Thị trường căn hộ hoàn thiện và làn sóng ngầm tăng giá

Giá tăng cao nhờ nhu cầu thật

Thời gia qua, trên thị trường đâu đó xuất hiện một vài thông tin thị trường căn hộ sụt giảm, nhà đầu tư bán tháo… Tuy nhiên, qua ghi nhận từ thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại khá nhiều dự án căn hộ, đặc biệt là với các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thành, những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, giá vẫn âm thầm tăng.

Ở phân khúc thị trường căn hộ cao cấp đã đưa vào sử dụng, các dự án có mức giao dịch nhiều, giá tăng cao phải kể đến Dự án Mastery tọa lạc tại quận 2, giá bán giai đoạn đầu ra thị trường từ 28 - 35 triệu đồng/m2, hiện nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức trung bình từ 45 - 50 triệu đồng/m2. Còn tại dự án căn hộ Vinhomes Central Park, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn tăng khoảng 5 - 7% so với bán ban đầu.

“Dù giá tại dự án này không tăng cao nhưng thanh khoản rất tốt, nguyên nhân là ở dự án này hình thành các nhóm đầu tư là do các cư dân lập ra, chỉ cần có căn hộ nào của khách hàng không có nhu cầu ở bán ra hay nhà đầu tư bị ‘ngộp’ hàng là họ mua lại để đầu tư hoặc cho thuê. Bởi nhu cầu thuê ở dự án này rất tốt với mức giá trung bình 1 triệu đồng/ngày đối với căn hộ một phòng ngủ, hoặc giá thuê từ 35 - 40 triệu đồng/tháng với căn hộ 2 phòng ngủ”, một nhà đầu tư là cư dân của dự án này chia sẻ.

Với thị trường căn hộ tầm trung, thanh khoản lẫn giá đều diễn ra khá tốt. Đặc biệt, với các dự án căn hộ do các chủ đầu tư úy tín, có tiến độ xây dựng tốt.

Đơn cử, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông đã đưa vào sử dụng, gần đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu Đông Bắc của TP.HCM, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông, chú đầu tư dự án, đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Hay tại dự án căn hộ Moonlight Residences tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến sẽ bàn giao vào đầu năm 2019 cũng đang được nhiều người có nhu cầu tìm mua với mức giá chênh so với giá gốc từ 15 - 20% nhưng cũng rất hạn chế nguồn cung.

Còn tại dự án Him Lam Phú An, quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá hiện tại cũng tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tại các dự án Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9) giá tăng dao động từ 5 - 10%….

Tại dự án căn hộ Vinhomes Central Park, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn tăng khoảng 5 - 7% so với giá bán ban đầu.  Ảnh: Lê Toàn

Theo khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết, những dự án căn hộ các trục đô thị phía Đông, Nam và Tây đều có xu hướng tăng giá. Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh ghi nhận 1.697,49 USD/m2, tăng 9,25% theo năm.

Ở khu vực phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD/m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Tây được đơn vị này khảo sát tại các quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình.

Riêng phía Nam Thành phố, gồm các địa bàn quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD/m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. JLL dự báo, thời gian tới, giá căn hộ tại TP HCM vẫn tiếp tục tăng do chi phí đất và các chi phí xây dựng, phát triển dự án ngày càng đội lên cao.

Nguồn cung đang ngày càng khan hiếm

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có báo cáo thị trường nửa đầu năm 2018. Theo kết quả khảo sát của HoREA, thị trường căn hộ tại TP.HCM trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới so với cùng kỳ năm 2017.

Cụ thể, với loại hình căn hộ, 5 tháng đầu năm, Thành phố có 29 dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm 2017 (32 dự án). Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với cùng kỳ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong những nguyên nhân khiến tình hình giao dịch trên thị trường căn hộ là do sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, các dự án căn hộ tốt đáp ứng nhu cầu thật về nhà ngày càng trở nên khan hiếm.

Theo ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Công ty Thuduc House, mặc dù thời gian qua, trên thị trường xuất hiện những thông tin thị trường căn hộ trầm lắng, đặc biệt là sau các vụ cháy chung cư, nhưng hầu hết các dự án căn hộ tung ra thị trường gần đây chỉ trong thời gian ngắn đều được khách hàng đặt mua. Còn tại Dự án Phú Đông Premier tại phía Đông bắc TP.HCM do Phú Đông Group đầu tư tung ta thị trường mới đây, chỉ trong một buổi sáng, toàn bộ hơn 400 căn hộ đã được khách hàng mua hết.

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, sẽ khó có câu chuyện thị trường căn hộ tăng theo kiểu sốt nóng, song với thị trường căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thật cũng khó có khả năng giảm giá.

Bởi lẽ, nguồn quỹ đất để phát triển dự án hiện nay không còn nhiều, trong khi chi phí đất ngày càng lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp chi phí đầu vào (quỹ đất) trở nên ngày càng đắt đỏ và khó dự toán hơn.

Thứ hai, các chi phí vật tư và nhân công cũng tăng lên. Thứ ba, chi phí cơ hội và chi phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu 2 năm, trung bình 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào giá thành căn hộ.

Theo ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty bất động sản VnGreal, phải khẳng định một thực tế là nhu cầu nhà ở hiện nay tại TP.HCM vẫn rất cao và mặc dù tâm lý của nhiều người vẫn thích chọn nhà phố để an cư, nhưngn hiện nay, giá nhà đất liền thổ tăng khá cao tạo nên khoảng cách lớn về giá giữa nhà đất liền thổ và căn hộ. Do vậy, để đáp ứng thực sự nhu cầu về nhà ở, thị trường căn hộ vẫn là xu hướng chung.

“Tuy nhiên, kể từ sau sự cố cháy chung cư, thị trường căn hộ bước vào một cuộc cạnh tranh mới về chất lượng. Những doanh nghiệp uy tín có sản phẩm hợp bới nhu cầu thật về nhà ở không lo ngại về việc bán hàng. Còn với các doanh nghiệp thiếu uy tín trên thị trường vẫn sẽ gặp khó khăn nhất định trong việc bán hàng”, ông Trinh chia sẻ.