Cả doanh nghiệp và người mua nhà cùng lao đao
Từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu “bất động trên đỉnh giá”, mà một trong những nguyên nhân chính được chỉ ra là do tắc vốn. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều ngân hàng đã tạm ngừng cho vay đầu tư, kinh doanh địa ốc một phần do chủ trương kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực này của cơ quan quản lý, phần khác do hết hạn mức cho vay (room), những ngân hàng còn room cũng hạn chế cấp tín dụng bất động sản. Trước đó, một kênh huy động vốn quan trọng khác đối với các doanh nghiệp địa ốc là phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã bị siết chặt.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành chia sẻ, là doanh nghiệp chuyên thực hiện các dự án nhà ở xã hội - phân khúc được ưu tiên trong tiếp cận tín dụng, nhưng việc hoàn thiện hồ sơ vay mới của Công ty đang gặp nhiều khó khăn.
“Ngân hàng nói phải chờ thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Trước đây, thủ tục thẩm định cho vay chỉ gói gọn trong 1 tháng, nay kéo dài đến 4-5 tháng chưa xong. Việc vay vốn khó khăn khiến kế hoạch triển khai các dự án mới không thể thực hiện được”, ông Thành nói và cho biết thêm, thêm vài tháng chờ thủ tục là doanh nghiệp thêm mệt mỏi và tốn kém, bởi quy trình phát triển dự án cần được thực hiện liên tục, nếu thiếu vốn một khâu sẽ ảnh hưởng đến các khâu còn lại khiến giá thành tăng mạnh.
Tương tự, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang đầu tư một dự án tại Bình Phước cho hay, trước khi triển khai dự án, doanh nghiệp đã làm việc với một số ngân hàng về việc cấp tín dụng phục vụ dự án và được chấp thuận. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ vay vốn, có ngân hàng thông báo hết room tín dụng, phải chờ được cấp mới. Một số ngân hàng còn hạn mức cho vay nhưng yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý hoàn thiện của dự án đi kèm một loạt điều kiện khắt khe khác mới tính toán việc cho vay.
“Do dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý nên yêu cầu cung cấp hồ sơ hoàn chỉnh là không thể, nếu không vay được vốn thì dự án buộc phải dừng lại”, vị giám đốc này than thở.
Không chỉ doanh nghiệp, mà người mua bất động sản cũng khó tiếp cận vốn ngân hàng thời điểm này. Trao đổi với phóng viên, ông Lê H. (ngụ tại quận 7, TP.HCM) cho biết có một lô đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu bán cho một khách hàng có nhu cầu mua để ở. Do không đủ nguồn tài chính, vị khách này đã làm việc với Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB) để vay tiền. Sau khi thẩm định, phía ngân hàng đồng ý cho vay và tiến hành ký văn bản cam kết 3 bên (ngân hàng, bên mua và bên bán). Sau khi có văn bản cam kết cho vay, ông H. và khách hàng tiến hành công chứng giao dịch lô đất, nhưng tới nay khách hàng vẫn trả đủ tiền do ngân hàng bất ngờ dừng cho vay với lý do hết room.
Trên đây không phải là những trường hợp cá biệt. Hầu hết chủ đầu tư hay người mua trước khi khai dự án hoặc ra quyết định mua nhà đều lên kế hoạch chuẩn bị nguồn vốn, mà chủ yếu là vốn vay ngân hàng với các cam kết cho vay. Tuy nhiên, khi đến hạn giải ngân, phía ngân hàng đột ngột thông báo không cho vay hoặc kéo dài thủ tục, khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà rơi vào tình thế tiến không được, lùi cũng không xong.
Nguy cơ “nằm im, thở khẽ”
Ghi nhận thực tế cho thấy, hiện nay, ngân hàng không hoàn toàn “đóng cửa” cho vay bất động sản, với những dự án pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực vẫn được giải ngân. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, hiện có 2 nhóm ngân hàng, nhóm thứ nhất là các ngân hàng đã hết room nên không thể cho vay, nhóm thứ 2 vẫn sẵn sàng cho vay bất động sản nhưng rà soát rất kỹ lưỡng, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện ngân hàng đưa ra sẽ được giải ngân, ngược lại sẽ không cho vay.
“Cứ hình dung van tín dụng như cái vòi nước, nếu như trước đây được mở hết cỡ thì nước chảy mạnh, còn hiện tại chỉ mở hé nên dòng chảy tín dụng cũng sẽ chậm lại”, ông Phúc nói, đồng thời cho rằng, dù nhằm mục đích nào thì việc siết tín dụng cũng sẽ tác động đến các thành viên thị trường, bởi khi khó tiếp cận nguồn vốn, tiến độ triển khai dự án sẽ chậm, dẫn tới nguồn cung nhà ở ra thị trường hạn chế hơn, từ đó càng đẩy tăng giá nhà và người tiêu dùng là người gánh chịu cuối cùng.
Liên quan tới việc cơ quan quản lý cũng như ngân hàng “nắn” dòng tín dụng vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, hạn chế các phân khúc đầu cơ, ông Phúc cho rằng, động thái này là cần thiết trong bối cảnh nợ xấu bất động sản có xu hướng tăng nhanh sau dịch. Tuy nhiên, điều quan trọng ở đây là làm sao phân biệt rõ bất động sản đầu cơ và bất động sản sử dụng thực để tránh việc siết đồng loạt, từ đó tác động tiêu cực lên thị trường.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho hay, mối lo của thị trường không chỉ là việc nhà phát triển dự án, người mua khó tiếp cận nguồn vốn, mà còn là tác động dây chuyền do việc tắc vốn mang lại. Theo ông Tiến, hiện nay, tâm lý thị trường đang xuống thấp, người mua nhà tỏ ra dè dặt nên các dự án khó bán hàng. Hơn nữa, khi nguồn vốn tắc nghẽn sẽ dễ dẫn đến nguy cơ các dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, thị trường bất động sản nói riêng rơi vào tình trạng “nằm im, thở khẽ”.
“Với các doanh nghiệp địa ốc, nguồn vốn được ví như mạch máu, nếu bị tắc nghẽn thì cơ thể sẽ ngừng hoạt động”, ông Tiến nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản Trung Quốc thời gian qua là câu chuyện cần lưu tâm, bởi có phần tương đồng với thị trường Việt Nam. Trung Quốc từng siết chặt tín dụng bất động sản khiến thị trường này “ngộp thở”. Hậu quả là giá nhà ở tăng vọt do nguồn cung nhà ở thiếu hụt đột ngột, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo tốc độ đô thị hóa cũng như quy mô dân số, chưa kể còn ảnh hưởng tới thị trường việc làm. Để hạn chế các tác động tiêu cực, nước này phải nới lỏng tín dụng từ cuối tháng 4/2022. Tiếp đó, 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc được yêu cầu phát hành trái phiếu để thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền giảm thiểu rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân thuận lợi huy động vốn.
TS. Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) nhấn mạnh, tầm quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rõ ràng, thế nhưng đang có hàng trăm ngàn tỷ đồng vốn đầu tư đang bị mắc kẹt tại hàng trăm dự án trên cả nước do hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, cùng với động thái siết dòng vốn vào bất động sản càng khiến thị trường bị ngưng trệ. Do đó, cần sớm có giải pháp để tháo gỡ những nút thắt này, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với nhiều khó khăn, trong đó có câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp “rác” làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, tới đây, cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh.
“Sức khoẻ của thị trường bất động sản phản ánh thực trạng của nền kinh tế, nếu bất động sản yếu thì nền kinh tế khó có thể mạnh. Làm sao để bất động sản như chim én báo hiệu mùa xuân, chứ không phải chim báo bão. Chính phủ cần định hướng dòng vốn một cách phù hợp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng như hiện nay”, ông Châu nhấn mạnh.
Dự án càng chậm triển khai càng gây sức ép lên giá nhà
 |
| Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group |
Việc một số ngân hàng hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mua bất động sản vì dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này đã đến ngưỡng, cần phải hạn chế nhằm đảm bảo an toàn của hệ thống. Dù vậy, thời điểm này, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua cho vay bất động sản vốn là lĩnh vực mang lại nhiều lợi nhuận nhờ nhu cầu thị trường lớn, lãi suất cho vay cao...
Đặc biệt, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất, pháp lý đầy đủ không nên quá lo lắng vì các ngân hàng luôn ưu tiên cho những chủ đầu tư này. Tuy nhiên, trong bối cảnh chung, việc các công ty địa ốc khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ khiến nguồn lực bị bó hẹp, từ đó khó tạo lập quỹ đất, chưa kể trong quá trình tạo lập còn phát sinh nhiều chi phí khác.
Với người mua, việc khó vay vốn ngân hàng sẽ khiến cơ hội sở hữu nhà ở bị thu hẹp, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra sản phẩm của chủ đầu tư. Chưa kể, gần đây, thủ tục pháp lý chặt chẽ hơn khiến tiến độ dự án kéo dài thêm và dự án càng chậm triển khai thì nguồn cung nhà ở trên thị trường càng trở nên khan hiếm, từ đó càng gây sức ép lên giá nhà.
Vừa làm vừa dò đường
 |
| Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group |
Do tình hình chung khó đoán định nên doanh nghiệp chỉ có cách vừa đi vừa dò đường, chứ không dám mạo hiểm. Nỗi lo của doanh nghiệp hiện nay không chỉ là hiệu quả kinh doanh, mà còn đến từ việc thủ tục pháp lý dự án kéo dài, giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang, tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại…
Thực tế, động thái hạn chế nguồn vốn chảy vào bất động sản mang tính chu kỳ và năm nào cũng diễn ra trong khoảng 10 năm trở lại đây. Khi thị trường phát triển quá nóng sẽ phải có sự điều tiết lại cho phù hợp.
Hiện nay, việc siết tín dụng không diễn ra với tất cả các dự án, bởi các dự án tốt vẫn được các ngân hàng chạy đua cho vay. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại là thủ tục pháp lý vẫn còn nhiềm điểm nghẽn chưa được tháo gỡ, nên các dự án đủ điều kiện tiếp cận vốn ngân hàng chỉ đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu sử dụng vốn để tạo lập quỹ đất, hoàn thiện dự án… là rất lớn, dẫn đến nguy cơ số dự án bị đình trệ càng gia tăng.
Doanh nghiệp tiềm lực yếu sẽ rất khó khăn
 |
| Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings |
Hiện nay, việc vay vốn ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn, nhưng với các dự án pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực thì vẫn có thể tiếp cận. SeaHoldings năm nay chưa triển khai dự án nào mới nên chưa cần nhiều vốn. Với những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, chúng tôi đã chuẩn bị nguồn vốn từ cuối năm trước để đảm bảo tiến độ xây dựng.
Trong bối cảnh nguồn vốn bị siết chặt, doanh nghiệp nào không có sự chuẩn bị trước sẽ gặp khó khăn. Bởi theo tìm hiểu của tôi, cứ 10 ngân hàng thì có đến 8 báo hết room, những ngân hàng còn room cũng rất thận trọng khi xét duyệt cho vay.
Để có thể xoay vốn trong thời gian này, nhiều doanh nghiệp thực hiện phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu hay nhà đầu tư chiến lược. Ở thời điểm này, đây được xem là giải pháp phù hợp, có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính.
Phải tốn rất nhiều nguồn lực để vực dậy nếu thị trường tụt sâu
 |
| Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land |
Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng thông báo hết room tín dụng, những ngân hàng còn hạn mức thì chủ yếu cho vay phục vụ nhu cầu ở thực, song việc xác định đâu là nhu cầu ở thực hay đầu cơ lại không đơn giản. Không chỉ với người mua nhà, với doanh nghiệp cũng vậy, việc tiếp cận vốn vay để đầu tư dự án gặp nhiều trở ngại. Việc ngân hàng đột ngột dừng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ tác động trực tiếp tới nguồn cung sản phẩm.
Đành rằng, mục đích kiểm soát dòng vốn vào bất động sản để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ là đúng đắn, nhưng phải có lộ trình và có sự chọn lọc kỹ lưỡng, tránh việc “đánh đồng”, lý do bởi bất động sản là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành nghề khác, nếu bị siết quá đà sẽ dễ dẫn tới nguy cơ đổ vỡ dây chuyền và nếu thị trường bị tụt sâu sẽ phải tốn rất nhiều nguồn lực để vực dậy.
Dòng tiền vào bất động sản sẽ nhỏ giọt hơn
 |
| Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings |
Về câu chuyện siết tín dụng, nói như lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước là không có chủ trương siết lại cũng đúng vì cơ quan này chưa ban hành văn bản nào đề cập tới việc này.
Tuy nhiên, có một thực tế là hạn mức cho vay hàng năm của các ngân hàng được thực hiện theo cơ chế xin - cho, tức là đầu năm Ngân hàng Nhà nước sẽ cấp một hạn mức tín dụng nhất định cho cả năm và cho từng lĩnh vực, ngành nghề. Dẫu vậy, các hạn mức này thường chỉ sử dụng khoảng 3-4 tháng đầu năm là hết, nên giữa năm các ngân hàng phải xin thêm room thì mới được phép cho vay trong các tháng tiếp theo.
Do đó, dù nói không siết tín dụng, nhưng nếu Ngân hàng Nhà nước không nới thêm room thì cũng coi như siết tín dụng rồi. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản thời gian này tiếp cận vốn ngân hàng sẽ khó khăn hơn.
Thị trường vốn trong thời gian tới được dự báo sẽ có không ít biến động, khi những doanh nghiệp phát hành trái phiếu từ 2-3 năm trước đến ngày đáo hạn, nếu không có đủ nguồn tài chính thanh toán lãi và gốc trái phiếu thì rủi ro thanh khoản là rất lớn. Hơn nữa, khi không được nới room tín dụng, các ngân hàng sẽ đẩy lãi suất cho vay lên cao để bù đắp và khi đó, dòng tiền vào thị trường bất động sản sẽ càng nhỏ giọt.
