Thị trường đất nền thứ cấp khu Đông Sài Gòn giảm nhiệt

Giá neo ở mức cao

Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trung cấp tại TP.HCM khan hiếm, việc Vingroup khởi động dự án VinCity Grand Park (quận 9) đã trở thành tâm điểm của thị trường địa ốc phía Nam trong thời gian qua. Đặc biệt, điều này cũng khiến thị trường đất nền xung quanh khu vực đó xao động, thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Theo anh Tuấn, một nhà đầu tư đất nền tại khu vực quận 9, sở dĩ Dự án VinCity Grand Park nhận được sự quan tâm lớn của thị trường là bởi có quy mô lớn và được thực hiện bởi một chủ đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay. Còn riêng đối với phân khúc đất nền tại khu Đông bao gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức, trước đã nóng giờ lại càng nóng hơn bởi tác động của dự án này.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại quận 9, một lô đất có diện tích khoảng 60 - 70 m2 trên đường Nguyễn Xiển đang được rao bán với giá 3 - 3,5 tỷ đồng, tương đương 50 triệu đồng/m2. Còn những lô nằm ngoài mặt tiền đường nhưng có diện tích nhỏ hơn, khoảng 50 m2 thì mức giá hiện ở khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất tại khu vực này cách đây 6 tháng chỉ dao động ở khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2.

 Những lô đất trị giá bạc tỷ, được mua đi bán lại nhiều lần nhưng hiện vẫn chỉ để cỏ mọc

Hay tại khu vực cảng Phú Hữu, giá đất nền đã tăng từ  mức 24 - 25 triệu đồng/m2 lên 30 - 35 triệu đồng/m2. Tại khu vực Long Phước, giá nhà phố cũng tăng chóng mặt từ mức 600 - 700 triệu đồng/căn lên 1 tỷ đồng/căn chỉ trong một tháng qua.

Đặc biệt, giá đất trên đường Phước Thiện đã tăng lên gấp đôi, thậm chí gấp 3 - 4 lần khi dự án VinCity bắt đầu triển khai. Cụ thể, đất mặt tiền đường Phước Thiện cách đây hơn 1 năm giá khoảng 30 triệu đồng/m2, hiện đã được đẩy lên 90 triệu đồng/m2. Nguyên nhân được các nhân viên môi giới ở đây cho biết rằng, tại khu vực này cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và khá rộng rãi, khu dân cư đông đúc, gần trường học...

Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Vngreal, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản khu Đông, đặc biệt với phân khúc đất nền, nhà phố đã có mức tăng giá khá mạnh. Riêng với thị trường quận 9, hiện phân khúc đất nền, nhà phố đang hình thành thêm một đợt tăng giá mới.

“Hầu hết giá đất được giao dịch trên thị trường hiện nay đều có sự so sánh giữa các khu vực, trong đó các trục đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện bị đẩy giá lên cao, đã tác động đến hàng loạt tuyến đường xung quanh”, ông Trinh nói.

Ngoài sự tác động của Dự án VinCity Grand Park, nguyên nhân khiến giá bất động sản tại khu Đông liên tục tăng mạnh thời gian qua là do khu vực này có hàng loạt công trình trọng điểm đã, đang và sẽ được triển khai. Điển hình như Bến xe miền Đông mới ở phường Long Bình, quận 9 đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để kịp hoàn thành giai đoạn 1 và đưa vào khai thác từ quý I/2019.

Tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên có chiều dài 20 km, đi qua các quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức… dự kiến vận hành vào năm 2020; Xa lộ Hà Nội được nâng cấp từ 8 lên 16 làn xe với chiều dài toàn tuyến 15,7 km, bắt đầu từ chân cầu Sài Gòn 2 đến điểm tiếp giáp cầu Đồng Nai mới, hoàn thành vào cuối năm 2018.

Theo các chuyên gia, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, quỹ đất đang bị khan hiếm khiến giá đất không ngừng tăng cao là quy luật của thị trường.

Giao dịch giảm

Vào những ngày cận Tết Nguyên đán, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trở lại nơi được xem là “điểm nóng” của thị trường đất nền trong thời gian qua thì nhận thấy hoạt động mua đi bán lại các nền đất đã bắt đầu giảm, không còn cảnh sáng mua chiều bán hưởng chênh lệch như trước đây.

Theo bà Trần Thùy Linh, phó giám đốc một công ty môi giới đất nền tại quận Thủ Đức, bắt đầu từ tháng 1/2019, số lượng sản phẩm được giao dịch thành công đã giảm. Vào thời điểm tháng 11 - 12/2018, công ty bà thực hiện được khoảng 20 - 25 giao dịch trong vòng 1 tháng, nhưng hiện tại, dù cố gắng chạy quảng cáo hay marketing thì con số chỉ đạt được khoảng 2 - 3 giao dịch/tuần.

Dưới góc độ là nhà đầu tư, ông Tuấn, hiện đang sống tại quận 2 chia sẻ, ông vẫn thường hay “la cà” ở các quán cà phê để gặp gỡ các nhà đầu tư khác và môi giới để tìm hiểu thông tin về sản phẩm đầu tư. Tuy nhiên, để tìm được sản phẩm ưng ý trong thời điểm hiện nay khá khó khăn.

 Giá vẫn neo ở mức cao dù giao dịch khá ít

“Những khu vực quen thuộc thì giá đã lên quá cao, khó bỏ tiền vào được. Còn những khu vực xa xôi thì pháp lý chưa ổn định, thậm chí có những khu đất xa nhưng giá cũng không phải là thấp, nên để tìm được một lô ưng ý trong thời điểm này rất khó”, ông Tuấn nói.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, khu vực trung tâm quận 9, quận 2 và Thủ Đức, quỹ đất trống hiện tại không còn nhiều. Nguồn cung chủ yếu đến từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, những người này mua đất của người dân rồi làm thủ tục chuyển đổi để phân lô, bán nền, nên quy mô dự án không lớn, chỉ tầm vài chục nền/dự án. Nguồn cung không lớn trong khi nhu cầu cao, do đó việc giá trị của sản phẩm liên tục tăng là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, điều đáng nói là những khu đất đã có chủ, giá hiện đang ở mức khá cao nhưng chỉ để cỏ mọc, không có người ở, và cũng không có công trình được xây dựng. Nguyên nhân bởi những người săn tìm mua đất tại những khu vực này chủ yếu là các nhà đầu tư, mua đi bán lại để kiếm lời chứ không có nhu cầu ở thực. Cứ sau mỗi giao dịch là giá trị sản phẩm lại tăng một mức, đến nay, giá đã lên đỉnh thì các nhà đầu tư lại ngại “xuống tiền”.

Anh Ngọc Anh, một môi giới địa ốc chuyên nghiệp tại quận 9 chia sẻ, giá một lô đất tại đường Nguyễn Xiển, đang được rao bán với giá khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong hẻm tại phường Hiệp Phú (quận 9, TP.HCM) với những tiện ích như gần UBND quận 9, Co.op mart, trường học Hoa Lư, đường Xa lộ Hà Nội…  nhưng giá cũng chỉ từ 60 - 65 triệu đồng/m2.

“Nếu là người có nhu cầu ở thực thì chắc chắn khách hàng sẽ chọn khu vực thuận tiện đi lại, gần trung tâm hành chính và các trung tâm thương mại, trường học…, còn những khu vực xa trung tâm thì chỉ phù hợp để đầu tư”, anh Ngọc Anh nói.

Trong khi đó, theo bà Linh, ngoài việc giá đất đã tăng cao thì nguyên nhân dẫn tới số lượng giao dịch trong thời gian gần đây giảm là do không có nguồn hàng để bán. Mặc dù có khách hỏi mua nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn muốn “ôm hàng” để chờ giá tiếp tục tăng, không muốn bán. Trong khi đó, để kiếm nguồn hàng mới trong thời điểm này gần như không có.