Thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ phát triển ổn định

Thị trường vẫn trong chu kỳ tăng trưởng

Theo HoREA, thị trường địa ốc TP.HCM trong giai đoạn 2006 - 2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm, thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi. Cụ thể, trong giai đoạn 2006 - 2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011 - 2015, tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước.

Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp từ 3 phòng ngủ trở lên và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn toàn cục, thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định.

Trong giai đoạn 2016 - 2020, dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn.

Lý do là giai đoạn này sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đang có nhu cầu rất lớn.

Ngoài ra, tín dụng cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín dụng vào một số doanh nghiệp lớn.

Cùng với đó, các giải pháp quản lý, điều hành vĩ mô của Chính phủ và chính quyền các cấp, nhất là hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, giúp các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng có nhiều cơ hội để đầu tư, phát triển sản xuất - kinh doanh.

Đặc biệt, Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu đã có hiệu lực từ 15/8/2017. Với khối lượng nợ xấu khoảng 300.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 60-70% được đảm bảo bằng bất động sản, nghị quyết này đi vào cuộc sống không chỉ giúp giải quyết được nợ xấu, mà còn giúp tái khởi động các dự án bất động sản đang bị ngừng triển khai (là tài sản đảm bảo), khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

Bên cạnh đó, dòng vốn vào bất động sản TP.HCM cũng tiếp tục gia tăng kể từ đầu năm tới nay. Cụ thể, theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM, 8 tháng đầu năm 2017, lượng kiều hối về TP.HCM qua kênh chính thức đạt 3 tỷ USD, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo thống kê các năm qua, có khoảng 1/5 lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Còn theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng đầu năm, TP.HCM đã thu hút được hơn 3,3 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, dẫn đầu cả nước và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có một lượng không nhỏ dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản và dòng chảy này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm.

Nhưng vẫn còn nhiều việc phải làm

Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ có phần chững lại so với năm 2016. Dự báo, trong giai đoạn 2017 - 2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu.

Sự lệch pha đang tiềm ẩn những rủi ro cho thị trường, trong đó cung bất động sản cao cấp,  cả lĩnh vực nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đang chiếm đa số. Ngoài ra, có sự lệch pha về dòng tiền (tín dụng và huy động trong dân), khi nguồn tiền được hút về các dự án lớn của các doanh nghiệp lớn.

“Nhà ở giá rẻ thời gian qua không đạt được như kỳ vọng và cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp cũng đang thiếu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói và cho rằng, tại TP.HCM đã từng có các sản phẩm nhà ở có giá chỉ 7,9 - 14 triệu đồng/m2, nhà cho thuê 49 năm, nhưng các chủ đầu tư này không được hỗ trợ phát triển.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa có nguồn tín dụng hỗ trợ mới sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc. Vai trò của Ngân hàng Chính sách xã hội trong việc tạo dòng tín dụng này vẫn chưa phát huy hiệu quả. Trong gói 2.000 tỷ đồng, 1.200 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cũng chưa bố trí đưa ra thị trường (800 tỷ đồng dành cho người có công).

Về quy định diện tích, theo HoREA, diện tích tối thiểu với nhà ở xã hội là 25 m2, nên Hiệp hội kiến nghị nhà ở thương mại cũng nên cho xây tối thiểu 25 m2.

Cũng theo HoREA, nên sửa Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng theo hướng chấp thuận hình thức ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh, hoặc hợp đồng báo lãnh với chủ đầu tư bên cạnh việc phát thư bảo lãnh trực tiếp cho mỗi khách hàng như hiện nay.

Trong khi đó, thông tin tích cực là Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 theo hướng lùi thời gian áp dụng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm về mức 40% vào năm 2019, thay vì áp dụng từ đầu năm 2018 như quy định hiện hành.

Tuy vậy, theo HoREA, Ngân hàng Nhà nước cũng cần nghiên cứu gói tín dụng nhà ở sau khi gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, nhưng cần làm đúng đối tượng, tránh việc nhà giàu đi vay mua nhà giá rẻ. Bên cạnh đó, hiện nay, dư nợ tín dụng cho vay tiêu dùng có cho vay xây sửa nhà cũng cần kiểm soát đúng đối tượng, tránh dòng vốn này chảy vào mục đích kinh doanh bất động sản.

Theo luật sư Trương Thị Hoà, phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở, đất đai để đảm bảo quyền có chỗ ở hợp pháp cho người sở hữu nhà, cả người trong nước và nước ngoài.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thủ tục nhiêu khê trong cấp phép xây dựng, phê duyệt dự án đang làm tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư. Ông Đực đề nghị, đối với các dự án dưới 2 ha để UBND quận/huyện phê duyệt.

“Tôi đã từng đấu tranh đề nghị làm nhà diện tích nhỏ, nhà cho thuê để giúp người nghèo có cơ hội tiếp cận nhà ở”, ông Đực nói và cho biết, 500 dự án trùm mền tại TP.HCM đang để lại khối nợ lớn cho ngân hàng, đối tác, Nhà nước và khách hàng. Do đó, cần phải tìm cách giải quyết 500 dự án này.

Với những đề xuất này, ông Lê Xuân Thành, Vụ trưởng Vụ Công nghiệp (Ban Kinh tế Trung ương) cho biết, sẽ tập hợp ý kiến của HoREA và các thành viên thị trường, báo cáo Chính phủ, để từ đó có những chính sách phù hợp, nhằm phát triển thị trường bền vững.