Thị trường căn hộ đáp ứng nhu cầu thật vẫn “lên ngôi”

Căn hộ tốt vẫn khan hiếm

Sau thời gian khởi sắc, từ cuối năm 2016 đến nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM có dấu hiệu chững lại và phân hóa mạnh. Trong khi nhiều dự án dù được chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá, nhưng không bán được, thì cũng có nhiều dự án vừa tung ra thị trường đã được tiêu thụ hết, thậm chí, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp xuất hiện tền chênh khá cao.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, phần lớn những dự án căn hộ được thị trường săn đón hiện nay đều thuộc dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, đồng thời được triển khai bởi các chủ đầu có uy tín như Him Lam, Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Phú Long, Hưng Lộc Phát…

Những căn hộ phù hợp với nhu cầu ở thực luôn được khách hàng đón nhận. Ảnh: Lê Toàn 

Đơn cử, tại dự án Him Lam Phú Đông sát trục đường Phạm Văn Đồng thuộc khu Đông Bắc TP.HCM do Him Lam Land mở bán hồi cuối năm ngoái, toàn bộ hơn 400 căn hộ được bán chỉ sau hơn 1 tháng và hiện nay, căn hộ của dự này đang được giao dịch thứ cấp trên thị trường với mức chên lệch từ 15 - 20% so với giá gốc. Tương tự, dự án Him Lam Phú An tại quận 9 cũng do Him Lam Land làm chủ đầu tư được mở bán cuối năm 2016, hiện giá bán chênh lệch trên thị trường cũa dao động từ 10 - 15%.

Cùng với Him Lam Lam Land, các dự án do Tập đoàn Hưng Thịnh đầu tư cũng ghi nhận sự tăng giá khá cao. Dự án căn hộ MoonLight Residences tại phường Bình Thọ, quận Thủ Đức với hơn 500 căn hộ đã được bán hết hồi tháng 11/2016. Hiện nay, căn hộ dự án này đang được giao dịch thứ cấp trên thị trường với mức giá chênh lệch từ 15 - 20% so với giá gốc.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, sở dĩ dự án này tăng giá mạnh là do nhu cầu thực tế quá lớn.

“Phường Bình Thọ được xem là phường điểm của quận Thủ Đức, nơi tập trung của trung tâm hành chính quận, các trường học điểm …, nên đã thu hút rất nhiều người muốn mua nhà tại dự án này, ngoài việc để ở, còn là nơi để nhập hộ khẩu cho con cái họch hành”, ông Hiền nói và cho rằng, hiện quỹ đất tại phường Bịnh Thọ không còn, nên khả năng giá căn hộ, đất nền của dự án MoonLight sẽ còn tăng cao trong thời gian tới.

Một dự án có mức giá bán chênh khá cao hiện nay nữa là The Garden, toạ lạc tại đường Tân Kỳ Tân Quý, quận Tân Phú do An Gia Investment làm chủ đầu tư. Theo khảo sát thực tế giao dịch, dự án này đã có mức giá tăng đến gần 40% vào điểm bàn giao nhà với mức từ 17 - 18 triệu đồng/m2 lúc mở bán, lên 25 - 26 triệu đồng/m2 như hiện nay.

Cũng với thị trường căn hộ, nhưng ở phân khúc cao hơn, các dự án do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư được mở bán thời gian quan đều có mức giá chênh lệch trên thị trường từ 15 - 30% so với giá gốc. Đơn cử như tại dự án Lexington tại quận 2, giá gốc được giao dịch chỉ hơn 20 triệu đồng/m2, hiện nay đã tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2. Hay như dự án The Sun Avenneu cũng tại quận 2, cũng đang có mức tăng tương tự.

Theo ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, mặc dù thị trường căn hộ thời gian gần đây có phần khó khăn, nhưng hầu hết các dự án của Novaland đều luôn bán được hàng. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, Công ty đã bán được hơn 100 căn hộ ra thị trường.

Tương tự, các dự án có kết quả bán hàng khá tốt thời gian qua và hiện đang có mức giá chênh lệch lớn trên thị trường hiện nay như Dragon City của Công ty Địa ốc Phú Long, các dự án của Công ty Hưng Lộc Phát, Phúc Khang...

Muốn giá mềm phải đi xa

Trong khi các có những dự án có kết quả bán hàng khá tốt, thì ngược lại, cũng có không ít dự án dù các chủ đầu tư miệt mài rao bán, nhưng không bán được hàng. Theo khảo sát của Báo Đầu tư
Bất động sản, nguyên nhân chính dẫn đến sự phân hóa này là do nghịch lý cung, cầu. Thị trường hiện đang thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, trong khi vẫn còn đến hàng trăm dự án trên địa bàn TP.HCM đang bị “trùm mền” do có vị trí xa, không được chủ đầu tư đầu tư bài bản, thiếu niềm tin của khách hàng.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land nhận định, hiện nay, khách hàng quan tâm đến thị trường căn hộ rất nhiều, nhưng chỉ quan tâm đến các dự án căn hộ đã xây dựng hoàn thành hoặc xây dựng gần xong ở những vị trí gần trung tâm Thành phố. Tuy nhiên, để có được sản phẩm của những dự án như thế này không dễ dàng.

“Nếu như cách đây vài năm, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp môi giới là tìm khách hàng, còn hiện nay, khách hàng đã có, nhưng khó khăn lớn nhất lại là tìm nguồn hàng”, ông Trinh cho biết.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, đến thời điểm này, phần lớn những dự án căn hộ được xây dựng tốt hoặc đã bàn giao nhà hầu như đều đã được bán hết. Hiện nay, để tìm chủ dự án có đủ năng lực thực sự hoàn thành dự án cũng dễ dàng. Vẫn theo ông Phúc, hiện nay nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn rất lớn, vấn đề là làm thế nào để có được dự án đáp ứng được nhu cầu thực tế.

“Một dự án tốt trước hết phải kể đến các yếu tố then chốt là vị trí, giá bán hợp lý, chủ đầu tư uy tín, nói được làm được và dự án phải được quản lý tốt sau khi đưa vào sử dụng”, ông Phúc nói và nhấn mạnh, nếu đảm bảo được các yếu tố nói trên, dự án chắn chắn sẽ bán được hàng, dù thị trường tốt hay xấu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một thực tế đang tồn tại nữa với thị trường bất động sản TP.HCM chính là sự phân bổ không đồng đều các dự án. Hầu hết các dự án có vị trí gần trung tâm đều được các doanh nghiệp đầu tư cho phân khúc cao cấp với giá thành sản phẩm đầu ra khá cao mà người có thu nhập trung bình khó có khả năng đụng đến. Phần lớn dự án cò lại đang trong giai đoạn làm thủ tục đầu tư và ở hấu hết các quận huyện vùng ven.

“Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản chính là việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số cơ học. Bức xúc nhu cầu nhà ở lớn nhất là đối với người có thu nhập thấp, người nhập cư, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và đặc biệt là các đối tượng khác như lao động trẻ (mới ra trường, mới kết hôn), những người có thu nhập trung bình. Do vậy, sắp tới, những người có thu nhập trung bình, muốn có nhà ở có giá “mềm” phải đi xa khu vực trung trung tâm”, ông Châu đánh giá.