Lực cầu nâng đỡ thị trường
Số liệu công bố của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III/2021, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt khoảng 3.000 căn (giảm 18% theo quý và 70% năm) - mức thấp nhất trong 5 năm qua, còn lượng giao dịch cũng chỉ đạt hơn 400 căn, giảm 70% theo quý và 94% theo năm.
“Ở góc độ thị trường, số liệu trên quả là đáng lo đối với một lĩnh vực có tầm ảnh hưởng sâu rộng trong nền kinh tế như là bất động sản. Tuy nhiên, xét trên bình diện vĩ mô, sự sụt giảm trên chủ yếu do tác động của dịch bệnh, không phải do nội tại thị trường đi xuống, mà trái lại còn mang tới một số tín hiệu tích cực. Trong đó, điều quan trọng nhất là giúp các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược trung - dài hạn, nhất là tìm cách để thích ứng nhanh hơn với các sự cố bất khả kháng như Covid-19”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nêu quan điểm.
Mặt khác, số liệu khảo sát nhanh của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trước thời điểm nhiều địa phương bắt đầu mở cửa từ đầu tháng 10/2021 cho thấy, có khoảng 80% số nhà đầu tư được hỏi cho biết chờ ngày mở cửa trở lại để tìm sản phẩm mua vào. Còn theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, xu hướng tìm mua nhà đất trong tháng 9 tăng tới gần 55% so với tháng 8, trong đó phân khúc đất thổ cư có mức độ quan tâm tăng 2%, chung cư tăng 7%, đất nền tăng 2%...
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ đầu tháng 10/2021, nhiều khu vực bắt đầu đón nhà đầu tư về khảo sát và đánh giá cơ hội đầu tư mới. Trong đó, 2 huyện Mê Linh và Đông Anh trở thành 2 “điểm nóng” sau khi có thông tin sẽ được quy hoạch để phát triển mô hình “thành phố trong thành phố” của Hà Nội như với TP. Thủ Đức của TP.HCM. Theo đó, thông tin về các dự án nằm trong khu vực này của các chủ đầu tư Phú Long, Vingroup, HUD… được rầm rộ công bố trên các trang web về bất động sản.
Các tỉnh Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh, Lào Cai… cũng đã xuất hiện nhiều hơn các đoàn khách quay trở lại xem các dự án. Trong đó, dòng sản phẩm truyền thống là đất nền vẫn được chú ý nhiều nhất nhờ tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời nhanh hơn so với dòng sản phẩm căn hộ chung cư hay biệt thự.
Ông Trần Anh Tiến, Giám đốc ATC Land cho biết, so với giai đoạn trước, các khách hàng có sự cẩn trọng hơn, một phần từ tâm lý e dè chưa thực sự được cởi bỏ sau giai đoạn giãn cách quá lâu, bên cạnh tâm lý chờ đợi thị trường bổ sung thêm các sản phẩm mới, các chương trình mới ưu đãi hấp dẫn hơn từ các chủ đầu tư.
“Đây cũng là cơ hội để các sản phẩm mới có pháp lý đầy đủ và quy hoạch bài bản đến tay người có nhu cầu”, ông Tiến nói và tiết lộ rằng, ATC Land đang làm việc với một số đối tác để xây dựng các chương trình ra hàng mới với ưu đãi hấp dẫn hơn. Ngoài thị trường trọng điểm Vĩnh Phúc, ATC Land còn phối hợp với một đối tác khác để chuẩn bị tung ra một dự án đất nền mới ở Lào Cai.
 |
Các đợt mở bán trực tiếp đã bắt đầu được triển khai trở lại. Ảnh: Lê Toàn |
Tại Bắc Trung Bộ, tâm điểm của khu vực này là thị trường Thanh Hóa. Trong quý III/2021, thị trường này có 18 dự án được chào bán, trong đó có 8 dự án mới và 10 dự án cũ, cung cấp ra thị trường 2.235 sản phẩm với nhiều loại hình, nổi bật có thể kể đến là Sun World Complex Sầm Sơn, Flamingo Hải Tiến, Vinhome Star City Thanh Hóa, TNR Star Thanh Hóa…, cùng các dự án đất nền đấu giá ở thành phố và trung tâm các huyện trên địa bàn tỉnh.
Với 950 sản phẩm được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thu 42,5% tổng lượng mở bán, riêng các dự án mở bán mới tại Thanh Hóa có tỷ lệ hấp thụ lên đến 60%. Điểm qua những khu vực có sức hút lớn là huyện Đông Sơn, TP. Thanh Hóa hay khu vực Hoằng Hóa, giá đất tăng rất nhanh thời gian qua.
Ở khu vực phía Nam, mức độ quan tâm với thị trường bất động sản TP. HCM đã tăng đột biến từ cuối tháng 9/2021, trong khi các địa phương lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua đất nền cũng đều tăng, theo số liệu của Batdongsan.com.vn.
Nhịp điệu tấp nập cũng được thể hiện rõ ở các công trường thi công khi các hoạt động xây dựng cơ bản và mở bán sản phẩm mới được phép thực hiện trở lại. Các nhà phát triển bất động sản lớn như Hưng Thịnh, An Gia, Hưng Lộc Phát, Thắng Lợi… đều công bố kế hoạch mở bán và đang đẩy nhanh tốc độ thi công các dự án để kịp bàn giao sản phẩm cho khách hàng vào cuối năm nay.
“Khảo sát nhanh cho thấy, khoảng 80% nhà đầu tư hiện có kế hoạch đi xem bất động sản trước khi quyết định xuống tiền”, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho hay, đồng thời đưa ra nhận định, thị trường địa ốc phía Nam có thể bật mạnh từ đầu năm 2022 và một số khu vực vùng ven TP.HCM khả năng sẽ sốt nóng.
Ông Quang phân tích, khi lo ngại dịch bệnh, dân cư sẽ không còn tập trung ở những đô thị lớn như TP.HCM, các doanh nghiệp cũng phân tán nhà xưởng, cơ sở sản xuất ra các khu vực lân cận, chứ không tập trung tại quanh nội đô như trước. Do đó, bất động sản vùng ven sẽ tiếp tục tăng trưởng trong vài năm tới.
Còn ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á nhận định, tốc độ giải ngân cho các dự án hạ tầng buộc phải đẩy nhanh hơn để đáp ứng yêu cầu của Chính phủ về việc tăng tốc đầu tư công.
“Khi cơ sở hạ tầng giao thông được hoàn thiện, việc vận chuyển, đi lại sẽ dễ dàng, thuận lợi hơn, thời gian và không gian được rút ngắn, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trong đó, riêng tuyến về Bà Rịa - Vũng Tàu, hàng loạt tuyến cao tốc chạy qua sẽ là tiền đề cho khu vực này bứt phá”, ông Hạnh nói.
Tận dụng cơ hội, linh hoạt thích ứng
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, nhìn vào các quốc gia đã kiểm soát được dịch có thể thấy, khi kinh tế - xã hội ổn định thì thị trường bất động sản cũng sẽ bùng nổ. Do đó, đây là thời điểm lý tưởng nhất để chuẩn bị cho cuộc đua sắp tới.
“Thực tế, hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư đã và đang tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để thu hút người mua nhà. Song song đó, việc ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, đưa mặt bằng lãi suất về chỉ từ 4%/năm - mức thấp nhất trong gần 2 năm qua, cũng tạo điều kiện để dòng vốn chảy mạnh hơn vào thị trường bất động sản”, ông Hoàng phân tích.
Ở góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, xu hướng “tiêu dùng trả thù” sẽ diễn ra mạnh mẽ trong những tháng cuối năm nay vì 3 lý do chính. Đầu tiên, liên quan tới việc tiêm chủng, khoảng 2 tháng trở lại đây tốc độ được đẩy lên rất nhanh, đây là điều kiện quan trọng để quay lại trạng thái bình thường mới. Tiếp đó, chiến lược chống dịch thay đổi theo hướng “sống chung với vi-rút” cũng là tiền đề quan trọng. Cuối cùng, kinh tế thế giới phục hồi, dù còn khó khăn, nhưng năm nay kinh tế thế giới vẫn tăng trưởng dương và kinh tế Việt Nam dự báo tăng trưởng trong năm tới từ 6% trở lên.
“Đầu tư bất động sản vẫn được đặt nhiều kỳ vọng. Gần 2 năm qua, mặc dù dịch bệnh hoành hành, nhưng ở nhiều quốc gia cũng như Việt Nam, bất động sản vẫn là điểm sáng, cả yếu tố thanh khoản và giá cả đều tốt”, ông Thành nói.
Còn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhìn nhận, các chính sách nới lỏng, mở cửa hoạt động kinh tế là điều người dân, doanh nghiệp tại TP.HCM mong đợi từ lâu và các chủ đầu tư sẽ nhanh chóng triển khai các chương trình chào bán sản phẩm trong quý IV này sau thời gian dài chuẩn bị.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, khẩu vị nhà đầu tư bất động sản có sự thay đổi nhất định. Đơn cử, người mua nhà sẽ ưu tiên các tiêu chí về một căn hộ đảm bảo sức khỏe, sự an toàn và giãn cách hơn là một căn hộ giá rẻ. Thay vì chọn nơi có mật độ đông đúc như trước đây, thì nay ưu tiên không gian sống rộng rãi, thoáng đãng, chất lượng cuộc sống tốt là yếu tố được đặt lên hàng đầu.
“Trong đó, tại phân khúc nhà ở, vẫn có những nhu cầu và sự quan tâm ổn định, đặc biệt là lượng khách hàng có nhu cầu mua để ở khá cao. Đây sẽ là nhu cầu dài hạn, đảm bảo là một thị trường nhiều tiềm năng cho các nhà đầu tư bất động sản khai thác. Với các phân khúc khác, tùy vào diễn biến dịch bệnh mà khả năng hồi phục và nhu cầu săn đón sẽ khác nhau. Tuy nhiên, tôi tin rằng, mỗi phân khúc vẫn sẽ có một lượng cầu nhất định, đảm bảo cho thị trường bắt nhịp nhanh chóng trong quý IV/2021 cũng như thời gian tới”, bà Hương nói.
Thị trường bất động sản đang khởi sắc hơn
 |
| Ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land |
Thị trường bất động sản đang khởi sắc hơn và đã có những dòng vốn đầu tư trở lại thị trường, trong đó các khu vực mới nổi như Hạ Long (Quảng Ninh), Hòa Bình (Hà Nội) ở phía Bắc, hay Vũng Tàu, Lâm Đồng ở phía Nam… đều đang thu hút sự quan tâm lớn từ cả các đơn vị phát triển dự án lẫn khách mua nhà.
Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào những dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và có khả năng tăng trưởng trong dài hạn, thay vì đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn như giai đoạn trước.
Bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ hút tiền nhiều nhất
 |
| Ông Phạm Sỹ Hoàng, Tổng giám đốc Thủ Thiêm Real |
Với thị trường bất động sản, thay vì nói khu vực địa lý nào sẽ thu hút dòng vốn mạnh mẽ, tôi sẽ nói về những phân khúc giàu tiềm năng tăng trưởng.
Theo tôi, thời gian tới đây, có 3 phân khúc sẽ hút mạnh dòng vốn đầu tư: Thứ nhất là phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp, hạng sang; thứ hai là các khu đô thị sinh thái, compound khép kín với quy hoạch đầy đủ tiện ích và thuận tiện kết nối giao thông; thứ ba là phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang.
Tại sao lại là những phân khúc này? Thực ra, trước đây những phân khúc này luôn giữ được đà tăng trưởng tốt, nhưng với chất xúc tác mạnh mẽ là dịch Covid-19, nhiều người ngày càng quan tâm hơn đến các loại hình bất động sản chú trọng đến không gian sống, giúp tái tạo năng lượng và tốt cho sức khỏe. Ba phân khúc này đều đáp ứng được những tiêu chí về nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe mà người mua mong đợi.
Ngoài ra, phân khúc hạng sang và siêu sang thường có chất lượng xây dựng tốt, thiết kế kiến trúc nổi bật, tiện ích đẳng cấp, được quản lý bởi các đơn vị quản lý vận hành uy tín, giúp bảo tồn chất lượng và tuổi thọ công trình, nên các căn hộ ít bị giảm giá trị. Chưa kể, các sản phẩm bất động sản ở phân khúc này thường ở vị trí độc tôn và số lượng rất hạn chế, nên rất được tầng lớp siêu giàu ưa chuộng.
Vì những lí do trên, tôi tin rằng, dù nền kinh tế còn gặp khó khăn do dịch, nhưng phân khúc bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ vẫn tăng trưởng tốt và là phân khúc thu hút dòng tiền nhiều nhất trong thời gian tới.
Xu hướng đầu tư có sự chuyển dịch về vùng ven
 |
| Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi |
Dù chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh, bất động sản vẫn sẽ là một trong những ngành phục hồi sớm nhất sau giãn cách. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư sẽ có sự chuyển dịch về vùng ven, nơi có nhiều quỹ đất để phát triển các dự án nhà liền thổ, nhà phố thương mại, điều mà các nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực đang có xu hướng tìm kiếm nhiều.
Những tháng cuối năm là thời điểm các chủ đầu tư đẩy mạnh kinh doanh để bù đắp cho thời gian dài giãn cách trước đó. Tập đoàn Thắng Lợi cũng sẽ tích cực bung hàng tại các dự án The Sol City, J-Dragon, Lạc Tấn… và một số dự án mới nếu đảm bảo về tiến độ pháp lý đi kèm.
Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh, nhưng để đầu tư tôi chọn nhà phố
 |
| Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group |
Nói về phân khúc, tôi đánh giá 3 phân khúc sau sẽ có sự phục hồi nhanh nhất sau dịch Covid-19.
Một là bất động sản nghỉ dưỡng. Mảng thị trường này vừa trải qua gần 2 năm cực kỳ khó khăn. Các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phải “nằm im” chờ cho đợt dịch này qua đi. Tuy nhiên, nhu cầu đi du lịch của người dân hiện như một cái lò xo bị nén lại, sau giãn cách sẽ bung mạnh. Trong quá khứ, thường xen kẽ ở những đợt giãn cách, khi mọi người có cơ hội đi đó đi đây thì đi rất nhiều và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội.
Hai là, đất nền vùng ven. Trong giai đoạn này, Chính phủ rất chú trọng đầu tư công bởi đó là một trong những trụ đỡ quan trọng cho tăng trưởng GDP những năm gặp khó khăn do bệnh dịch như thế này. Vì thế, đất nền vùng ven sẽ được hưởng lợi, có chăng là tính thanh khoản giai đoạn này sẽ không cao như trước dịch.
Ba là căn hộ ở phân khúc trung cấp hay nhà ở vừa túi tiền. Đây là dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của đại bộ phận thị dân ở các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội... nên có khả năng phục hồi nhanh nhất.
Cũng có nhiều người đặt câu hỏi, trong giai đoạn này, phân khúc nào là phân khúc đáng đầu tư nhất? Nếu cho tôi chọn, tôi sẽ chọn nhà phố, bởi nhà phố là phân khúc rất đặc biệt, nhà ở trong phố vừa để ở, vừa cho thuê được. Có thể giai đoạn này, việc cho thuê đang gặp khó khăn, nhưng nhà phố luôn là phân khúc tiềm năng tăng giá mạnh nhất nên các nhà đầu tư cần chú ý đến phân khúc này.
