Thị trường địa ốc đang rất tốt, nhưng 2016 đã “chùng xuống hẳn“

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng cần được cân nhắc thận trọng, nếu không thị trường bất động sản vừa mới phục hồi sẽ lại bị đóng băng.

Thị trường hoang mang

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 đưa ra quy định, các NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo Thông tư cũng xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%”, thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Dù mới ở dạng dự thảo đưa ra lấy ý kiến thị trường, nhưng thông tin trên của NHNN đã gây lo lắng cho không ít DN địa ốc. Theo ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Bản Việt Land, năm 2015, thị trường địa ốc đang rất tốt, nhưng từ đầu năm 2016 đến nay lại chùng xuống hẳn. Bản thân các DN địa ốc hoang mang trong việc đầu tư các dự án, còn khách hàng thì cân nhắc trong việc mua vào.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thông tin tín dụng có khả năng bị siết đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản thời gian qua, đặc biệt là tác động về tâm lý. Sức mua trên thị trường gần đây giảm sút rõ rệt, bản thân các DN cũng dè dặt trong kinh doanh. Tại TP. HCM, nhiều DN có uy tín và làm ăn khá tốt thời gian qua, nhưng hiện họ rất cẩn trọng, đặt mục tiêu kinh doanh khá dè dặt và mang tính thăm dò. 

Được gì, mất gì?

Theo ý kiến của nhiều nhà quản lý, chuyên gia và lãnh đạo DN địa ốc, về cơ bản, mục đích sửa đổi Thông tư 36 của NHNN nhằm tạo sự an toàn cho thị trường là cần thiết, nhưng cần phải cân nhắc kỹ và có lộ trình, nếu không thị trường sẽ bị ảnh hưởng mạnh.

TS. Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh thuộc Đại học Ngân hàng TP. HCM cho rằng, nếu thực hiện đúng như quy định tại dự thảo sửa đổi Thông tư 36, sẽ có hai nhóm đối tượng chính bị ảnh hưởng nhiều nhất là ngân hàng và DN bất động sản. Với ngân hàng, theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN, tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NHTM nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,90%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều ngân hàng, do đó, nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch bất động sản.

Thời gian qua, NHNN và các bộ, ngành đã có nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thị trường chỉ vừa “hồi sinh” từ năm 2014 và đang dần tạo ra nền tảng phát triển ổn định. Nếu sửa đổi Thông tư 36 như dự thảo, các DN địa ốc ít nhiều chịu tác động bởi các điều kiện vay sẽ ràng buộc chặt chẽ hơn, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng…

”Việc siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các DN phát triển dự án bất động sản, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị”, ông Tín nói.

Theo phân tích của ông Tín, thị trường bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, từ TTCK… Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến thị trường bất động sản cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các bộ, ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam.

Còn theo ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đành rằng đâu đó có những dự án tranh mua, giá tăng, nhưng đó là những dự án tốt và là diễn biến rất bình thường, bên cạnh những dự án không bán được hàng do không tốt.

“Có những DN tốt, làm dự án tốt thì không nhất thiết phải áp cho dự án mức rủi ro lên 250% mà thậm chí có thể đưa về 100%, hoặc có dự án chủ đầu tư lôm côm thì thậm chí không cho vay”, ông Phấn nói và cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết, nhưng phải có lộ trình và phân loại nhóm đối tượng, chứ không nên cào bằng.