Thị trường đang ở đâu?

Đó là hệ quả tất yếu khiến nguồn thu tiền sử dụng đất tại địa phương này trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ.

Câu hỏi “thị trường đang ở đâu” là chủ đề được Công ty DKRA Vietnam đưa ra trong buổi báo cáo về tình hình thị trường cuối tuần qua. Tuy nhiên, không có một dự báo chắc chắn nào được đưa ra, bởi theo các chuyên gia, rất khó đoán định thị trường bất động sản thời gian tới.

Theo quan sát của DKRA, thị trường bất động sản TP.HCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 đến nay, gây nên những lo ngại và trông đợi vào một sự thay đổi lạc quan hơn. Về tổng quan, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Sức nóng của TP.HCM đã lan tỏa và thúc đẩy thị trường các khu vực lân cận trở nên sôi động hơn.

Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao. 

Trước tình hình đó, hiện nay có rất nhiều nhận định khác nhau. Có ý kiến cho rằng, thị trường đang đứng trước ngưỡng bong bóng xì hơi (bong bóng được thổi phồng trong những năm 2016 - 2017), số khác đánh giá thị trường hiện nay rất khó dự đoán. 

“Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vô cùng lớn, do vậy các dự án có vị trí phù hợp nhu cầu, pháp lý hoàn thiện không lo khó bán hàng. Tuy nhiên, vấn đề khó đoán định là thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua. Chính yếu tố thủ tục pháp lý mới là lời giải cho câu chuyện thị trường đang ở đâu”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam đã nhận định như vậy tại buổi công bố báo cáo của Công ty.

Cũng theo chuyên gia này, thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, nhưng đây cũng là giai đoạn thị trường đang tự điều chỉnh cho một cuộc sàng lọc để chuyên nghiệp hơn.

Còn theo góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sự sụt giảm của thị trường bất động sản không chỉ tác động rất mạnh, làm giảm nguồn thu ngân sách, mà còn gây rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh: Doanh nghiệp không thể tiên lượng được những rủi ro về mặt pháp lý, về thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính, dẫn đến không thực hiện được đúng cam kết với khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.

Doanh nghiệp vừa bị thiệt hại về tài chính, vừa bị tổn hại về uy tín thương hiệu, nhất là đối với khách hàng, nhà đầu tư và với ngân hàng. Hệ quả là doanh nghiệp bỏ lỡ các cơ hội kinh doanh mà phần thiệt hại không thể đo đếm hết được.

Trao đổi với người viết, đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng, xét ở các thị trường phía Nam, TP.HCM vẫn là nơi có nhiều cơ hội phát triển các dự án bất động sản, nhưng “ẩn số” về thủ tục pháp lý đã khiến họ không dám mạo hiểm, bởi rủi ro về thủ tục pháp lý sẽ kéo theo nhiều rủi ro khác.

Điều dễ thấy nhất là chẳng doanh nghiệp nào phát triển dự án mà tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu tiền đã đổ xuống mà dự án bị đình lại vì yếu tố pháp lý vài quý, thậm chí vài năm thì coi như đó là hồi chuông “báo tử” cho doanh nghiệp.