Thị trường bất động sản mới chỉ khó khăn nhưng sẽ rơi vào suy thoái nếu không giải quyết kịp thời

Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản hiện nay?

Thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang rất khó khăn do thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản, nguồn cung nhà ở không đáp ứng được nhu cầu và thị trường bị mất cân đối về sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền.

Tại TP Hồ Chí Minh trong 3 năm vừa qua gần như không còn nhà vừa túi tiền, trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm đến số lượng 80% nhà ở trên thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội ở TP Hồ Chí Minh rất thiếu và những người có thu nhập trung bình, thấp, bao gồm cán bộ, công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, người nhập cư khó có được nhà ở.

Tình hình thị trường bất động sản rất khó khăn, tuy chưa rơi vào suy thoái nhưng nếu không có các biện pháp kịp thời, hiệu quả thì có rủi ro là thị trường bị trượt vào khủng hoảng, suy thoái, ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, vì bất động sản là 1 trong 21 ngành kinh tế cấp 1 của đất nước, có tác động đến hầu hết các ngành và lĩnh vực kinh tế khác của đất nước.

Nguyên nhân của tình trạng này là gì, thưa ông?

Thị trường bất động sản gặp khó khăn hiện nay xuất phát từ nguyên nhân khách quan và chủ quan. Về khách quan, nền kinh tế trong nước đang bị tác động bởi xung đột địa chính trị, nguy cơ nền kinh tế toàn cầu rơi vào lạm phát cao, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu bởi Việt Nam là một nước đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế của thế giới.

Tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản nước ta chủ yếu là chủ quan do các vấn đề nội tại của nền kinh tế, của chính thị trường.

70% khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là do vướng mắc về pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Nguyên nhân đầu tiên là vướng mắc từ quy định pháp luật và dưới luật. Tổng kết có tới 70% khó khăn của thị trường bất động sản là do vướng mắc về pháp lý. Một số quy định pháp luật, quy định dưới luật không phù hợp với quy định của luật hoặc xung đột với nhau. Thủ tục hành chính cũng tác động làm khó khăn vướng mắc cho thị trường. Bên cạnh đó, tinh thần trách nhiệm của một số cán bộ công chức có liên quan đến thị trường chưa cao, còn đùn đẩy trách nhiệm, đùn đẩy hồ sơ, không dám ra quyết định nên dự án bất động sản gặp khó khăn.

Về phía doanh nghiệp, có tình trạng không thực hiện được đầy đủ các quy định pháp luật đối với dự án, đầu tư dàn trải, không phù hợp với năng lực của mình, không tuân thủ chấp hành pháp luật, thậm chí có trường hợp vi phạm nghiêm trọng pháp luật và phải xử lý như thời gian vừa qua.

Nguyên nhân thứ ba là một số nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản lướt sóng kiếm lời chuyển sang đầu cơ và chính lực lượng này làm nhiễu loạn thị trường trong thời gian vừa qua.

Là đại diện Hiệp hội bất động sản tại đô thị lớn là TP Hồ Chí Minh, ông có kiến nghị gì?

Chúng tôi rất vui mừng vì ngày 16/6/2022 BCHTW Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18 để định hướng và phát triển thị trường bất động sản, sửa đổi các quy định pháp luật có liên quan trực tiếp đến thị trường, đặt ra tổng thể định hướng sửa đổi pháp luật cực kỳ quan trọng để tháo gỡ vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp luật.

Nghị quyết 18 của TW đã đặt ra mục tiêu cụ thể là đến 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật có liên quan để bảo đảm tính đồng bộ thống nhất. Chúng tôi rất phấn khởi vì đây là lần đầu tiên Nghị quyết BCHTW Đảng nói trực tiếp đến quy định pháp luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Hiện nay, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội và đang trong quá trình nghiên cứu, soạn thảo. Theo chương trình xây dựng luật và pháp lệnh 2023, Luật nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng sẽ được ban hành để cùng có hiệu lực vào ngày 1/7/2023.

Chúng tôi còn đề nghị Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi tiếp một số luật như Luật Đấu thầu, Luật đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật chứng khoán để đảm bảo thực hiện đúng chỉ đạo của Nghị quyết 18 là phải sửa đổi Luật đất đai và các luật có liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Tôi đề xuất, trong lúc chờ các luật mới được ban hành và có hiệu lực - còn 19 tháng - thì Chính phủ nên sửa đổi, bổ sung một số nghị định theo hình thức một nghị định sửa nhiều nghị định.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng nhất của Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5.

Chúng tôi rất hoan nghênh Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định về sửa đổi một số điều của các Nghị định có liên quan đến đất đai. Một dự thảo mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ là dự thảo Nghị định sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng.

Nếu hai nghị định này được xây dựng chất lượng thì chúng tôi tin rằng sẽ tháo gỡ được ngay những quy định dưới luật chưa hợp lý và xung đột hiện nay để giải quyết những vướng mắc của thực tiễn.

Trong khi chờ hoàn thiện thể chế pháp luật, doanh nghiệp bất động sản nên làm gì?

Chúng tôi đề nghị các doanh nghiệp phải nỗ lực để tái cấu trúc mình, thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp để tái cơ cấu đầu tư, giải quyết sản phẩm của mình đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Khi thị trường đang rất cần loại nhà ở vừa túi tiền, có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 trở xuống, các chủ đầu tư cần chấp nhận hoãn một số dự án chưa cần thiết để “liệu cơm gắp mắm”, xử lý bài toán thanh khoản, tập trung nguồn vốn vào các dự án trọng điểm để có nguồn thu.

Khi doanh nghiệp tái cơ cấu sản phẩm của mình, định hướng sản phẩm phục vụ đúng nhu cầu thực của người tiêu dùng thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại một cách bền vững.

Thế còn giải pháp trước mắt, theo ông nên thế nào?

Chúng tôi hoan nghênh Thủ tướng Chính phủ đã thành lập các tổ công tác của Chính phủ để rà soát lại các quy định pháp luật, tiếp cận doanh nghiệp bất động sản để tìm hiểu vướng mắc khó khăn và đề xuất giải pháp tháo gỡ.

Trong thời gian qua có những tổ công tác mà tổ trưởng là Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có cách giải quyết rất kịp thời, tăng được niềm tin của thị trường.

Đặc biệt mới đây, Chính phủ đã thống nhất với Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng lên 1,5 -2%, tức là trần tăng trưởng tín dụng năm 2022 sẽ lên khoảng 15,5 - 16%, so với mức chỉ tiêu ban đầu là 14%. Như vậy, sẽ có thêm một nguồn vốn khoảng 250 ngàn tỷ đồng đi vào nền kinh tế trong những ngày cuối năm 2022.

Đây là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và chúng tôi kỳ vọng nguồn vốn còn lại của trần tín dụng 14% cộng với nguồn vốn mới được nới room tín dụng sẽ nhanh chóng được Ngân hàng Nhà nước đưa vào nền kinh tế.

Việc cung cấp nguồn vốn rất quan trọng tại thời điểm then chốt, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn và giúp cho người mua nhà có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.

Ông nhận định thế nào về việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản mua lại trái phiếu trước hạn trong thời gian qua?

Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã mua lại trái phiếu với giá trị 147 ngàn tỷ đồng và cho đến nay, con số đã tăng lên khoảng 160 ngàn tỷ đồng. Đây là những nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp để tự cứu mình.

Vậy thời điểm này, nhà đầu tư bất động sản nên hành động ra sao?

Chúng tôi đề nghị các nhà đầu tư thứ cấp trong lúc này nếu đã có kế hoạch mua sản phẩm bất động sản để kinh doanh thì tiếp tục tiếp cận các nguồn vốn tín dụng để hoàn thành hợp đồng mua nhà ở và sớm đưa các công trình đó vào kinh doanh.

Cũng có nhà đầu tư lướt sóng đã giảm giá để bán được, chúng tôi rất hoan nghênh. Trong tình cảnh này tôi cho rằng, không nên đặt mục tiêu neo giá vì chúng ta có thể chết chìm nếu không bán được sản phẩm ra thị trường nếu tiền lãi cộng dồn vào.

Bài học là thà cắt lỗ còn hơn giữ giá cao, không bán được nhà cửa thì bị phá sản. Bây giờ là lúc đặt ra mục tiêu phải sống, phải tồn tại trước rồi tìm cơ hội mới trong tương lai sau. Chúng tôi kỳ vọng vào năm 2023 sẽ có những chuyển động tích cực và thị trường bất động sản sẽ phục hồi, tăng trưởng trở lại.