Sai khác về số liệu
Theo báo cáo thị trường quý II/2020 của CBRE Việt Nam, với phân khúc mặt bằng bán lẻ, tại các trung tâm thương mại, giá chào thuê không thay đổi so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một của khu trung tâm tăng 3,8% và giá chào thuê khu ngoài trung tâm giảm 0,9%.
Trong khi đó, báo cáo của JLL lại cho thấy, giá thuê trong quý II/2020 vẫn không thay đổi so với quý trước và giảm 1,5% so với cùng kỳ năm trước. Một số chủ nhà duy trì các chính sách hỗ trợ cho đến cuối tháng 5, bao gồm hỗ trợ giảm giá hoặc trì hoãn lịch thanh toán. Tuy nhiên, giá thuê vào tháng 6 đã trở lại như trước khi đại dịch bùng nổ. Khách thuê nào có thể tiếp tục với mức giá thuê này sẽ chứng tỏ được năng lực cạnh tranh trên thị trường.
Cùng phân khúc này, tại thị trường Hà Nội, báo cáo của CBRE cho biết, ở khu vực trung tâm, mức giá chào thuê tăng 2,5% theo năm, ổn định theo quý, tỷ lệ trống 0,72%. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm, giá chào thuê giảm 0,7% theo năm và giảm 0,5% theo quý, tỷ lệ trống 9,78%.
Còn theo báo cáo của JLL, tỷ lệ trống tăng tới mức 11%, giá thuê chỉ tăng ở mức 0,1% theo năm.
Riêng với phân khúc mặt bằng bán lẻ, dù các thông tin về thị trường khá tích cực, nhất là trong tháng 6 với sự phục hồi mạnh mẽ.
Với phân khúc căn hộ, càng thấy có sự khác biệt lớn giữa các đơn vị nghiên cứu. Cụ thể, với thị trường căn hộ TP.HCM, báo cáo của CBRE cho thấy, cả quý II chỉ có 1.644 căn hộ được chào bán tại 7 dự án, giảm 54% theo quý và 60% so với cùng kỳ năm trước. Tổng cộng nửa đầu năm có 5.250 căn hộ được chào bán, mức giảm là 39% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ở mức 1.940 USD/m2, không đổi so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá tăng nhẹ 1% theo quý được ghi nhận tại phân khúc trung cấp từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mới mở bán trong quý 1 như Citi Grand và West Gate Park. Phân khúc trung cấp cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất so với cùng kỳ năm trước là 10%. Giá bán tại các phân khúc còn lại không thay đổi theo quý, tuy nhiên mặt bằng giá hiện tại đã cao hơn 4% - 6% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, theo báo cáo của JLL, nguồn cung căn hộ quý II tại TP.HCM là 3.820 căn. Trong đó, 48% nguồn cung đến từ dự án Akari ở quận Bình Tân. Phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1 - 3% so với quý trước. Bên cạnh đó, sự ra mắt của phân khu Galleria trong giai đoạn 1 của dự án hạng sang Metropoles Thủ Thiêm tại quận 2 và việc tăng giá tại những dự án đang được bàn giao như One Verandah, Giai Việt Central Premium đã cùng nhau nâng giá trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD/m2 trong quý II/2020, tăng 27,5% theo năm và 5,3% theo quý.
Tương tự, với phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội, báo cáo của JLL cho biết, nguồn cung quý 2 đạt 2.910 căn, cầu đạt 5.298 căn, giá bán sơ cấp đạt 1.493 USD/m2, giá tăng 4,9% theo năm.
Trong khi đó, theo CBRE, nguồn cung căn hộ quý II tại thị trường Hà Nội đạt 5.569 căn, cầu đạt 5.100 căn.
Duy nhất nhà ở xã hội nóng
Dù có sự khác biệt khá lớn, nhưng nhìn chung, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam đã sáng dần lên trong quý II, vốn được dự báo trước đó là sẽ rất ảm đạm do bị ảnh hưởng bởi Covid-19 và thời gian giãn cách xã hội trong tháng 4.
Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bức tranh của thị trường bất động sản không hẳn sáng như báo cáo của các đơn vị nghiên cứu.
Thông báo này được bắt gặp tại nhiều trung tâm thương mại hiện nay
Cụ thể, với phân khúc mặt bằng bán lẻ, tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, nhiều nhà phố, mặt bằng kinh doanh mặt phố (của nhà dân) vẫn trong tình trạng ế ẩm, bỏ trống, biển cho thuê giăng khắp nơi mà vẫn vắng bóng người hỏi.
Riêng với các tòa chung cư, diện tích cho thuê thương mại tại tầng 1, tầng 2 khối đế ế ẩm. Có những tòa chung cư tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) hầu như bỏ trống cả sàn không tìm được khách thuê.
Theo khảo sát riêng của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, phân khúc tiếp tục duy trì sức nóng và sự quan tâm của khách hàng tại Hà Nội, dường như chỉ là nhà ở xã hội. Trong quý II/2020, các dự án nhà ở xã hội như Ecohome 3, NHS Phương Canh, IEC Thanh Trì, N07 Sài Đồng liên tiếp được mở bán, nhận hồ sơ đăng ký mua.
Điều đáng nói, số khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội là vô cùng lớn. Chẳng hạn, đợt mở bán lần 2 tòa N05 dự án Ecohome 3, có tới 160 hồ sơ đăng ký quyền mua, trong khi số lượng căn hộ mở bán chỉ 11 căn, tương ướng với tỷ lệ chọi 1/15.
Hay mới đây, trong đợt mở bán đợt 1 dự án NHS Phương Canh, dòng người xếp hàng tham gia mua căn hộ dài đến cả trăm mét. Với dự án này, tỷ lệ chọi là 260/401.
Theo tìm hiểu của phóng viên, 2 dự án còn lại là N07 Sài Đồng và IEC Thanh Trì vẫn đang trong giai đoạn nhận hồ sơ, chưa tiến hành bốc quyền mua, bốc căn. Do đó, rất có thể một lượng lớn người mua trượt ở hai dự án Ecohome3 và NHS Phương Canh sẽ dồn sang hai dự án này, tạo nên một cơn sốt mới khi mua bán.
Nhà ở xã hội nóng rẫy, trong khi phân khúc nhà ở thương mại lại khá trầm lắng. Hầu hết các đợt mở bán, giới thiệu dự án đều ở mức nhỏ khi cả chủ đầu tư và sàn môi giới tranh thủ vợt những khách “ngược dòng”, xuống tiền đầu tư khi thị trường đang yên ả.
Thậm chí, nhiều nhân viên môi giới còn cho biết, các chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ (giao dịch thứ cấp) sẵn sàng tăng chiết khấu cho khách mua, giảm sâu giá bán để đẩy hàng ra thị trường. Do đó, với thông tin tăng giá ở phân khúc căn hộ, rất có thể là câu chuyện cục bộ của từng dự án, chứ không phản ánh mặt bằng giá chung.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
