Chu kỳ mới của thị trường
Thống kê của nhiều công ty chứng khoán cho thấy, từ đầu năm đến nay, khoảng 1/3 trong tổng số 50 cổ phiếu tăng mạnh nhất trên sàn HOSE có khối lượng giao dịch trung bình hơn 50.000 đơn vị mỗi phiên là cổ phiếu bất động sản, nếu tính thêm cả cổ phiếu xây dựng thì con số này tăng lên gần một nửa.
Trong đó, các mã tăng từ 50% trở lên có thể kể đến là DXG (+69%), TCH (+66%), NVL (+65%), BCG (+63%), NBB (+61%), ITC (+58%), LGL (+57%), DXS (+50%)…, thậm chí nhiều mã có mức tăng từ gần 100% trở lên như PDR (+95%), CIG (+96%), NHA (+97%), SGR (+99%), TDH (+102%), VPH (+139%), QCG (+165%)…
Diễn biến tích cực của nhóm cổ phiếu bất động sản - xây dựng phần nào phản ánh được sự chuyển biến của thị trường địa ốc thời điểm hiện tại sau thời gian dài trầm lắng. Sự tăng trưởng trở lại của các “cổ đất” nhen nhóm từ tháng 4/2023, thời điểm mặt bằng lãi suất bắt đầu giảm và nhiều chính sách hỗ trợ thị trường được ban hành.
Nhìn lại 1 năm trước đó, cuộc khủng hoảng trái phiếu tại một số nhà phát triển bất động sản lớn vào tháng 4/2022 đã tạo hiệu ứng “domino” và lan rộng ra toàn thị trường. Niềm tin suy giảm kéo theo dự án mất thanh khoản, dòng tiền khó khăn… khiến nhiều doanh nghiệp chịu sức ép đáo nợ trái phiếu trước hạn rất lớn. Trong khi đó, tiến trình gỡ vướng pháp lý dự án diễn chậm chạp như càng đẩy doanh nghiệp lún sâu hơn vào khó khăn.
Tại báo cáo cập nhật ngành bất động sản công bố gần đây, SSI Research cho biết, cả sức cầu và lượng giao dịch những tháng đầu năm 2023 giảm xuống mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây, giảm đến hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thời điểm này, thị trường cũng có dấu hiệu “tạo đáy” và bắt đầu có sự chuyển biến khi mặt bằng lãi suất giảm sớm hơn dự kiến.
Đặt trong bối cảnh hiện nay, cơ quan điều hành rất muốn hỗ trợ thị trường địa ốc phục hồi để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 8/2023 tại nhiều ngân hàng đã giảm về quanh mức 10%/năm như, cá biệt một số ngân hàng đưa mức lãi suất này về 8-9%/năm như Woori Bank (7,8%/năm), Shinhan Bank (7,99%/năm), TPBank (8%/năm), HDBank (8,2%/năm), VIB (8,5%/năm), Eximbank (8,5%/năm)... Xu hướng nới lỏng chính sách tiền tệ được dự báo sẽ còn kéo dài ít nhất đến hết năm 2024 khi Ngân hàng Nhà nước có chỉ đạo tiếp tục hạ lãi suất huy động và cho vay để hỗ trợ nền kinh tế.
Ghi nhận của Onehousing cho thấy, trong vài tháng trở lại đây, thị trường có sự phản ứng khá tích cực với những chính sách bán hàng mới của chủ đầu tư. Đơn cử, trong quý II/2023, có khoảng 30% dự án tăng chính sách bán hàng với tổng giá trị quà tặng tương đương 7,7% giá bán, giúp lượng tiêu thụ của các dự án này tăng 67% theo quý. Hiện tại, dù số liệu quý III/2023 chưa được công bố, nhưng đối chiếu với dữ liệu tìm kiếm mua nhà gia tăng trong tháng 7/2023 ở mức 5-6% theo tháng có thể thấy sức cầu thị trường đang tăng trở lại và người mua nhà kỳ vọng nhiều vào các chính sách giảm giá, tăng chiết khấu của các chủ đầu tư cũng như sự đột phá của chính sách tín dụng trong thời gian tới.
Từ đầu tháng 8/2023, tổng hợp từ các chương trình ưu đãi “tháng Ngâu” cho thấy, nhiều dự án mở bán mới đang được chiết khấu cao khoảng 20% so với giai đoạn trước. Ngoài chiết khấu sâu về giá, các chương trình chia nhỏ thanh toán tới vài năm cũng tạo động lực cho người mua nhà.
“Băng” bất động sản bắt đầu tan
Theo Quỹ đầu tư Dragon Capital, lãi suất đảo chiều là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Về kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng cung tiền trong nền kinh tế thấp nhất trong vòng 25 năm qua, trong khi thặng dư về ngân sách nhà nước cực kỳ cao. Tuy nhiên, điểm sáng đến từ việc các chính sách vĩ mô “đổ nền” tốt để duy trì sự ổn định cho nền kinh tế với tỷ lệ lạm phát thấp. Đây là cơ sở để Ngân hàng Nhà nước đưa mặt bằng lãi suất xuống mức thấp.
Trong nửa đầu năm, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách nhà nước tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước, tạo tiền đề đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng trên cả nước. Nhờ đó, nền kinh tế được thúc đẩy tăng trưởng, tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng… Đặt trong bối cảnh hiện nay, cơ quan điều hành rất muốn hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi để giữ ổn định cho một chuỗi giá trị kinh tế.
Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Đầu tư Dragon Capital nhận định, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn suy thoái và đang bước vào thời điểm chuyển tiếp. Điểm đáng chú ý trong giai đoạn này là quy mô dòng vốn của ngân hàng đã lớn hơn đáng kể. Nếu như trước đây một vài khách hàng doanh nghiệp lớn gặp rủi ro thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cân đối vốn của ngân hàng, nhưng nay đã khác.
Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho hay, mặc dù còn có áp lực ngắn hạn về lạm phát cũng như sự sụt giảm sản xuất và xuất khẩu, nhưng triển vọng trung hạn của Việt Nam vẫn tích cực. Việc giảm lãi suất đã kích thích tăng trưởng kinh tế bằng cách giảm chi phí vốn cho người vay và các tổ chức tín dụng, từ đó tạo đà cho thị trường bất động sản phục hồi.
Cùng với đó, dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đang cho thấy nhiều cơ hội hứa hẹn. Mặc dù tổng vốn FDI giảm nhưng các dự án mới và vốn đăng ký mới đã tăng mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Những cải tiến về phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào trung tâm sáng tạo đang góp phần giúp Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư quốc tế.
“Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất nhiều lần để hỗ trợ tăng trưởng và dòng vốn FDI vẫn ổn định. Các quy định mới tại Nghị quyết 33 và Nghị định 10 của Chính phủ về hỗ trợ tái cơ cấu nợ sẽ tác động tích cực đến bất động sản và thúc đẩy tính minh bạch, tăng trưởng bền vững trong dài hạn”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh, đồng thời cho biết, dự báo sẽ có khoảng 8.450 căn hộ được tung ra thị trường từ nay tới cuối năm, trong đó căn hộ trung cấp chiếm 54%, hạng C chiếm 39% và hạng A chiếm 7% thị phần.
Còn ông Marc Townsend - cố vấn cấp cao Arcadia Consulting Vietnam chia sẻ, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn đang lạc quan. Họ không hẳn đang ngồi yên mà chỉ đơn thuần là chờ đợi những đòn bẩy mới cho thị trường, khi Chính phủ đang dồn nguồn lực rất lớn để phát triển hạ tầng là các tuyến đường vành đai, cao tốc, là những sân bay, nhà ga, hệ thống tàu điện ngầm mới…
Ở khu vực phía Nam, sau sân bay Long Thành, hệ thống metro tại TP.HCM sẽ sớm hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Khi đó, “sóng” hạ tầng sẽ kích hoạt hàng loạt các cơ hội cho nhà đầu tư.
Còn tại phía Bắc, khi đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội thông xe theo kế hoạch vào năm 2027, nguồn cung nhà ở nơi tuyến đường đi qua được dự báo tăng 36% so với hiện tại, giúp tăng nguồn cung và quy mô thị trường, đồng thời giảm bớt áp lực cho khu vực nội đô với quỹ đất ngày càng hạn hẹp cùng giá cả đắt đỏ.
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, về bản chất, thị trường vẫn duy trì các nền tảng cung - cầu tốt, các chính sách pháp lý đang được điều chỉnh, cập nhật và dần hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn. Ngoài ra, dấu hiệu hồi phục cũng xuất hiện, dù chưa rõ nét. Thị trường cần thêm thời gian, ít nhất là vài quý tiếp theo để bất động sản quay lại quỹ đạo phát triển.
Về phân khúc sản phẩm, ông David Jackson cho rằng, giai đoạn này, những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, đáp ứng nhu cầu của số đông sẽ chiếm ưu thế. Loại hình nhà ở từ tầm trung đến phổ thông dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ một khi được phát triển tương xứng, cụ thể là căn hộ thương mại giá vừa phải, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bởi vẫn luôn ghi nhận nhu cầu lớn từ xã hội. Các vị trí được chú ý nhất là những đô thị mới, đô thị vệ tinh hay xung quanh các trục hạ tầng chính và cụm công nghiệp.
Dữ liệu từ Colliers Việt Nam cho thấy, nhà ở xã hội và căn hộ thương mại hạng trung đang được chào bán trên thị trường dao động từ 950-1.400 USD/m2 (khoảng 22-33 triệu đồng/m2), đây là mức giá phù hợp với số đông và là cơ sở để phân khúc này hồi phục sớm nhất.
Các loại hình sản phẩm liên quan đến công nghiệp và thương mại - dịch vụ như bất động sản công nghiệp, bán lẻ và văn phòng cho thuê có triển vọng hồi phục khả quan nhờ sự chống chịu tốt trước các cú sốc kinh tế. Trên bình diện toàn cầu, các phân khúc này đang hoạt động kém sôi động từ hệ lụy của việc bị giảm thanh khoản và giá trị. Tại TP.HCM, tỷ suất sinh lời của tài sản văn phòng, bán lẻ và công nghiệp ít biến động trong hơn một năm qua. Tuy nhiên, tình hình này sẽ sớm cải thiện, nhất là khi lãi suất cho vay được kỳ vọng sẽ giảm tiếp trong thời gian tới và lạm phát có dấu hiệu hạ nhiệt.
Với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, dù hiện tại còn nhiều khó khăn, nhưng tiềm năng trong dài hạn vẫn được đánh giá cao khi dần được “cởi trói” pháp lý bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP và chính sách visa mới thông thoáng hơn. Việt Nam có đủ điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch và các nhà đầu tư thông minh luôn biết đón đầu để gia tăng các khoản đầu tư, M&A dự án khách sạn trước khi ngành du lịch hồi phục hoàn toàn.
“Nói tóm lại, các phân khúc đáp ứng sát với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội sẽ vực dậy sớm hơn. Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới với dân số trẻ, đời sống ngày càng cải thiện và tốc độ đô thị hóa cao. Đây là những động lực thúc đẩy các phân khúc nói trên lớn mạnh cả về số lượng lẫn chất lượng”, ông David Jackson nêu quan điểm.
Điểm sáng là phân khúc căn hộ
 |
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai |
Thị trường địa ốc bắt đầu nhen nhóm tín hiệu hồi phục, điều này đến từ quyết tâm gỡ khó của Chính phủ, mà gần đây nhất là sửa đổi Thông tư số 06/2023/TT-NHNN. Các động thái chính sách của Chính phủ đều nhanh, kịp thời tháo gỡ các khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp theo hướng thông thoáng, cởi mở hơn. Đây là điều rất đáng quý trong bối cảnh khó khăn hiện nay, giúp doanh nghiệp có thêm sinh lực để duy trì, ổn định hoạt động kinh doanh, cũng là động lực cho thị trường bất động sản hồi phục sớm.
Quan sát thị trường thời gian gần đây, tôi thấy rằng, phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp đang có thị trường lớn, nhu cầu cao, nhưng công tác triển khai chưa thực sự thuận lợi, tương tự là phân khúc đất nền cũng chưa thoát khỏi khó khăn.
Điểm sáng hiện tại và cả thời gian tới có lẽ sẽ là phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ của Xuân Mai đang mở bán có sức hấp thụ tốt. Do đó, tôi cho rằng, đây đang là phân khúc thu hút được sự quan tâm của cả người ở thực và nhà đầu tư, song nguồn cung vẫn rất hạn chế.
Có thể nói, động lực của thị trường những tháng cuối năm là đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý dự án và chính sách tín dụng nới lỏng hơn, nguồn cung được bổ sung và có sức hấp thụ tốt.
Phân khúc nhà ở, đất nền có cơ hội hồi phục sớm
 |
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược, chuyên trang Batdongsan.com.vn |
Thị trường bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ, nổi bật trong đó là Quảng Ninh (tăng 18%), Hà Nội và Hải Phòng (tăng 9%), TP.HCM và Đà Nẵng (tăng 8%)…
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023, chung cư và nhà riêng là những loại hình có mức độ giảm giá không lớn, thậm chí giữ giá hoặc tăng nhẹ ở một số khu vực, cho nên khó có khả năng giảm giá thêm. Dữ liệu thị trường bất động sản tháng 7/2023 càng củng cố thêm nhận định này khi cho thấy, mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều đi ngang.
Trong những tháng cuối năm, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vừa túi tiền và có chính sách thanh toán linh hoạt sẽ là phân khúc phục hồi sớm nhất bởi sở hữu nhà để ở vẫn là nhu cầu thiết yếu tại một quốc gia có dân số liên tục tăng như Việt Nam.
Ngoài ra, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có câu chuyện hạ tầng và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm. Có đến 61% trên tổng số hơn 1.000 người được khảo sát trong Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần nhất của Batdongsan.com.vn cho biết sẽ mua bất động sản trong 1 năm tới, trong đó hầu hết là mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).
Đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với các nhà đầu tư và thời gian qua đã giảm giá mạnh ở một số địa phương, trung bình giảm 22%, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính cao không có khả năng trả nợ. Vì vậy, người có nguồn vốn nhàn rỗi khi mua đất nền ở thời điểm này sẽ có cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn.
Từ nay tới cuối năm là thời điểm tốt nhất để mua vào, dù là để ở hay đầu tư
 |
Ông Trần Minh Tiến Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate |
Giải ngân vốn đầu tư công tăng mạnh trong quý II/2023 (trong đó Hà Nội là điểm sáng về hạ tầng), lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm được xem là những chỉ báo vĩ mô tốt cho thị trường địa ốc. Về dòng tiền, lượng tiền gửi của người dân dù vẫn tăng, nhưng đà tăng đã chậm lại. Trong bối cảnh lãi suất huy động trong xu hướng giảm, dự kiến thời gian tới sẽ có một lượng lớn tiền gửi đáo hạn và chuyển sang các kênh đầu tư khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn, mà đầu tiên là chứng khoán, sau đó sẽ tới bất động sản.
Tại Hà Nội, nguồn cung sản phẩm chung cư đang tăng dần, đây là điểm tích cực nhất chỉ xuất hiện ở phân khúc bất động sản để ở. Do đó, từ nay tới cuối năm là thời điểm tốt nhất để mua vào, dù là để ở hay đầu tư.
Một yếu tố hỗ trợ khác, đó là sự điều chỉnh chính sách bán hàng của các chủ đầu tư: Tăng thời gian hỗ trợ lãi suất. Theo đó, thay vì 12-18 tháng như trước, giờ đây, người mua nhà sẽ được hỗ trợ lãi suất từ 24-48 tháng, số tiền và thời gian thanh toán được kéo giãn hơn. Khoảng thời gian hỗ trợ lãi suất này đủ dài để kinh tế hồi phục, đảm bảo tình hình vĩ mô ổn định trở lại và vượt qua giai đoạn khó khăn, từ đó hóa giải tâm lý e ngại lãi suất cao của người mua.
Quý IV cũng là quý có giao dịch sôi động nhất đối với mọi ngành và bất động sản không là ngoại lệ. Người mua có thể tận dụng thời điểm này để cơ cấu danh mục đầu tư, tính toán và khai thác gói vay tài chính theo xu hướng mới, lựa chọn sản phẩm bất động sản phù hợp.
