Thị trường bất động sản TP.HCM tắc nguồn cung

Cung giảm, cầu lớn và giá tăng

Theo thông lệ của thị trường bất động sản, gần về cuối năm, thị trường có nhiều dự án mới được tung ra thị trường để đón mùa mua nhà của người dân. Tuy nhiên, khác với những năm trước, nguồn cung năm nay hết sức nhỏ giọt, trong khi nhu cầu nhà ở cuối năm vẫn ở mức cao và tăng mạnh, khiến hầu hết các dự án rao bán trên thị trường thứ cấp đều có mức giá tăng mạnh.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, không chỉ đến thời điểm hiện nay, mà ngay từ đầu năm 2018, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường khá hạn chế, có doanh nghiệp hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.

Được mệnh danh là một trong những “ông trùm” đầu tư, phân phối căn hộ, nhưng tính từ đầu năm đến nay, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng mới chỉ tung ra thị trường được 1 dự án căn hộ tại quận 7, TP.HCM với hơn 3.000 căn hộ, nhưng cũng đã được bán hết trong thời gian ngắn. Hiện nay, Hưng Thịnh chưa có nguồn hàng căn hộ ở TP.HCM để bán, mà phải lấn sân sang đầu tư các dự án đất nền, nhà phố tại các tỉnh khác như Đồng Nai, Cam Ranh (Khánh Hòa).

Một doanh nghiệp lớn khác là Tập đoàn Novaland từ đầu năm đến nay cũng chỉ tung ra thị trường vỏn vẹn 1 dự án căn hộ tại quận 2. Do nguồn cung hạn chế, dự án cũng tiêu thụ hết sản phẩm chỉ trong thời gian ngắn.

Hàng loạt doanh nghiệp lớn khác mang tính đại diện cho thị trường bất động sản TP.HCM như Thủ Đức House, Đất Xanh, Phú Đông Group, Nam Long từ đầu năm đến nay chỉ đưa ra thị trường khá ít dự án và hầu hết đều được tiêu thụ trong thời gian ngắn.

Chẳng hạn, Phú Đông Group tung ra thị trường Dự án Phú Đông Premier với hơn 600 căn hộ bán hết ra thị trường chưa đầy 3 tháng, Thủ Đức House đưa ra một dự án tại quận 9 cũng đã được bán hết. Trong khi đó, có nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia thậm chí còn không có dự án nào tung ra thị trường từ đầu năm đến nay.

Do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, dẫn đến thực tế giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp và giá bị đẩy lên cao.

Đơn cử, tại dự án căn hộ Him Lam Phú Đông đã đưa vào sử dụng, gần đường Phạm Văn Đồng, thuộc khu Đông Bắc của TP.HCM, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông, đến thời điểm hiện nay, mỗi căn hộ tại dự án này có mức giá chênh lệch trung bình khoảng 500 triệu đồng so với lúc mới bán, nhưng không có nguồn hàng để bán.

Từ đầu năm đến nay, Novaland mới chỉ tung 1 dự án ra thị trường  

Hay tại dự án căn hộ Moonlight Residences tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến sẽ bàn giao vào đầu năm 2019, cũng đang được nhiều người có nhu cầu tìm mua với mức giá chênh so với giá gốc từ 15 - 20%, nhưng cũng rất hạn chế nguồn cung.

Còn tại dự án Him Lam Phú An, quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá hiện tại cũng tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tại các dự án như Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9) giá tăng dao động từ 5 - 10%…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu giảm cung khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án tính đến thời điểm hiện tại giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%.

Theo ông Châu, trong những tháng cuối năm, nhu cầu nhà ở sẽ còn tăng mạnh, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, nhưng thực tế thị trường cho thấy, nguồn cung hiện nay vẫn chưa đáp ứng được.

Nếu không khơi thông nguồn cung, giá sẽ còn tăng

Theo phân tích của giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm nguồn cung. Hiai đoạn 2014 - 2017, thị trường phát triển mạnh đã kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua lại, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm.

Mặt khác, chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Thêm nữa, quy trình thủ tục để đầu tư dự án ngày càng chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để đeo đuổi thủ tục pháp lý của dự án.

“Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn cung từ quỹ đất này ngày càng khó khăn”, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, đồng thời cho rằng, hiện nay, nguồn cung chủ yếu từ đất tư nhân, trong khi quỹ đất tư nhân cũng ngày càng khan hiếm và giá tăng cao không dễ để đầu tư.

Theo ông Ngô Quang Phúc, với cơ chế hiện nay, để hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự không hoàn toàn đơn giản. Sở dĩ trong 2 năm trước, nguồn cung dự án được tung ra thị trường khá nhiều là do các dự án này đã có thâm niên khá lâu, trong đó có nhiều dự án đã được hình thành từ giai đoạn sốt đất năm 2007 - 2008, sau đó bị trùm mền do thị trường đóng băng, rồi sống lại từ các thương vụ mua bán chuyển nhượng dự án (M&A).

“Với các dự án mới đều đang chờ đợi hoàn thiện pháp lý, nên chưa biết đến lúc nào sẽ được tung ra thị trường”, ông Phúc nói và cho rằng, với thị trường căn hộ tầm trung, hiện có nhu cầu rất lớn, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục.

Theo ông Phúc, cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung - cầu.

“Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật”, ông Phúc chia sẻ và cho rằng, một trong những giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, trong lúc nguồn cung quỹ đất thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP.HCM, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của Thành phố và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Với những chuyển động này, thị trường M&A bất động sản sẽ phát triển mạnh hơn trong thời gian tới.