Tuy nhiên, khảo sát thực tế tại các văn phòng giao dịch nhà đất lại cho một kết quả ngược lại. Các nhà đầu tư nhỏ đang tiếp tục bán đất để đổ vào chứng khoán. Chỉ có một số (không nhiều) nhà đầu tư chứng khoán trúng lớn vào cuối năm 2006 và đầu năm 2007 quyết định mua một số căn hộ cao cấp để sử dụng cho mục đích sinh hoạt (chứ không hẳn là đầu tư). Điểm dễ nhận thấy trong cơn sốt giá bất động sản đầu năm nay là chỉ có giá các loại chung cư cao cấp tăng mạnh, trong khi giá đất vẫn tương đối ổn định.
Chính những giao dịch theo kiểu “mua nhanh, bán gọn” và “không mặc cả” của một số nhà đầu tư chứng khoán đã khiến giá chung cư cao cấp tăng ở một số khu vực có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại Hà Nội (như Trung Hoà - Nhân Chính, Mỹ Đình, Cầu Giấy…). Quý IV/2007, giá căn hộ ở khu chung cư Mỹ Đình - Sông Đà (Từ Liêm, Hà Nội) đã tăng 3 - 5 triệu đồng/m2 so với quý IV/2006. Các căn hộ tại khu đô thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy và đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài cũng tăng chóng mặt. Nếu như đầu năm 2006, giá căn hộ ở đây chỉ 6,5 - 7 triệu đồng/m2, thì đến tháng 3/2007 đã lên tới 12 - 13 triệu đồng/m2. Giá nhà tăng khiến những người có nhu cầu nhà ở thực sự cũng vội vã “xuống tiền” làm cho thị trường “sốt nóng” ngay cả với những khu chung cư cũ trong nội đô Thành phố.
Tuy nhiên, sau một số giao dịch thành công, thị trường bắt đầu chững lại. Nếu vào thời điểm tháng 3/2007, giá căn hộ tại chung cư Mỹ Đình - Sông Đà là 17 - 18 triệu đồng/m2, thì đến tháng 5/2007, giá chỉ còn 14 - 15 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tại chung cư Trung Hoà - Nhân Chính đã xuống mức 16 - 17 triệu đồng/m2 (so với 17 - 18 triệu đồng/m2 vào quý I/2007).
Phân tích mối quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản, ông Phạm Sỹ Liêm, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển hạ tầng đô thị cho rằng, cũng như bất cứ loại hàng hoá nào khác, giá bất động sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung - cầu. Cầu bất động sản lại phụ thuộc vào thu nhập của người dân. “Sự nóng lạnh trong quan hệ cung - cầu thực chất phụ thuộc vào mức thu nhập quốc dân, kinh tế phát triển hay suy thoái. Trong khi nền kinh tế của chúng ta phát triển ổn định, giá bất động sản lại sốt nóng hoặc sốt lạnh như thời gian vừa qua là điều hết sức bất thường”, ông Liêm nói và cho rằng, giá bất động sản của Việt Nam cao một cách vô lý là do những yếu tố phi kinh tế trong quan hệ cung - cầu của thị trường.
Theo các chuyên gia, phân khúc thị trường nhà ở bình dân là rất lớn, nhưng không được chú ý đúng mức. Nếu mối quan hệ cung - cầu cân đối, giá bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, thì thị trường sẽ rất phát triển, bởi có hàng triệu người đang có nhu cầu về nhà ở. Nhưng nếu giá bất động sản lên tới 15 - 17 triệu đồng/m2 sàn chung cư, 40 - 50 triệu đồng/m2 đất, thì thị trường sẽ rất nhỏ.
Rõ ràng, cho đến nay, thị trường bất động sản vẫn chỉ đáp ứng nhu cầu đối với người có tiền, còn giấc mơ về việc sở hữu một ngôi nhà của đại bộ phận người dân vẫn hoàn toàn xa vời. Thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu. Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào túi các công ty kinh doanh địa ốc.
