Thị trường bất động sản và bài toán vốn dài hạn

Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, sự tạo lập bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố là đất đai và vốn đầu tư. Còn các hoạt động của thị trường bất động sản lại phụ thuộc vào quá trình đầu tư tạo lập bất động sản và kinh doanh bất động sản.

Về đất đai, mặc dù vẫn còn nhiều điểm cần đổi mới, tuy nhiên, việc Nhà nước chủ động nới rộng hành lang pháp lý thông qua việc vài lần sửa đổi Luật Đất đai trong giai đoạn gần 20 năm vừa qua đã tạo ra một dấu ấn đáng kể trong việc xóa bỏ rào cản giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Về mặt vốn đầu tư, dù có tầm quan trọng tương đương như đất đai nhưng những sự cải thiện về chính sách dành cho yếu tố này lại chưa cao. Kể từ khi hình thành và phát triển thị trường bất động sản chuyên nghiệp cho đến nay, để phát triển các dự án, phần lớn các chủ đầu tư vẫn phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Luồng vốn này về cơ bản không ổn định, phụ thuộc vào diễn biến thăng trầm của thị trường dẫn đến một hệ quả, thị trường bất động sản cũng dễ mất cân bằng mỗi khi chính sách tín dụng có sự thay đổi bất thường.

Ngoài ra, với việc trong suốt thời gian qua, thị trường bất động sản luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao khiến chi phí tăng cao, và giá cả nhà đất cũng chịu ảnh hưởng theo. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, lãi suất đã về mức thấp so với thời gian trước đây nhưng vẫn ở mức 8 - 10%/năm. Trong khi đó, ở các nước khác trong khu vực, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư bất động sản chỉ ở mức 3% tới 5% trên năm. Điều này khiến sức cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn ở mức rất thấp so với dân số thực.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển ổn định trong dài hạn. Do đó, vấn đề vốn dài hạn cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam cần được đặt ra một cách nghiêm túc. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành bất động sản ở Việt Nam.

Tuy nhiên, vào thời điểm hiện tại, vốn cho phát triển các dự án bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Chính vì vậy, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước theo hướng thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh bất động sản dự kiến từ 150% lên 250% mới đây gây ra một sự lo lắng không nhỏ cho các chủ đầu tư và thị trường.

Ngoài ra, nhiều bất cập trong việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng dự kiến hết hiệu lực từ ngày 31/5/2016 cũng khiến không chỉ người dân mà cả chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp hoang mang, lo ngại.

Nhận định bối cảnh hiện tại, rất nhiều thành viên thị trường cho rằng đang diễn ra theo một kịch bản tương tự cách đây khoảng 6 năm. Sau giai đoạn bùng nổ 2008 – 2009, động thái được cho là “sập cầu dao” ngắt đột ngột dòng tín dụng ngân hàng vào thị trường từ việc ban hành Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước vào thời điểm đó đã gây ra tác động khá mạnh cho thị trường tới gần 4 năm, trước khi cơ quan này điều chỉnh “nới lỏng” trở lại với Thông tư 36/2014/TT-NHNN.

Cho đến thời điểm hiện tại, sau hơn một năm nới lỏng, mặc dù các yếu tố thị trường cho thấy khả năng xuất hiện “bong bóng” trở lại là không cao, thế nhưng với những động thái gần đây từ phía Ngân hàng Nhà nước, việc sớm siết chặt tín dụng rất có thể sẽ sớm được thực hiện.

Do đó, theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, việc sớm tìm ra các giải pháp phát triển nguồn vốn mới cho sự phát triển chung của thị trường là rất cần thiết. Hiện tại, có rất nhiều các giải pháp được đưa ra như chứng khoán hóa bất động sản (bao gồm niêm yết DN trên sàn chứng khoán hoặc cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu, phát triển Quỹ tín thác REIT) hoặc cho phép thế chấp bằng bất động sản Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài…

Đây đều là những biện pháp mang tính khả thi có thể mang lại hiệu quả trên nhiều phương diện, đồng thời cơ sở pháp lý cho việc thực hiện cũng tương đối đầy đủ hoặc đang được tiến hành xem xét một cách kỹ lưỡng, do đó rất cần được sớm nghiên cứu triển khai.