Thị trường đang bước vào quỹ đạo ổn định

Nhìn lại những điểm mới chính sách tác động đến thị trường, và cả những nút thắt cần giải quyết, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy đã có cuộc trả lời phỏng vấn Báo Đầu tư Bất động sản. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy 

Sau 1 năm chính thức có hiệu lực, Thứ trưởng đánh giá ra sao về tác động của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đến sự hồi phục của thị trường bất động sản thời gian qua?

Như chúng ta đều biết, trong giai đoạn 2010 đến năm 2013, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, từ sau giai đoạn đó đến nay, thị trường đã từng bước được phục hồi rất tích cực bởi một số nguyên nhân chủ yếu.

Trước hết, đó là sự chỉ đạo, xử lý kịp thời của Chính phủ thông qua việc ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 với một loạt các giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu với quan điểm "tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải gắn với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội", đồng thời có sự vào cuộc rất tích cực, trách nhiệm của các Bộ ngành liên quan, các địa phương và công đồng doanh nghiệp trong quá trình triển khai thực hiện các giải pháp mà Chính phủ đã đề ra, trong đó có một số giải pháp quan trọng như:

Thứ nhất, cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản nhà ở từ cao cấp, diện tích lớn sang diện tích nhỏ (nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi từ đó giảm giá bán nhà ở để giải quyết nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội;

Thứ hai, cho phép các doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất, chậm nộp thuế; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT cho các dự án nhà ở xã hội;

Thứ ba, hình thành gói tín dụng hỗ trợ nhà ở với quy mô 30.000 tỷ đồng cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay với lãi suất ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ tư, tập trung rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tư nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án phải tạm dừng, các dự án cần phải điều chỉnh lại cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Bên cạnh các giải pháp nêu trên của Chính phủ, thì ngày 25/11/2014, Quốc hội đã biểu quyết thông qua 2 Dự án Luật rất quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 với những nội dung rất quan trọng để bảo đảm cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng phát triển một cách ổn định, lành mạnh, bền vững.

Có thể kể ra đây một số nội dung chính như quy định dự án bất động sản ngoài việc phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng còn phải theo đúng kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nới lỏng điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi vào đầu tư, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở; quy định nâng mức vốn pháp định từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định chặt chẽ về điều kiện khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khống chế mức thu tiền ứng trước của khách hàng khi chưa bàn giao nhà ở cho khách hàng và khi khách hàng chưa được cấp giấy chứng nhận;

Đặc biệt, Luật cũng đã có các cơ chế, chính sách rất ưu đãi đối với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp đang có khó khăn về nhà ở, vừa góp phần quan trọng trong việc điều tiết, bình ổn thị trường nhà ở.

Giai đoạn 2015 - 2016, thị trường bất động sản được đánh giá là đã trở lại chu kỳ phát triển ổn định với sự chuyển mình mạnh mẽ về tư duy của các thành viên trên thị trường. Theo Thứ trưởng, sự thay đổi tư duy đó có tác động như thế nào đến việc hình thành một thị trường bất động sản bền vững hơn?

Có thể nói, trải qua quá trình thăng trầm của thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn vừa qua, các cơ quan quản lý nhà nước các cấp cũng như các doanh nghiệp và người dân đã rút ra nhiều bài học, nhiều kinh nghiệm quý giá để có những tư duy nhìn nhận đúng về thị trường bất động sản, để từ đó có những giải pháp và cách ứng xử phù hợp hơn nhằm tiến tới hình thành một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, cụ thể là:

Các cơ quan nhà nước đã có những giải pháp, cơ chế, chính sách kịp thời can thiệp vào thị trường như đã nêu để vừa tăng cường vai trò quản lý nhà nước, bảo vệ quyền lợi của các bên, vừa tạo môi trường thông thoáng trong đầu tư kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường;

Các doanh nghiệp cũng đã phải nhìn nhận lại chính mình, tự đổi mới để nâng cao năng lực cạnh tranh, nâng cao trách nhiệm đối với xã hội, đối với khách hàng và với chính hoạt động kinh doanh của mình.

Đối với người dân thì cũng đã nâng cao ý thức khi tham gia thị trường, phải tính toán, cân nhắc kỹ khi mua bất động sản, xem xét kỹ tính pháp lý của bất động sản sẽ mua cũng như về tiến độ dự án, uy tín, năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư để bảo đảm khi ký hợp đồng thì quyền lợi của mình được bảo đảm.

Trong bối cảnh mới, định hướng quản lý thị trường bất động sản trong thời gian tiếp theo sẽ ra sao, thưa Thứ trưởng?

Định hướng quản lý thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng trong thời gian tới là sẽ tập trung vào các giải pháp bảo đảm cho thị trường phát triển một cách ổn định, lành mạnh, bền vững, công khai, minh bạch, trong đó chú trọng tập trung thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đang gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, góp phần ổn định an sinh xã hội.

Cụ thể là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý và phát triển đô thị, nhà ở, thị trường bất động sản; chỉ đạo các các địa phương triển khai có hiệu quả Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các giải pháp điều hành của Chính phủ đã đề ra trong Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014; Tiếp tục chỉ đạo tái cấu trúc thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia, trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội; Phối hợp với các bộ, ngành, địa phương có các công cụ, giải pháp linh hoạt, kịp thời để kiểm soát, điều tiết thị trường, bảo đảm cho thị trường phát triển ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng hay quá lạnh...

Một số quan điểm cho rằng, mặc dù đã có những bước tiến lớn, nhưng hiện cơ chế chính sách cho sự phát triển thị trường bất động sản vẫn còn những “điểm nghẽn” như cơ chế tài chính mua nhà ở của người nước ngoài và Việt kiều; chính sách hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở xã hộị. Thực tế những vấn đề này ra sao?

Về ý kiến cho rằng vẫn còn những “điểm nghẽn” trong cơ chế tài chính khi mua bán nhà ở đối với đối tượng người nước ngoài và Việt kiều, thì như chúng ta đều biết Luật Nhà ở 2014 đã rất cởi mở, thông thoáng trong việc cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với Luật Nhà ở năm 2005 cũng như so với một số nước trong khu vực. Nếu có điểm khó thì đó là việc chuyển tiền từ nước ngoài của các đối tượng này vào Việt Nam để mua nhà, vì nhiều nước quản lý rất chặt chẽ việc công dân của họ chuyển tiền ra nước ngoài để ngăn chặn việc rửa tiền hoặc trốn lậu thuế.

Còn đối với vấn đề phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã có những quy định về các cơ chế, chính sách ưu đãi rất cụ thể. Tuy nhiên, đúng là hiện nay đang có khó khăn về việc thu xếp nguồn vốn do nguồn vốn đầu tư công hạn hẹp, trong khi lại có nhiều lĩnh vực, mục tiêu cần ưu tiên đầu tư.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng với trách nhiệm của mình đã báo cáo Chính phủ và đã có trao đổi với Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính quan tâm xem xét, báo cáo các cấp có thẩm quyền sớm bố trí nguồn vốn cho các ngân hàng để tiếp tục cho vay theo quy định của pháp luật về nhà ở như đã nêu trên. Hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành liên quan (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội) nghiên cứu, sớm thu xếp nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực nhà ở xã hội.