Sức mua giảm mạnh
Uống vội ngụm nước, Hoàng Anh - một môi giới chuyên dòng sản phẩm căn hộ, nói như bị hụt hơi: “Em vừa chạy hơn 20 km từ Bình Dương về. Khách hẹn xuống để tư vấn thêm trước khi chốt căn hộ, nhưng đến nơi gọi mãi không thấy nghe máy. Sau cùng là một tin nhắn ngắn gọn: Chị suy nghĩ thêm đã”.
Theo lời kể của môi giới này, thực trạng trên diễn ra thường xuyên trong thời gian gần đây, nhưng vì uy tín cũng như mong muốn doanh số cải thiện nên vẫn phải di chuyển đường xa liên tục để gặp và tư vấn cho khách.
Thậm chí, nhiều khi cảm giác được sẽ là những cuộc hẹn “không đầu không cuối” nhưng vẫn phải đi. Có khách được tư vấn chán chê, chốt qua điện thoại rồi, nhưng khi gặp trực tiếp lại thay đổi ý định với lý do đơn giản là… “không thích nữa”.
“Khách nói vậy thì mình cũng chẳng biết phải làm thế nào vì tiền trong túi họ mà. Mình lại tiếp tục tư vấn, chăm sóc và tìm khách khác thôi”, môi giới này vừa nói vừa lau những giọt mồ hôi còn rịn trên trán, rồi thở dài: “Đã hơn 2 tháng nay tôi chưa chốt được căn nào”.
Cũng trong hoàn cảnh tương tự, Nguyễn Mạnh - cộng tác viên của sàn Đất Xanh Miền Nam cho hay, mức độ quan tâm đến bất động sản của khách hàng có tăng so với thời gian trước, thậm chí khách hàng còn chủ động liên hệ nhân viên môi giới cũng như tham gia các sự kiện tư vấn bán hàng, thăm quan nhà mẫu, dự án, nhưng đến khi quyết định xuống tiền lại tỏ ra dè dặt.
“Có 10 khách đi xem thì chưa chắc đã có 1 người quyết định mua. Chủ đầu tư mở bán lock mới có 400 căn mà bán cả tháng vẫn chưa xong”, cộng tác viên này nói.
Thực tế, sức mua căn hộ tại phía Nam chưa có nhiều cải thiện trong 2 tháng qua. Số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Group cho thấy, trong tháng 7/2024, TP.HCM và các địa phương lân cận (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu) ghi nhận 625 căn hộ đến từ 9 dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo.
Nguồn cung tăng 9% so với tháng trước đó, nhưng sụt giảm tới 84% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 189 căn, chỉ bằng 6% so với cùng kỳ.
Còn theo số liệu từ Dat Xanh Services, cùng thời gian này, TP.HCM và các tỉnh phía Nam có khoảng 1.049 sản phẩm bất động sản chào bán, phần lớn thuộc loại hình căn hộ trung và cao cấp. Sức tiêu thụ đạt khoảng 45% rổ hàng mới. Tỷ lệ hấp thụ bình quân trên nguồn cung mới giảm nhẹ khoảng 5%.
So với phía Bắc, tỷ lệ tiêu thụ bất động sản tại khu vực phía Nam đang thấp hơn 10-15%. Giao dịch chủ yếu diễn ra tại các dự án mới công bố có giá bán vừa túi tiền, pháp lý chuẩn chỉnh và chủ đầu tư uy tín, đảm bảo được tiến độ xây dựng.
Nguyên do vì đâu?
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, hiện tại, một bộ phận không nhỏ người mua nhà vẫn giữ tâm lý thận trọng, quan sát diễn biến thị trường, chờ các luật mới sau khi có hiệu lực được thực thi như thế nào, sau đó mới thực hiện giao dịch để được đảm bảo quyền lợi nhiều hơn. Đây là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm sâu trong 2 tháng qua.
 |
Đại bộ phận gia đình trẻ hiện khó tiếp cận nhà ở. |
Bên cạnh đó, thị trường trong thời gian này gần như không có dự án mới mở bán, mà chủ yếu là từ các dự án hiện hữu hoặc giai đoạn tiếp theo, rổ hàng kém đa dạng, nhiều chủ đầu tư cũng chưa thực sự đẩy mạnh hoạt động quảng bá, bán hàng. Hơn nữa, giá bán trong thời điểm hiện tại cũng không dành cho số đông khách hàng khi neo ở mức cao.
Chẳng hạn, tại TP.HCM, giá bán căn hộ đang dao động từ 42-57 triệu đồng/m2 đối với phân khúc tầm trung, hơn 100 triệu đồng/m2 đối với phân khúc cao cấp. Hay tại Đồng Nai, mức giá hiện tại dao động từ 31-35 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích và vị trí dự án.
Bình Dương đang là địa phương có nhiều nguồn cung nhất, có thể kể đến một số dự án đang mở bán như Bcons City, Phú Đông Sky One, Happy One Central, The Emerald…, song mức giá đều đang ở mức cao, từ 40-60 triệu đồng/m2.
Theo ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), khách chưa mua bất động sản lúc này không phải vì không thích hoặc không muốn mua, mà là do chưa có đủ tài chính, chưa đủ tự tin về nguồn thu nhập hiện tại và tương lai để mua ngay, hoặc chưa đủ tự tin để vay mua bất động sản dù lãi suất cho vay đã giảm thấp.
Khảo sát mới nhất của DXS-FERI cho thấy, có 63% người tham gia khảo sát cho biết lý do chưa đưa ra quyết định mua bất động sản liên quan đến tài chính, các lý do khác như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, sản phẩm chưa đúng nhu cầu… chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.
Khảo sát sâu hơn liên quan đến yếu tố tài chính, 72% số người được hỏi cho biết vì thu nhập giảm nên không dám vay ngân hàng; 64% đưa ra lý do vì không đủ tiền thanh toán phần trả trước; 53% đang chờ giá giảm thêm; 36% muốn giữ tiền mặt để dự phòng; 14% vì phát sinh nợ xấu chưa vay được.
Đơn vị này dự báo, từ nay đến cuối năm, giá sơ cấp căn hộ TP.HCM nhiều khả năng sẽ tăng 5-10%. Với các thành phố vệ tinh, mức tăng sẽ thấp hơn, khoảng 2-3%. Nguồn cung bất động sản sẽ cải thiện hơn từ tháng 8/2024 khi nhiều chủ đầu tư rục rịch chuẩn bị các hoạt động tiền mở bán.
Dù vậy, tâm lý thận trọng và tiếp tục quan sát vẫn sẽ chiếm thế chủ đạo trong giai đoạn đầu khi các luật mới chính thức đi vào cuộc sống. Cả người mua nhà và doanh nghiệp vẫn chờ luật mới thẩm thấu sâu hơn và thị trường cải thiện rõ nét hơn.
TS. Sử Ngọc Khương - chuyên gia nghiên cứu bất động sản cũng đánh giá, thị trường bất động sản đang trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá cao, thanh khoản thấp, sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu của số đông.
Tuy nhiên, điều đáng mừng là một số luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, cho dù còn cần nhiều thời gian để luật phát huy hiệu quả trên thực tiễn.
“Thị trường bất động sản không giống như thị trường chứng khoán vốn phản ứng nhanh nhạy với những thông tin hỗ trợ, hôm trước có tin tốt, hôm sau bảng điện tử phản ứng xanh ngay lập tức. Chỉ còn vài tháng nữa là hết năm 2024, nên các chính sách mới không thể như ‘cây đũa thần’ giúp thị trường bất động sản nhộn nhịp ngay, mà sẽ cải thiện dần dần”, ông Khương nói, đồng thời cho rằng, từ nay tới cuối năm, tín hiệu tích cực sẽ tiếp tục xuất hiện nhưng chủ yếu trên thị trường thứ cấp, nơi nhà đầu tư mua đi bán lại, trong khi nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế. Thanh khoản có thể cải thiện hơn nhưng không đại diện cho số đông, bởi với mức thu nhập và khả năng chi tiêu hạn chế của đại bộ phận người dân hiện nay khó có thể tiêu thụ các sản phẩm bất động sản giá cao đang có trên thị trường.
