Thị trường bất động sản, phía sau đâu có màu hồng

Màu hồng

Đề cập đến sức cầu cho thị trường địa ốc, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa đưa ra những con số đầy hứng khởi với tăng trưởng tín dụng 2 tháng đầu năm 2015 đạt 0,68%, cao hơn nhiều cùng kỳ các năm gần đây. Các ngân hàng liên tục tung ra các các chương trình cho vay ưu đãi lãi suất nhắm vào người mua nhà.

Cũng trong 2 tháng đầu năm 2015, FDI vào lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai trong số các lĩnh vực có vốn FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 111,43 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư (năm 2014 vốn FDI vào bất động sản khoảng 2,54 tỷ USD, tăng gần 3 lần so với năm 2013). Ngoài ra, kiều hối năm 2014 đạt 12 tỷ USD và triển vọng tiếp tục tăng trưởng tốt trong năm 2015, trong đó lĩnh vực bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.

Về chính sách, Thông tư 36 có hiệu lực từ 1/2/2015 quy định giảm hệ số rủi ro cho vay bất động sản xuống còn 150% từ mức 250%; các gói hỗ trợ và chính sách mới như gói 30.000 tỷ (đã giải ngân 14,5%), Luật Nhà ở mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu bất động sản…

Với những yếu tố nền tảng đó, thanh khoản thị trường tiếp tục tăng đáng kể và qua đó làm giảm tồn kho bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 25/2/2015 giá trị tồn kho bất động sản còn hơn 73.000 tỷ đồng, giảm 55.000 tỷ đồng so với với quý I/2011.

Trong khi đó, theo nghiên cứu về thị trường bất động sản Hà Nội của Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV/2014 chứng kiến hoạt động chào bán mạnh mẽ từ tất cả các phân khúc.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cũng bình luận: “Thị trường căn hộ để bán đang trên đà hồi phục. Số lượng mở bán mới tiếp tục xu hướng tăng kể từ quý I/2014 trong khi lượng tồn kho giảm dần. Số lượng căn hộ bán được trong hai quý gần đây đang ở mức cao nhất kể từ quý II/2011. Số lượng căn hộ đã bán trong cả năm 2014 đạt mức cao nhất kể từ 2009”. 

 Số lượng mở bán mới tiếp tục xu hướng tăng kể từ quý I/2014

Cảnh báo

Tuy nhiên, đâu đó đã xuất hiện những cảnh báo về nguy cơ có thể khiến thị trường nguội lạnh trở lại. Ngoài những biểu hiện không lành mạnh như làm giá, thậm chí là “thổi” giá sản phẩm bất động sản quá cao so với thực tế; hay khởi động dự án lấy lệ rồi bán hàng rầm rộ ở vài nơi, thì những khó khăn cố hữu của thị trường vẫn chưa được khắc phục.

Ộng Chung chỉ ra rằng, hạn chế lớn nhất là hệ thống thể chế chưa hoàn chỉnh mà cụ thể là còn rất nhiều văn bản dưới luật chưa được hoàn thành để thị trường có đủ thời gian góp ý kiến. Khung chính sách cho cơ cấu sản phẩm hiện nay chưa phù hợp.

Hai là, cơ chế thực thi chính sách rất chậm và bị chia cắt. Một số chính sách đã nghiên cứu nhưng chưa quyết liệt. Chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đồng, một trong những chính sách lẽ ra đã có thể tạo được những tác động đột phá cho thị trường bất động sản nếu được giải ngân đúng mong muốn. Tuy nhiên, do những vấn đề về thủ tục, về quy trình, lượng vốn giải ngân đã không đạt được như kỳ vọng. Hệ quả là thị trường bất động sản không được cung cấp nguồn tiền cần thiết một cách kịp thời.

Bên cạnh đó, hạn chế khác là năng lực của các chủ thể kinh doanh bất động sản yếu nhưng quyết định đầu tư lại lớn. Tiềm lực tài chính trung bình của các DN đầu tư bất động sản rất khiêm tốn, trong khi các dự án mở ra quá nhiều, quy mô dự án quá lớn, sản phẩm dự án quá nhiều tiền, vượt quá khả năng các bên tham gia.

Đặc biệt, hạn chế nghiêm trọng nhưng khó khắc phục và nhanh bị lãng quên là tính “bầy đàn” trong kinh doanh bất động sản quá mạnh, lấn át hết các hoạt động chuyên nghiệp. Trong những năm 2006 - 2008, một lượng lớn DN mở thêm chức năng kinh doanh bất động sản, ở tất cả mọi khâu của thị trường. Tuy nhiên, do quy mô thị trường mở rộng quá nhanh, đã tiềm ẩn dấu hiệu bong bóng. Hệ quả là khi kinh tế trong nước gặp khó khăn, kinh tế thế giới khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam đã lâm vào tình trạng thiếu vốn và trở nên trì trệ suốt những năm 2011 - 2013.

Đồng tình với những cảnh báo trên, ông Nghĩa bổ sung thêm những rủi ro vẫn đang hiện hữu trong năm 2015 và những năm tới là tình trạng nợ xấu chậm được xử lý, đồng thời lãi suất thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn vào cuối năm nay trở đi.

“Đó là những rào cản mà thị trường bất động sản phải vượt qua nếu muốn phát triển tốt”, ông Nghĩa nói.