Chu kỳ mới của thị trường
Ghi nhận tại Hà Nội những tháng gần đây cho thấy, nhiều dự án chung cư đã tung hàng ra thị trường, giá bán hầu hết ở ngưỡng từ 50-70 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT). Chẳng hạn, các dự án QMS Top Tower, Lumiere EverGreen (tòa A1, A2, A3), The Sola Park (tòa G1, G3) có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí; Lumi Hanoi có giá bán dao động quanh mức 66 triệu đồng/m2; Trinity Tower từ 41,6-55,8 triệu đồng/m2; TSQ Mỗ Lao từ 49,2-54,8 triệu đồng/m2; The Sakura từ 45,2-65,6 triệu đồng/m2; Masteri West Heights từ 58,7-75,2 triệu đồng/m2; Heritage West Lake từ 85,7-155,3 triệu đồng/m2…
Không chỉ dự án mới, nhiều dự án chung cư cũ cũng được rao bán với giá cao dù ở khá xa trung tâm như dự án SDU số 143 Trần Phú (Hà Đông) khoảng 42 triệu đồng/m2; The Sparks khoảng 40 triệu đồng/m2; chung cư Đại Thanh khoảng 31 triệu đồng/m2; HPC Landmark 105 khoảng 40 triệu đồng/m2; chung cư Khu đô thị Xa La khoảng 34 triệu đồng/m2; The Pride khoảng 39 triệu đồng/m2…
Một số dự án ở gần hơn như Royal City có giá bán khoảng 72 triệu đồng/m2; chung cư A10, A14 Nam Trung Yên khoảng 57 triệu đồng/m2; chung cư Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính khoảng 50 triệu đồng/m2; chung cư Khu đô thị Thanh Hà khoảng 28 triệu đồng/m2…
Giá chung cư tăng nhanh, thậm chí có dấu hiệu “bong bóng giá” trong thời gian ngắn khiến tâm lý thị trường thận trọng hơn trong khoảng 2 tháng qua.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ nửa cuối tháng 4/2024 đến hết tháng 5/2024, lượng quan tâm và lượng tin đăng trên trang tin này giảm lần lượt 30% và 2%.
Trong đó, căn hộ cao cấp ghi nhận mức độ quan tâm giảm 20% và lượng tin đăng giảm 8%; căn hộ trung cấp có mức độ quan tâm giảm 25%, nhưng lượng tin đăng tăng 3%; chung cư bình dân có mức độ quan tâm giảm 30% và lượng tin đăng giảm 3%.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ đầu tư một dự án hỗn hợp chung cư - liền kề cỡ vừa tại Long Biên, Hà Nội cho biết, người mua vẫn trao đổi thường xuyên về dự án qua các đơn vị phân phối cũng như trực tiếp với chủ đầu tư, nhưng không vội vã xuống tiền ngay. Việc Bộ Xây dựng ra văn bản yêu cầu các cơ quan chức năng xử lý tình trạng “thổi giá” chung cư cũng khiến người mua thận trọng, chờ đợi thị trường ổn định hơn mới quyết định mua nhà.
Phụ trách bán hàng một số dự án đang mở bán tại Hà Nội cũng cho hay, chủ đầu tư đang làm việc với các đơn vị phân phối để tính toán lại lượng ra hàng, cũng như xây dựng lại các chương trình bán hàng mới phù hợp hơn với điều kiện thực tế. Do đó, nhiều khả năng các chương trình ưu đãi sâu hơn vào thẳng giá bán sẽ được chủ đầu tư áp dụng nhằm tạo điều kiện cho người mua nhà dễ tiếp cận hơn.
Điều kiện đủ để thị trường nhà ở phục hồi đòi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tái cơ cấu đầu tư, điều chỉnh giá bán phù hợp.
Dưới góc độ chuyên gia, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, giá chung cư sẽ không thể tăng mãi, cho đến khi chạm ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà.
Hiện nay, khi giá chung cư đang leo thang, việc thị trường chững lại là cần thiết để các chủ đầu tư dự án cân nhắc điều chỉnh lại giá bán cũng như chính sách bán hàng phù hợp hơn.
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, cho biết, kết quả từ khảo sát tâm lý người dùng bất động sản Việt Nam trong quý II/2024 do đơn vị này thực hiện cho thấy, thị trường đang trong trạng thái chờ đợi và phần lớn người mua nhà cần tín hiệu tích cực rõ nét hơn nữa trước khi xuống tiền. Việc bên mua ưu tiên các dự án có chính sách bán hàng tốt là điều dễ hiểu bởi phần lớn vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính để mua.
“Hiện nay, chỉ khoảng 27% nhóm người mua nhà đã có gia đình và con nhỏ là không cần vay vốn khi mua bất động sản. Hơn 70% còn lại vẫn cần vay vốn với mức thấp nhất là dưới 30% giá trị tài sản. Ngay với nhóm khách hàng độc thân cũng chỉ 30% trong đó có đủ vốn để tự mua nhà mà không cần đi vay”, ông Long nói và cho biết thêm, người mua kỳ vọng giá bán sẽ giảm và các chính sách điều hành cũng như sự đổi mới về hành lang pháp lý sẽ giúp thị trường tích cực hơn.
Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 50% người mua nhà tham gia khảo sát cho rằng, mức lãi suất thả nổi hợp lý nhất để đi vay là dưới 8%/năm, nhưng trên thực tế vẫn khá cao, trung bình từ 11-12%/năm.
Đây cũng là yếu tố tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, khiến nhiều người dù có nhu cầu và thậm chí đã có chuẩn bị về tài chính vẫn chưa dám xuống tiền vì lo ngại lãi vay tăng cao trong dài hạn.
Điểm “đảo chiều” đang tới gần?
Theo Nghị quyết 93 ban hành ngày 18/6/2024, Chính phủ giao Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành, địa phương rà soát, gỡ vướng cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là về pháp lý, quy hoạch, các dự án có khả năng thanh khoản tốt… nhằm tạo chuyển biến rõ nét trong 6 tháng cuối năm 2024.
Trong đó, Bộ Xây dựng cùng Ngân hàng Nhà nước và các địa phương rà soát, đánh giá kỹ nguyên nhân chậm giải ngân gói tín dụng nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng. Đồng thời, có giải pháp tăng giải ngân, tháo gỡ các vấn đề liên quan đến đối tượng vay, lãi suất, quy trình, thủ tục cho vay…
Sau đó một ngày, tại Hội nghị trực tuyến toàn ngành về đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng ngân hàng năm 2024, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, thời gian tới sẽ sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo hướng ưu đãi hơn.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà ở xã hội với lãi vay thấp hơn 3-5%/năm lãi suất thông thường, kỳ hạn vay 10-15 năm.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng khẩn trương hoàn thiện, trình Chính phủ ban hành các nghị định trong tháng 6/2024 để tiếp tục thực hiện việc miễn, giảm, gia hạn thời hạn nộp thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất; rà soát các khó khăn, vướng mắc và có giải pháp xử lý hiệu quả các vấn đề đặt ra đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Động thái quyết liệt gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ cùng các cơ quan, ban ngành, địa phương mang tới kỳ vọng về sự khởi sắc bền vững của thị trường bất động sản nói chung, phân khúc chung cư nói riêng trong 6 tháng cuối năm theo hướng tăng thanh khoản cho thị trường.
Đáng chú ý, giữa tháng 6/2024, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 42 quy định chi tiết về công tác thẩm định giá, mở ra cơ hội gỡ khó cho loạt dự án đang tắc nghẽn, từ đó cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường bất động sản cần có thêm các giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn, nhất là các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông, xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối vùng ven với trung tâm đô thị, từ đó thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững.
Cũng theo bà Hằng, điều kiện đủ để thị trường nhà ở phục hồi đòi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tái cơ cấu đầu tư, điều chỉnh giá bán phù hợp. Về dài hạn, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành sớm sẽ là bước ngoặt lớn khi tháo gỡ được các “nút thắt” liên quan tới pháp lý đất đai, qua đó giúp nguồn cung nhà ở tăng nhanh.
Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển tiếp nên khi pháp lý dự án được khơi thông, nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ khởi sắc từ quý IV/2024. Theo đó, nhà đầu tư cần chú ý đến phân khúc chung cư trung cấp/bình dân, nhà phố để ở bởi được dự báo có giá bán và thanh khoản đi lên trong thời gian tới.
