghị định trong tháng 6/2024 để tiếp tục thực hiện việc miễn, giảm, gia hạn thời hạn nộp thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất; rà soát các khó khăn, vướng mắc và có giải pháp xử lý hiệu quả các vấn đề đặt ra đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Các bộ, ngành, cơ quan, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền khẩn trương trong tháng 6/2024 hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành các nghị định quy định chi tiết và ban hành theo thẩm quyền các thông tư, văn bản hướng dẫn, bảo đảm đồng thời với hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Giá, Luật Các tổ chức tín dụng…
