Thị trường đất nền TP.HCM, sóng ngầm trở lại

Đón đầu chính sách mới

Trước cơn sốt đất nền cụ bộ diễn ra những tháng đầu năm, TP.HCM đã đưa ra những cảnh báo mạnh mẽ, đồng thời công bố việc điều chỉnh, sửa đổi quyết định Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM. Động thái này của Thành phố đã giúp dập tắt được cơn sốt ảo, nhưng cũng khiến tâm lý khách hàng và cả doanh nghiệp lo lắng, ảnh hưởng không nhỏ tới phân khúc đất nền dự án.

Tuy nhiên, gần đây, sau thông tin Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trình UBND Thành phố ký thông qua Quyết đinh 33 sửa đổi những quy định cụ thể về diện tích tách thửa, thị trường đất nền lại bắt đầu trở lại với làn sóng ngầm về giao dịch mới.

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, với những quy định mới trong Quyết định 33 sửa đổi có nhiều điểm có lợi với thị trường đất nền và dự báo thị trường này sẽ khởi sắc trong thời gian tới. Ngay sau thông tin này, giới đầu tư đã hào hứng trở lại với đất nền, đặc biệt là khu vực quận 2 và quận 9, khiến giá đất ở khu vực này tăng cao. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại nhiều dự án thuộc các quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 cho thấy, xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra, trong khi nguồn cung khá khan hiếm.

Tại dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức), trước đây có giá bán trung bình từ 55 - 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70 - 75 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán. Theo phân tích của giới chuyên môn, sở dĩ dự án này có giá cao là nằm ở vị trí đẹp và đặc biệt là do nhu cầu khai thách thương mại.

Hay như tại dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá khởi điểm được chủ đầu tư bán ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 28 - 30 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Tại khu quận 2, giá đất trên trục đường Mai Chí Thọ chỉ tính trong 2 năm qua giá đất đã tăng 15 - 35%, như đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi đã lên đến 30 - 70 triệu đồng/m2 so với mức 20 - 40 triệu đồng/m2 của năm 2015…

Tại quận 9, giá đất của các khu dân cư nằm trên các tuyến đường quan trọng như vành đai 2, vành đai 3 cũng tăng mạnh và bền vững nhờ “đòn bẩy” hạ tầng. Do đó, người mua với nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư từng đổ tiền vào những khu vực khác nhau có xu hướng “quay lại” khu Đông khi nơi đây chứng tỏ vẫn là lựa chọn tốt nhất trong thời điểm này. Đồng thời, sau một thời gian “tự sàng lọc”, những doanh nghiệp làm ăn uy tín tiếp tục mạnh dạn triển khai dự án ra thị trường đúng kế hoạch dự kiến.

Savills cho biết, quý III, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp nhận khoảng 11.500 căn/nền từ các dự án mới, tập trung chủ yếu ở phía Đông với khoảng 50% thị phần. Trong đó, là một trong những doanh nghiệp bất động sản hoạt động mạnh ở thị trường khu Đông, Rio Land sắp tới đây sẽ tung ra thị trường hàng loạt các sản phẩm đất nền với vị trí trên các tuyến đường trọng điểm huyết mạch của quận 9.

Giá đất nền khó giảm

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, tính từ khoảng 2015 đến nay, giá đất tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 - 400%. Đơn cử như tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (xa lộ Hà Nội) cũng tại thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo ông Thìn, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ, câu chuyện tăng giá này không phải do tăng ảo, mà tăng do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

Bàn về câu chuyện đất nền, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, một doanh nghiệp từng trải trong đầu tư kinh doanh đất nền gần hai thâp niên qua cho biết, thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường.

Với đất nền giá trị thật, có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh kèm theo các dịch vụ tiện ích dịch vụ đáp ứng được nhu cầu thật, có thể trong một giai đoạn nào đó gặp khó khăn trong giao dịch do bị ảnh hưởng chung của thị trường. Tuy nhiên, thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

“Lâu nay, với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẫy tài chính, buộc phải bán sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính”, ông Lộc nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Phúc, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ. Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực tế, từ thực tế về nhu cầu nhà thật, đến thực tế về các dịch vụ tiện ích xung quanh đến thực tế của việc di chuyển có thuận lợi không.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này nó quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.

“Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai sẽ làm cho giá trị dự án gia tăng khá nhiều sau khi hình thành, nhưng cũng dự án đó do một chủ đầu tư yếu năng lực, sự cẩu thả trong đầu tư sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói và cho biết, đó là lý do có thể lý giải vì sao có những dự án cùng vị trí, nhưng một dự án có giá bán đến 30 triệu đồng/m2, nhưng vẫn luôn được khách hàng tìm mua. Ngược lại, dự án kia bán thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được khách hàng lựa chọn. Do vậy, theo ông Phúc, yếu tố giá trị thật trong bất động sản là đặc biệt quan trọng với những người đầu tư, kinh doanh địa ốc hiện nay.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, bất động sản cho rằng, giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Từ giữa năm 2015 đến nay, đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý.

Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm. Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư…, thì giá tăng 200-300% cũng là điều bình thường.

Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Tóm lại, theo ông Hiển, với đất nền có giá trị thật, việc tăng giá thời gian qua là hết sức bình thường theo quy luật của thị trường, không có gì đáng lo ngại.