Bước lùi cần thiết
Những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản, thị trường vốn, khả năng thanh khoản của các tổ chức tín dụng, sức chống chịu của nền kinh tế... cùng nhiều vấn đề khác đặt ra nhiệm vụ rất lớn cho năm 2023.
Chỉ cách đây vài ngày, các nhà điều hành kinh tế của đất nước có thể thở phào với mức tăng trưởng kinh tế từ 8-8,2% và nhiều chỉ số thống kê tích cực khác về kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, điều này mới chỉ đảm bảo một phần niềm tin vào sự phản ứng và điều hành linh hoạt của Chính phủ sẽ giúp nền kinh tế Việt Nam chống chọi tốt hơn với những tác động từ bên ngoài, cho dù châu Á - Thái Bình Dương (trong đó có Việt Nam) nằm trong khu vực lạc quan nhất về tăng trưởng kinh tế - theo Báo cáo Triển vọng đầu tư toàn cầu 2023 của Colliers.
Ba “cơn gió ngược” đối với kinh tế Việt Nam, như đánh giá của ông Francois Painchaud, Trưởng đại diện Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) tại Việt Nam và Lào, là thách thức lớn trước thềm năm mới, bao gồm: Điều kiện tài chính toàn cầu thắt chặt hơn, xung đột Nga - Ukraina kéo dài và sự giảm tốc tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc.
Với ngành bất động sản, hầu hết công ty chứng khoán đều đưa ra quan điểm thận trọng khi chủ yếu sử dụng các cụm từ “tích lũy”, “chờ thời”, hay lạc quan hơn một chút với cụm từ “sớm ổn định” trên các báo cáo của mình.
Trong cả 3 kịch bản được đưa ra trong báo cáo gần đây về thị trường bất động sản, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đều nhấn mạnh tới yếu tố chính sách điều hành của Nhà nước, cụ thể ở đây là tiến trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án đang khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy “thanh khoản nghẽn - dòng tiền đứng hình - niềm tin suy giảm” như hiện nay.
Ông Khôi cũng cho biết, lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt, chờ đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.
Cùng góc nhìn, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, so với giai đoạn 2011-2013, thị trường hiện chưa thực sự khủng hoảng bởi sức cầu, nội lực vẫn rất lớn, quan trọng là phải giải quyết được nút thắt pháp lý, thị trường mới lấy lại được đà tăng trưởng nhanh như vốn có.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ tháng 10/2022, có khoảng 100 dự án bất động sản nhà ở thương mại tại TP.HCM bị ách tắc pháp lý, chủ yếu do bất cập trong điều kiện công nhận chủ đầu tư và yêu cầu tuân thủ quy hoạch đô thị (trong đó, nhiều dự án đã kêu cứu chính quyền Thành phố từ năm 2019 tới nay).
Đến tháng 11/2022, nhiều tập đoàn bất động sản lớn đã họp với Bộ Xây dựng và Chính phủ để bàn cách xử lý những tồn tại trong ngành bất động sản hiện nay, trong đó, phần lớn là những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án và thủ tục hành chính. Tới nay, đã có những thông tin về việc giải quyết những tồn đọng này, song thị trường vẫn cần thêm thời gian để thẩm thấu.
Ghi nhận từ báo cáo của Batdongsan.com.vn, mặc dù chỉ số triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai hiện không còn cao như đầu năm 2022, nhưng 80% người tham gia khảo sát vẫn nhận định giá bất động sản sẽ tăng trong ít nhất 1 năm tới, trong đó 40% dự báo mức tăng từ 5-10% và 23% cho rằng tăng trên 10%. Nhiều người Việt sẵn sàng chi từ 40-60% tổng thu nhập để trả góp vay mua nhà.
 |
Nút thắt lớn nhất là pháp lý dự án đang dần được tháo gỡ. Ảnh: Dũng Minh |
Cũng theo khảo sát trên, ở nhóm có thu nhập hộ gia đình dưới 40 triệu đồng/tháng, tỷ lệ sẵn sàng dành khoảng 40-60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà là 46%. Tỷ lệ này tăng lên với các đối tượng có thu nhập hộ gia đình cao hơn, cụ thể là 67% ở nhóm thu nhập 40-70 triệu đồng/tháng, 73% ở nhóm thu nhập 70-100 triệu đồng/tháng và 74% ở nhóm thu nhập hàng tháng trên 100 triệu đồng.
Điểm đáng chú ý, khi được hỏi về dự định mua bất động sản, 68% người tham gia khảo sát cho biết sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Càng nắm giữ nhiều, xu hướng muốn mua thêm bất động sản càng tăng. Tỷ lệ người dự định mua bất động sản trong năm 2023 là 46% với đối tượng chưa có bất động sản nào, 79% với những người đang sở hữu 2 bất động sản và lên đến 87% ở những người đã có trên 3 sản phẩm địa ốc.
Nhà đầu tư còn, niềm tin còn
Khó chồng khó là điều thị trường bất động sản phải đối mặt trong nửa cuối năm 2022 khi ảnh hưởng từ các chính sách kiểm soát chặt tín dụng địa ốc, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp… ngấm sâu hơn. Trước thách thức gia tăng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi, cơ cấu lại các dự án, đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cho rằng, trong năm 2023, thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ nét, cơ hội hồi phục sẽ chỉ đến với các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, bất động sản gắn liền với đất có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và giá hợp lý, còn các bất động sản có giá cao, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó.
“Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tái cơ cấu nguồn tài chính, hoạt động kinh doanh, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của khách hàng. Đây là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình, điều chỉnh hướng phát triển phù hợp để vượt qua khó khăn, thách thức hiện tại và phát triển bền vững hơn trong tương lai”, ông Lâm nhấn mạnh.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, một vấn đề cần lưu ý là Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay trong năm 2023. Hiện tại, các ngân hàng đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8-9%/năm, cho nên lãi suất cho vay sẽ có xu hướng ổn định trong khoảng 10,5-13,5%/năm. Cùng với đó, tăng trưởng tín dụng năm 2023 cũng lớn hơn so với năm 2022, dự báo khoảng 16%. Do đó, kỳ vọng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản cũng được rộng mở hơn, bên cạnh các nguồn khác như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp...
“Ngoài ra, tâm lý người mua nhà bắt đầu có chuyển biến tích cực hơn, nguồn tiền trong dân còn nhiều và sẵn sàng tung ra khi thấy cơ hội. Theo tôi, ‘đáy’ của bất động sản đã được hình thành trong quý IV/2022, do đó nhiều khả năng thị trường sẽ bắt đầu hồi phục từ quý II/2023”, ông Nguyễn Anh Quê dự báo.
