Thị trường bất động sản Long An “chậm lớn” vì hạ tầng

Thu hút nhiều doanh nghiệp lớn

So với các địa phương giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, thị trường bất động sản tại Long An đi sau khá lâu. Nhưng hiện tại, nơi đây đang trở thành tâm điểm và nhận được sự chú ý đặc biệt của các “ông lớn” trong giới địa ốc vì giá còn mềm.

Cụ thể, ngoài những doanh nghiệp địa phương như Trần Anh Long An, Cát Tường Đức Hòa, Đồng Tâm Long An..., Long An đã chứng kiến một sự đổ bộ của các đại gia địa ốc tên tuổi như Thaco, Vingroup, Vạn Thịnh Phát, T&T Group, Danh Khôi, Him Lam, Sea Holdings… Trong đó, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát được UBND tỉnh Long An chấp thuận đầu tư 36 dự án với diện tích 2.086 ha vào huyện Bến Lức.

Tại TP. Tân An, Vingroup đang đầu tư Dự án Vincom Shophouse Tân An, bao gồm Trung tâm thương mại Vincom với tổng vốn đầu tư ban đầu hơn 316 tỷ đồng…Tại huyện Long Hậu, Công ty Bất động sản Danh Khôi (DKR) đã công bố Dự án Long Hậu Riverside, với quy mô diện tích hơn 20 ha. Điểm đáng chú ý của dự án này là có khu phố chợ Long Hậu Riverside Market trong lòng khu dân cư Long Hậu Riverside, phục vụ nhu cầu mua sắm, trao đổi hàng hóa của dân cư, công nhân khu công nghiệp kề cận…

Tại huyện Bến Lức, Công ty Sea Holdings hiện cũng đang phát triển một dự án với tên gọi Lago Centro, với diện tích 3 ha gồm các lô nền nhà phố thương mại, nhà liên kế và biệt thự song lập. Không như những dự án phân lô bán nền thông thường, Lago Centro được thiết kế hiện đại hoàn chỉnh với đầy đủ công năng như cổng chào dự án, trường tiểu học, trung tâm y tế cộng đồng, khu phức hợp thể thao, với điểm nhấn đặc biệt là hồ cảnh quan.

Thế mạnh của Long An không chỉ xoay quanh câu chuyện phát triển khu công nghiệp

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, việc doanh nghiệp bất động sản TP.HCM ồ ạt đổ về tỉnh làm dự án và bán hàng cho thấy TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung cục bộ. Tình trạng thiếu hụt sản phẩm mới manh nha từ cuối năm 2017 đầu năm 2018 và tác động đến cung cầu trên thị trường địa ốc TP.HCM rõ nhất từ quý III/2018. Điều này đã dẫn đến hệ quả là làn sóng mở rộng thị trường về những địa bàn mới ngày càng mạnh mẽ. Hơn nữa, giá bán đất nền Long An còn thấp so với TP.HCM nên dễ dàng thu hút được khách hàng.

“Vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM là thời gian tạo lập dự án khá dài, mất khoảng 3 - 5 năm để có được đất sạch, đầy đủ pháp lý, sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong suốt chu kỳ chờ đợi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp chịu rất nhiều áp lực như mất đi chi phí cơ hội vì dòng vốn bị chôn trong dự án chưa thành phẩm. Trong khi đó, Long An giải quyết vấn đề pháp lý dự án khá nhanh”, ông Chánh nói.

Nhưng chưa thể bứt phá

Dù sở hữu nhiều lợi thế và thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư nhưng thị trường bất động sản tại Long An vẫn chưa thể bứt phá. Nguyên nhân bởi hạ tầng kết nối của Long An vẫn còn yếu, tồn tại nhiều bất cập.

Cụ thể, tại buổi hội thảo “TP.HCM - Long An: Kết nối phát triển” mới được tổ chức tại TP.HCM, ông Nguyễn Thiềm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP.HCM cho biết, từ những năm 1980 tới nay, các nhà nghiên cứu đã có rất nhiều đề án mở rộng phát triển khu vực quanh TP.HCM. Trong đó, khu vực phía Bắc thì Bình Dương đã kết nối thành công, phía Nam có sự kết nối với Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Nhưng phía Tây - khu vực đồng bằng sông Cửu Long, trong đó giáp ranh là Long An thì chưa có nghiên cứu nào.

Theo ông Thiềm, nguyên nhân là do điều kiện tự nhiên của tỉnh Long An, đặc biệt là khu vực Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức có nhiều hạn chế cho việc phát triển bất động sản như: nền đất thấp, nhiều sông rạch - tạo ra không gian đẹp nếu muốn đầu tư thì phải san lấp nên giá thành cao. Chưa kể, khu vực này địa chất công trình yếu, nguồn nước sinh hoạt bị nhiễm mặn và phèn… Thêm vào đó, phần lớn đất đai được canh tác lúa nước, do vậy lấy đất để phát triển bất động sản rất khó khăn.

Ngoài ra, các huyện ngoại thành TP.HCM giáp ranh Long An vẫn còn nhiều vấn đề trong quy hoạch như nằm xa các đầu mối hạ tầng của vùng, các trục giao thông chính, chưa có nhiều dự án hạ tầng phát triển nên việc kết nối còn nhiều phức tạp.

“Hiện đã có nhiều nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường Long An như Vingroup, Vạn Thịnh Phát...  Để giữ chân các nhà đầu tư ở lại, việc quan trọng số một là gắn kết Long An với TP.HCM. Đồng thời, cần bổ sung giao thông kết nối với các đường chính đô thị giữa Long An và các quận huyện giáp ranh với TP.HCM cũng như đẩy mạnh tuyến nội bộ kết nối khu vực”, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP.HCM nói và cho biết thêm, giải pháp “trọng dân nhập cư” cũng hết sức quan trọng. Do đó, phải xây dựng trường học, cơ sở phúc lợi thì mới thu hút lao động, chăm lo cho đời sống người dân di cư về đây.

Bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó giám đốc Sở Xây dựng Long An cũng thừa nhận, vấn đề phát triển tại địa phương hiện nay còn một số hạn chế như việc tăng dân số cơ học chưa cao, trong khi nhu cầu càng ngày càng lớn về nhân lực, đặc biệt  trong đó là đối tượng công nhân.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng có những "hạt sạn" trong quá trình phát triển. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án quy mô lớn.

“Bất động sản Long An hiện còn thiếu các nền tảng hạ tầng xã hội nên phát triển không bền vững, chưa thu hút được dân cư. Để giải quyết vấn đề này, tỉnh sẽ chú trọng đầu tư các dự án lớn, kiểm soát các dự án nhỏ lẻ với chính sách chặt chẽ... Hiện tỉnh đang quan tâm xây dựng hạ tầng để giải quyết vấn đề này”, bà Hà chia sẻ.

Đề cập đến vấn đề này, ông Nguyễn Thành Ngoãn, Phó giám đốc Sở Giao thông - Vận tải Long An cho biết, để tháo gỡ “điểm nghẽn”, tạo sự kết nối thông suốt từ TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ xuống Đồng bằng Sông Cửu Long, cần phải có sự kết nối, hợp tác giữa các tỉnh với nhau; tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng và chú trọng công tác giải tỏa hành lang một số tuyến đường. Bởi có một số tuyến đường, sau khi đầu tư xong thì người dân sẽ lấn chiếm, buôn bán trên vỉa hè…, đây cũng là một trong những nguyên nhân gây ách tắc giao thông.

Theo ông Ngoãn, Long An hiện có 3 công trình giao thông trọng điểm đang triển khai gồm: Trục động lực TP.HCM - Tiền Giang - Long An; Đường 830 trục Đức Hòa - Bến Lức. Đoạn Đức Hòa - Bến Lức đầu tư theo hình thức BOT. Đoạn Bến Lức đến Quốc lộ 50 đang sang giai đoạn 2. Đoạn Quốc lộ 50 sang cảng Tân Tập dự kiến tháng 4/2020 sẽ thông xe;  Đường vành đai TP. Long An gồm 4 đoạn, Long An đầu tư hai đoạn. Hai đoạn còn lại sẽ kêu gọi đầu tư và dự kiến đến quý III/2020 sẽ hoàn thành.

Nhìn nhận sâu hơn, chuyên gia Sử Ngọc Khương cho rằng, câu chuyện kết nối giữa Long An - TP.HCM không chỉ đơn thuần là kết nối giao thông, mà để phát triển, địa phương này phải kết nối được với nhóm kinh tế đô thị. Bởi hiện nay, bản thân Long An có 1,7 triệu dân, chưa kể lượng dân cư lớn ở khu vực miền Tây. Đây là nhóm cư dân cơ động trong việc di chuyển giữa các địa phương Đồng bằng sông Cửu Long và là cơ hội lớn của Long An.