Thị trường bất động sản TP.HCM cần lực đẩy mới

Thị trường đang chững lại

Theo CBRE, trong quý II/2018, số lượng căn hộ mới chào bán tại thị trường TP.HCM đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với năm trước. Trong đó, phân khúc trung cấp giảm mạnh nhất với mức giảm 62% theo quý.

Không chỉ giảm về nguồn cung, theo CBRE, tình hình tiêu thụ sản phẩm trong quý II/2018 cũng giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, dù thanh khoản giảm, nhưng giá bán lại tăng từ 3 - 5%, được ghi nhận tại một số quận như quận 4, quận Bình Tân và quận Tân Phú…

Còn theo quan sát của DKRA Việt Nam, trong năm 2017 và hai quý đầu năm 2018, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu cho thấy giảm nhiệt ở tất cả các phân khúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các thành phần tham gia thị trường, bao gồm bên bán (chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối), bên mua (nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư thứ cấp, khách mua ở thực) và các bên liên quan (ngân hàng, tổ chức tài chính).

Lý do thị trường căn hộ chững lại được cho là do tác động tâm lý từ các vụ cháy chung cư xảy ra từ cuối tháng 3. Các vụ cháy này cũng khiến một số chủ đầu tư hoãn kế hoạch ra hàng trong quý II. Mặt khác, nguồn vốn tín dụng cho thị trường cũng ngày càng siết hơn, cũng ảnh hưởng tới nguồn vốn của cả người mua và chủ đầu tư.

“6 tháng đầu năm 2018, tác động lớn nhất với thị trường đến từ vụ cháy Chung cư Carina Plaza, quận 8. Ngay sau vụ cháy, khách hàng quay lưng với phân khúc chung cư, đặc biệt là việc cơ quan chắc năng liên tiếp đưa ra kết luận về các chung cư không an toàn phòng cháy chữa cháy.

Thêm vào đó, việc thông tin các doanh nghiệp địa ốc cầm cố dự án tại ngân hàng…, đã tác động lớn với thị trường bất động sản TP.HCM và cho thấy lòng tin của khách hàng vào thị trường đang khá thấp, chỉ cần một tác động nhỏ đã ảnh hưởng mạnh tới thị trường”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói.

Cũng theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, thị trường đang có sự lệch pha khá lớn. Theo đó, các doanh nghiệp địa ốc sau thời gian ngắn quay lại với phân khúc sản phẩm tầm trung để đáp ứng nhu cầu thực, giờ đã quay về hướng phát triển dự án cao cấp, trong khi nhu cầu của thị trường vẫn là nhà giá tầm trung.

Việc chuyển hướng này được cho là đến từ việc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá dịch vụ…, tăng, buộc doanh nghiệp phải định hình lại dự án, nhằm đem lại lợi nhuận. Điều này đẩy thị trường thêm rủi ro, bởi phân khúc cao cấp vốn kén khách mua, nên tồn kho nhiều khả năng sẽ tăng trở lại.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc buông lỏng thị trường, khiến cơn sốt giá đất nền bùng phát, các chính sách để thực hiện các chương trình đột phá như giãn dân, giảm tải tắc nghẽn giao thông… chậm so với sự phát triển của thành phố, cũng ảnh hưởng không tốt tới thị trường bất động sản chung.

Cần lực đẩy mới

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho rằng, để phòng tránh và hạn chế rủi ro đến mức tối thiểu cho thị trường bất động sản, để thị trường phát triển bền vững, cần có sự nhận diện thị trường một cách tích cực và chủ động của các chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm, đó là đẩy mạnh xây dựng uy tín thương hiệu, hoạt động giao dịch rõ ràng, minh bạch.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải hoàn thiện chất lượng sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án trên thị trường, cũng như việc linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán, chương trình khuyến mãi… để dễ tiếp cận với người mua, thúc đẩy sức cầu. Nên hợp tác với các đơn vị phân phối uy tín, hoạt động chuyên nghiệp, có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản.

Với khách hàng, nhà đầu tư, nên chủ động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình bất động sản phù hợp, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính, ít sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, cần theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản và những văn bản pháp lý liên quan.

Về phía cơ quan chức năng, ngân hàng cần điều tiết, giám sát thị trường chặt chẽ, hoàn thiện các chính sách, cơ chế pháp lý, hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động hiệu quả nhưng vẫn an toàn, giảm thiểu rủi ro.

 Thị trường căn hộ được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại trong 6 tháng cuối năm. Ảnh: Lê Toàn

Cũng theo ông Lâm, doanh nghiệp cũng cần lưu ý đến nhu cầu của khách hàng, không nên chạy theo thị trường, tăng giá ồ ạt, không xây dựng quỹ nhà ở cho người có nhu cầu, bởi thị trường bât động sản Việt Nam đang dần hoàn thiện, còn nhiều cơ hội và tiềm năng trong tương lai, nhưng kèm theo đó vẫn tồn tại những bất ổn và rủi ro.

Để bảo đảm đầu tư an toàn trong điều kiện thị trường biến động, tất cả các bên cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp trên cơ sở công khai, minh bạch, chuyên nghiệp trong mọi hoạt động giao dịch, công bố thông tin.

Còn theo HoREA, để thị trường phát triển tốt, việc đầu tiên là cần sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu...), trước hết đề nghị Quốc hội thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh", nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Tiếp theo là cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng. Đối với công cụ về thuế, theo HoREA, để khuyến khích thị trường tăng trưởng, nên áp dụng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản ở mức thấp.

Về tín dụng, theo kiến nghị của HoREA, cần áp dụng chính sách linh hoạt. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng, nên áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng, nhưng khi thị trường có dấu hiệu bong bóng, thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt.

“Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng ‘Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng’ theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng”, ông Châu nói.

Đối với các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản, theo HoREA, pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn... Hay chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng.

HoREA cũng cho rằng, cần thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 5 nhà”: Nhà đầu tư phát triển dự án - Nhà thầu thi công - Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị- Nhà băng - Nhà nước. Các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp sẽ tạo được sức mạnh, hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.