Thị trường BĐS: Sớm tháo gỡ bốn vấn đề cốt lõi

Giá giảm sâu

Qua nghiên cứu từ thị trường, tại TP. Hồ Chí Minh, hiện giá BĐS đã giảm tới 40 - 50% so với thời điểm cao nhất năm 2007. Tình trạng này cũng xảy ra tại Hà Nội và thị trường vẫn đang trong đà giảm giá. Chẳng hạn, cách đây mấy năm, dự án Glexemco (quận Hà Đông), trong một ngày có thể lên tới vài giá. Nhưng hiện nay, giá đất trung bình tại đây khoảng 55 triệu đồng/m2. Nhiều dự án nằm ven trục Quốc lộ 32 huyện Hoài Đức như Kim Chung, Di Trạch, Tân Tây Đô… cũng giảm giá mạnh so với 2010, ước tính tới hơn 10 triệu đồng mỗi mét vuông.

Các chuyên gia cho rằng, tình hình này đã có những tác dụng bất lợi nhất định đối với một số nhà đầu tư tại một số phân khúc của thị trường. Khi lãi suất ngân hàng tăng cao và giảm lượng cho vay đã dẫn đến một số doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế, các nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu thua lỗ. Những cơn sốt giá nhà ở vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và sức mua thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã ồ ạt đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp có ít kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Việc tập trung quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, các dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị dẫn đến nguồn cung lớn trong khi lượng cầu có khả năng thanh toán ít...

Bốn vấn đề cần khắc phục

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã chỉ ra 4 vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS cần khắc phục. Thứ nhất, giá cả hàng hoá BĐS, nhất là giá nhà vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn.

Thứ hai, cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Theo thống kê, tỷ trọng nhà ở chung cư mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, qua kiểm tra thực tế một số dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội cho thấy, gần như 100% số căn hộ chung cư chưa được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, còn biệt thự nhà liền kề tỉ lệ sử dụng thấp.

Do sự đầu tư ồ ạt vào phân khúc nhà cao cấp thời gian trước đây, thị trường căn hộ cao cấp đang rơi vào bão hoà trong khi thị trường thiếu những sản phẩm phù hợp cho nhóm đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê (chỉ chiếm 6,5% tổng nhà ở cả nước).

Thứ ba, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Tình hình thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ có những tác động đáng kể tới kế hoạch triển khai của các dự án, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí và làm giảm nguồn cung cho thị trường.

Thứ tư, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý đầu tư, mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến làm méo mó, mất ổn định thị trường. Ngoài ra, tiến độ triển khai các dự án BĐS còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu của thị trường...

Để chấn chỉnh tình trạng trên, ông Quân cho rằng, trước hết, cần kiểm soát chặt dòng vốn đầu tư vào thị trường, không tăng tỉ trọng cho vay, nhưng cần điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng loại hình BĐS, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro. Đồng thời, phát triển đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở. Tăng tỉ trọng nhà chung cư cao tầng tại các khu đô thị lớn với diện tích căn hộ đa dạng, đặc biệt là các dự án có căn hộ vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai…