Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững

Bàn về vấn đề có hay không nguy cơ bong bóng bất động sản, GS-TS. Đặng Hùng Võ khẳng định, trong vòng 3 đến 4 năm tới, thị trường chưa thể có bong bóng. Tuy rằng gần đây thanh khoản và giá cả có tăng lên, nhưng tốc độ không quá nhanh. Khác với trước đây, khi thị trường phát triển tự phát, giá nhà ở ngày hôm sau có khi tăng vài phần trăm so với ngày hôm trước, thì hiện nay thị trường đã minh bạch hơn, NĐT hoạt động chuyên nghiệp hơn, khung pháp lý cũng hoàn thiện hơn, nên bong bóng BĐS khó xảy ra.

Tuy nhiên, vẫn phải cẩn trọng bởi hệ quả của bong bóng BĐS những năm 2008-2010 là một lượng lớn hàng tồn kho vẫn còn tồn đọng, được ví như “cục máu đông” của thị trường. Hiện lượng hàng tồn kho dù đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn tới một nửa. Làm thế nào để năm 2016 tiêu thụ được nốt nửa còn lại là câu hỏi đặt ra cho cơ quan quản lý. “Có lẽ để giải quyết bài toán tồn kho thì giải pháp quy hoạch là tốt nhất”, ông Võ nhận định.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. NguyễnTrí Hiếu cho biết, hiện tín dụng BĐS đã tăng lên đến 350.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 8% trong tổng dư nợ tín dụng. Mặc dù vẫn chưa có dấu hiệu bong bóng BĐS, nhưng lượng hàng tồn kho trên thị trường vẫn còn cao.

Mặt khác, ngoài con số 8% trên, còn lượng vốn vay lớn trong hệ thống ngân hàng được thế chấp bằng BĐS. Chuyên gia này nhận định, tổng mức tín dụng được thế chấp bằng BĐS trên cả nước có thể lên tới 60%. Như vậy, một khi thị trường rơi vào thời kỳ bong bóng, nợ xấu lại tiếp tục sẽ thực sự là nỗi lo với nền kinh tế.

Còn theo GS-TS. Đặng Hùng Võ, hiện thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại nhiều điểm yếu như cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn bất cập, chưa có giải pháp cụ thể để đảm bảo quyền lợi của 3 bên là người mua nhà, ngân hàng và chủ đầu tư.

Ngoài ra, nguồn cung sản phẩm trên thị trường chưa thực sự đa dạng, DN còn thiếu nguồn vốn trung và dài hạn để triển khai dự án, lãi suất cho vay mua nhà mặc dù đã giảm nhưng vẫn còn cao với người dân có thu nhập thấp… Để giải quyết những tồn đọng này, theo ông Võ, cần có sự nỗ lực từ tất cả các phía, từ cơ quan Nhà nước, NĐT và cả Hiệp hội BĐS.

Chuyên gia này cũng kiến nghị, để có nguồn vốn dài hạn phát triển dự án, Nhà nước nên cho phép chủ đầu tư thế chấp nhà đất tại ngân hàng nước ngoài, bởi các ngân hàng này có nguồn vốn trung và dài hạn khá tốt, họ cũng có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực cho vay BĐS.

NĐT nước ngoài chờ đợi gì?

Thị trường BĐS hồi phục thu hút sự quan tâm của nhiều NĐT nước ngoài, tuy nhiên, cơ chế chính sách cần phải rõ ràng hơn. Ông Jeff Foo, Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Singapore cho biết, bản thân ông đang đầu tư vào BĐS Việt Nam, ông hiện rất băn khoăn về chính sách phát triển BĐS trong thời gian tới, đặc biệt khi NĐT nước ngoài rót vốn mạnh vào thị trường, thì liệu cơ quan quản lý phía Việt Nam có thực hiện siết chặt thị trường hay không?

Ông Foo đưa ví dụ, tại Singapore, khi thị trường địa ốc phát triển nóng, Chính phủ nước này đã phải kiểm soát khiến nhiều NĐT phải tìm cơ hội tại thị trường nước ngoài. Ước tính, NĐT Singapore đã rót khoảng 3 tỷ USD vào thị trường địa ốc nước ngoài trong năm 2013 và 4,5 tỷ USD vào năm 2014, trong đó 91% là chảy về các thị trường như Anh và Úc.

“Chính sách đưa ra cần có tầm nhìn dài hạn, với thị trường BĐS Việt Nam, chỉ cần đáp ứng đủ các yếu tố như thị trường minh bạch, chính sách rõ ràng, nhất quán thì sẽ thu hút được NĐT. Trong thời gian tới, NĐT Singapore sẽ chú ý đến không chỉ BĐS nhà ở, mà còn cả BĐS thương mại, các khu công nghiệp tại Việt Nam”, ông Foo cho biết.