Thị trường đất nền phía Nam, sức nóng lan rộng

Sóng ngầm

Những ngày sau Tết Nguyên đán, trong khi thị trường căn hộ vẫn chưa vào nhịp, thì thị trường đất nền đã diễn ra làn sóng mới. Câu chuyện nhà nhà săn đất, người người săn đất của cơn sốt đất lịch sử hơn 10 năm trước đang diễn ra trên thị trường bất động sản phía Nam ngay đầu năm nay.

Nhu cầu cao, trong khi nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá đất tại nhiều nơi của TP.HCM không ngừng tăng mạnh. Trong đó, khu Đông TP.HCM gồm các quận 2, quận 9, Thủ Đức và các khu vực liền kề như Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương, Biên Hòa của tỉnh Đồng Nai đã trở thành tâm điểm về sự tăng giá của thị trường.

Nhìn lại thị trường đất nền, nhà phố sau 1 năm, nhiều người không khỏi ngỡ ngàng vì mức giá nhiều nơi đã tăng chóng mặt. Cuối năm 2016, dự án đất nền, nhà phố Him Lam Phú Đông gần trục Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức bán ra với giá 23 triệu đồng/m2, mức giá này lúc đó nhiều người đã cho khá cao. Tuy nhiên, hiện nay, giá đất dự án này đã tăng đến hơn 70%.

Anh Linh Nam, một người có nhu cầu về nhà ở đang tìm mua đất tại dự án này cho biết, cuối năm 2017, có một lô đất tại dự án này được chủ đất rao bán với mức giá 3,3 tỷ đồng, anh chần chừ không mua. Sau Tết, anh quay trở lại định mua thì được biết, lô đất này đã được bán cho người khác và người này đã bán lại với mức giá 3,9 tỷ đồng.

Phân khúc đất nền, nhà phố phía Nam lại lên cơn sốt mới 

“Tôi thích mua đất ở dự án này để xây nhà ở, vì dự án được đầu tư tốt, nhiều tiện ích, nhưng hiện hầu như không có người bán”, anh Nam tỏ ra thất vọng.

Cũng tại quận Thủ Đức, nhiều dự án đất nền, nhà phố khác cũng có giá tăng đến chóng mặt. Chẳng hạn, dự án đất nền Moonlight Residences trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, được bán ra thị trường trong năm 2016 với mức giá 55 triệu đồng/m2 với những khu đất đường nội bộ và 70 triệu đồng/m2 mặt tiền Đặng Văn Bi, thì hiện giá đang giao dịch trên thị trường thứ cấp đã lên tương ứng 75 - 90 triệu đồng/m2. Dự án Tân Hải Minh từ 20 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 30 triệu đồng/m2.

Tại khu vực quận 9, theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty VNgreal, chỉ tính từ đầu năm đến nay, giá đất nền tại khu vực đường Trường Lưu, phường Long Trường, Trường Thạnh đã tăng khoảng 20%, còn nếu so sánh mốc thời gian 2 năm, thì giá đất ở khu vực này đã tăng đến 130%.

Cụ thể, đầu năm 2016, giá đất tại các dự án dọc theo đường Tam Đa, phường Trường Thạnh có mức giá trung bình từ 12 - 13,5 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2017 tăng lên 22 - 23 triệu đồng/m2 và đến thời điểm hiện tại, đã lên mức 26,5 - 28 triệu đồng/m2.

Sức nóng của thị trường đất nền không chỉ diễn ra ở khu Đông TP.HCM, mà lan sang các khu vực giáp ranh thuộc các huyện Thuận An, Dĩ An của Bình Dương và Biên Hòa của Đồng Nai. Tại dự án trung tâm hành chính của huyện Dĩ An, thời điểm cuối năm 2016, giá giao dịch trung bình chỉ từ 14 - 16 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 25 triệu đồng/m2. Tại Dự án Thái Bình Shoes thuộc huyện Thuận An cũng có mức giá tăng từ 23 triệu đồng/m2 lên trên 30 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu vực Biên Hòa (Đồng Nai), giá đất tại nhiều dự án đã có mức giá tăng khá cao, thậm chí có dự án đã tăng giá gấp đôi trong vòng 1 năm qua. Đơn cử, Dự án Khu đô thị Long Hưng được chính thức mở bán ra thị trường với giá khởi điểm từ 7,5 triệu đồng/m2, sau nhiều đợt mở bán, đến thời điểm hiện nay, giá bán chính thức được chủ đầu tư công bố ra thị trường đã tăng lên từ 16,5 - 25 triệu đồng/m2.

Theo phân tích của các chuyên gia, sở dĩ giá đất tại các dự án khu vực Biên Hòa nói chung và Long Hưng nói riêng tăng mạnh thời gian qua là do dự án này liền kề với TP.HCM. Mặt khác, gần đây, quyết định kéo dài tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên nối TP.HCM với Biên Hòa (Đồng Nai), hay Bến xe miền Đông sẽ chính thức dời về quận 9 trong năm 2018, quyết định xây cầu Vàm Cái Sứt kết nối Biên Hòa với đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Giầu Dây về hướng trung tâm TP.HCM, đã làm cho giá đất Biên Hòa tăng mạnh.

Giải mã hiện tượng tăng giá

Giá đất nền không ngừng tăng khiến nhiều người đặt ra câu hỏi: liệu đây có phải là cơn sốt ảo hay xuất phát từ nhu cầu thật?

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, trong 2 năm trở lại đây, cứ người nào mua được đất đều có lời, trong đó có nhiều người thắng lớn. Tuy nhiên, cơn sốt giá của thị trường đất nền gần đây khác với trước kia, không phải chỗ nào giá cũng tăng mạnh, mà còn tùy thuộc vào khu vực.

“Trong khi giá đất thị trường khu Đông liên tục tăng mạnh không có điểm dừng, thì ở khu Nam thời gian qua mức giá không có nhiều biến động. Điều này có thể lý giải, thị trường đang có sự chọn lọc chứ không phải đầu tư bằng mọi giá”, ông Quang nói và phân tích, trong mắt người có nhu cầu thực về nhà ở lẫn giới đầu tư, khu Đông vẫn là ưu tiên số 1, bởi đây là khu vực có sự phát triển hạ tầng vượt bậc, hầu hết những chính sách phát triển hạ tầng mang tính đòn bẩy của Thành phố đều dồn về khu Đông. Do vậy, so với mức giá trước đây thì giá đất tăng cao, song so với những gì đang diễn ra trên thực tế, thì việc tăng giá lại là hợp lý.

“Đâu chỉ có đất nền mới tăng giá, mà ngay cả căn hộ cũng không ngừng tăng. Các dự án căn hộ được công bố bán tại thị trường khu Đông hiện hầu hết đều có mức giá từ 25 triệu đồng/m2. Đây là nhu cầu thật chứ không hề ảo”, ông Quang nói và cho rằng, không chỉ có TP.HCM, mà qua khảo sát cho thấy, giá đất ở các tỉnh, thành phố phía Nam thời gian qua đều tăng mạnh. Do vậy, với TP.HCM, một thành phố đông dân nhất nước, thì giá đất tăng cũng là điều dễ hiểu.

Tương tự, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh nhận định, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại thì không đáng lo. Bởi xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo, mà do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

“Lấy ví dụ giá đất nền trên đường Trần Não, quận 2, cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (xa lộ Hà Nội) cũng tại thời điểm 2015, nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sự tăng giá này không ngạc nhiên, bởi với 2 năm trước, 1 căn nhà tại khu vực này cho thuê chỉ vài chục triệu đồng/tháng, còn hiện nay, muốn thuê được căn nhà ở khu vực này để mờ v  ăn phòng cũng phải bỏ ra từ 60 - 80 triệu đồng/tháng. Đây gọi là khoản đầu tư ‘gà đẻ trứng vàng’”, ông Thìn phân tích.

Lý giải về hiện tượng giá đất tăng mạnh tại khu Đông, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, chủ trương của Thành phố sẽ hình thành khu đô thị sáng tạo phía Đông, bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức với Đại học Quốc gia TP.HCM, Khu công nghệ cao, là hạt nhân thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Do đó, hạ tầng giao thông tại khu Đông thời gian qua phát triển khá mạnh, làm thay đổi diện mạo của cả khu vực và tạo sức hút lớn với các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Châu, dù cơn sốt đất nền ở khu Đông hiện nay không hẳn là sốt ảo, nhưng không loại trừ một số khu vực đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin để thổi giá, nên nhà đầu tư và người mua cũng cần hết sức cẩn trọng trong “cơn say” này.