Nguồn cung nhà ở đang thiếu hụt trầm trọng. Ảnh: Lê Toàn
Thị trường chớm “lạnh”
Ghi nhận từ thực tế của phóng viên cho thấy, tại TP.HCM, hoạt động giao dịch không còn nhộn nhịp như những tháng đầu năm, thay vào đó là thực trạng người bán nhiều, người mua ít do giá bán được neo quá cao, dẫn đến thanh khoản giảm mạnh. Không những vậy, diễn biến tương tự cũng xảy ra ở nhiều thị trường khác vốn là những “điểm nóng” trước đó như Đăk Nông, Bình Phước, Tây Ninh…
Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, mặc dù mới diễn ra trong thời gian ngắn từ đầu quý II/2022, nhưng sự sụt giảm là rất rõ rệt, nhất là tại những dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ. Các sản phẩm pháp lý chỉnh chu, đáp ứng nhu cầu thực vẫn được quan tâm, nhưng số lượng không nhiều.
Báo cáo thị trường quý I/2022 của DKRA Vietnam cho thấy, ngoại trừ đất nền, các phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các tỉnh lân cận đều đang gặp khó, khi giao dịch thành công chỉ bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, trong quý đầu năm, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 18 dự án căn hộ mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo. Các dự án này cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% quý liền trước và 62% cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà ở thấp tầng còn hiếm hơn khi chỉ có 611 căn mở bán ở những khu vực này, bằng 17% quý liền trước và 31% cùng kỳ năm trước.
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, việc thanh khoản thị trường sụt giảm nhanh và mạnh trước hết xuất phát từ tâm lý “phòng thủ”. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những yếu tố rủi ro có thể xảy ra nên tạm thời “án binh bất động”.
Mặt khác, lo ngại tín dụng bị siết quá đà sẽ tác động mạnh đến thị trường, bởi trong số khách hàng mua bất động sản, không ít người được ngân hàng cho vay từ 70-80% giá trị bất động sản, việc tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này sẽ hạn chế nhà đầu tư phụ thuộc vốn tín dụng và các nhóm đầu cơ.
Thực tế, để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cá nhân thường dùng 3 nguồn tài chính gồm vốn tự có, vốn góp từ bạn bè, người thân và vốn vay ngân hàng - cũng là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Do đó, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn. Theo đó, thị trường được cho là có thể sẽ “hạ nhiệt” trong thời gian tới.
Kiểm soát chặt tín dụng để hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản là cần thiết để ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều gây lo ngại là nếu bị siết quá đà, trong khi vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, sẽ dễ dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng “thiếu ô-xi”.
“Từ đầu năm 2022 đến nay, đi đến đâu cũng nghe thị trường địa ốc nóng sốt, nhưng là người trong cuộc, tôi lại thấy chưa lúc nào doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản gặp khó khăn như hiện nay, đặc biệt là các doanh nghiệp môi giới”, ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings than vãn, đồng thời chia sẻ thêm, thời gian qua, do nguồn cung tại TP.HCM quá khan hiếm nên các doanh nghiệp chủ yếu “đánh bắt xa bờ”.
Theo ông Sang, hơn một năm qua, nhiều doanh nghiệp phải chuyển sang các thị trường lân cận TP.HCM để tìm kiếm nguồn hàng, thời gian đầu còn có một số dự án rục rịch ra hàng nên kết quả bán hàng khá tốt, nhưng gần đây, các địa phương đều siết chặt thủ tục pháp lý nên không có dự án mới được đưa ra thị trường.
“Nếu tình trạng này kéo dài, khả năng thời gian tới nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường sẽ càng khan hiếm, các doanh nghiệp môi giới sẽ ngày càng ‘ngộp thở’”, ông Sang nhấn mạnh.
Lối thoát khơi thông nguồn cung
Sau hơn 2 năm dịch bệnh, phần lớn doanh nghiệp địa ốc đều rơi vào tình trạng khó khăn, cố gồng mình chống đỡ với hy vọng sau dịch bệnh sẽ “lấy lại những gì đã mất”. Tuy nhiên, đến nay, nỗi lo chẳng những chưa vơi mà còn dâng cao hơn, khi mà thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường.
Việc thanh khoản thị trường sụt giảm nhanh và mạnh trước hết xuất phát từ tâm lý “phòng thủ”. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những yếu tố rủi ro có thể xảy ra nên tạm thời “án binh bất động”.
Trao đổi với phóng viên, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM tỏ ra lo lắng khi cho rằng, tình hình chung quá khó đoán định nên chỉ có cách vừa đi vừa dò đường, chứ không dám mạo hiểm.
“Nỗi lo của doanh nghiệp hiện nay không chỉ là hiệu quả kinh doanh, mà còn đến từ việc thủ tục pháp lý dự án kéo dài, giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang, tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại…”, vị tổng giám đốc này nói và chia sẻ thêm, doanh nghiệp ông đầu tư một dự án căn hộ tại Bình Dương, sau hơn 3 năm hoàn tất thủ tục dự án, đến khi chuẩn bị khởi công xây dựng thì bất ngờ nhận thông báo tạm dừng với lý do địa phương có dự án đường cao tốc đi qua, phải chờ xác định đường đi của cao tốc có bị vướng hay không. Thêm một năm chờ đợi, gần đây dự án mới được cấp phép xây dựng, nhưng lúc này đến lượt các nhà thầu yêu cầu phải điều chỉnh lại giá thầu, vì hiện nay, giá vật liệu xây dựng đã tăng hơn 30% so với thời điểm ký kết.
“Chi phí tăng cao, chủ đầu tư không có cách nào khác là phải đưa vào giá thành. Tuy nhiên, điều lo lắng ở đây là khi giá thành sản phẩm tăng quá cao, trong khi đối tượng khách hàng hướng đến là người có thu nhập trung bình thấp, nên nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng kết quả bán hàng”, vị đại diện trên bày tỏ.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho hay, do các yếu tố đầu vào của bất động sản đều tăng rất cao nên doanh nghiệp khó có thể phát triển nhà ở giá rẻ, cho dù muốn. Cùng với đó, vướng mắc thủ tục pháp lý dẫn đến dự án bị kéo dài càng đẩy giá bất động sản đi lên.
Lấy dẫn chứng từ chính doanh nghiệp mình, ông Phúc cho biết, một dự án bất động sản của Phú Đông Group tại khu vực phía Nam dù đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý cũng phải mất tới 2,5 năm để hoàn thiện thủ tục hành chính. Theo tính toán, dự án chỉ cần chậm ra hàng một năm, chỉ riêng chi phí lãi vay ngân hàng đã tăng thêm 10% và số tiền này sẽ được cộng vào giá bán, cho nên giá nhà khó có thể giảm.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tech Vietnam cho rằng, xét cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan đều cho thấy, thị trường bất động sản hiện có nhiều cơ hội bứt phá khi kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, đầu tư công được đẩy mạnh, hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở nhiều nơi...
Còn về nguồn vốn, theo ông Lộc, khác với giai đoạn 2007-2008, nguồn vốn đổ vào bất động sản chủ yếu là vốn nội địa, thì nay vốn FDI nắm thế chủ đạo cho thấy sức hấp dẫn thị trường bất động sản không chỉ với nhà đầu tư trong nước, mà cả với nhà đầu tư nước ngoài.
“Do vậy, một trong những yếu tố được xem là đặc biệt quan trọng để bình ổn thị trường đó là khơi thông thủ tục pháp lý dự án để tạo nguồn cung vốn đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay”, ông Lộc nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, ngược lại, nếu siết quá đà sẽ dễ dẫn đến nguy cơ doanh nghiệp, nhà đầu tư “nằm im, thở khẽ” và lâu dài sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”.
