Phía Bắc: Tâm điểm Hưng Yên
Thị trường bất động sản Hưng Yên nói chung, một dự án lớn vừa ra mắt tại đây nói riêng đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dòng tiền. Từ trước khi dự án này ra mắt, nó đã trở thành câu chuyện cửa miệng của hầu hết các môi giới địa ốc khu vực Hà Nội và thực sự đã có một làn sóng “chốt hàng” rất lớn sau khi siêu dự án nói trên ra mắt vào ngày cuối cùng của tháng 4/2022 vừa qua.
Trong vai trò một nhà đầu tư, phóng viên được chị Phương Nga, nhân viên một công ty đang phân phối dự án chào mời mua căn liền kề, diện tích 48 m2 với giá từ 6,5 - 7,5 tỷ đồng/căn (tương đương 135 - 156 triệu đồng/m2, đã bao gồm tiền xây nhà).
Theo chị Nga, sở dĩ cùng một diện tích nhưng mức chênh giá lên đến 1 tỷ đồng là do yếu tố vị trí của các căn liền kề. Trước khi có bảng giá chính thức, chủ đầu tư dự án có ra giá rumor (giá dự kiến) cho căn liền kề khoảng 5,5 tỷ đồng/căn, tuy nhiên, giá thực tế được điều chỉnh tăng, không có khách hàng nào có thể mua được với mức giá rumor ban đầu.
Chị Nga cho biết thêm, toàn dự án có khoảng 13.000 sản phẩm, giai đoạn mở bán các phân khu ban đầu thu hút nhiều nhà đầu tư. Những người nắm giữ sản phẩm từ 6 tháng chắc chắn sẽ đều có lợi nhuận khả quan, còn giữ sản phẩm khoảng 3 năm, lợi nhuận đạt gấp đôi, gấp ba (?).
Một đại diện một đơn vị phân phối bất động sản khu vực này chia sẻ: “Thực hư việc tăng giá giai đoạn 1 của dự án trước đó là không dễ kiểm chứng. Việc giá sản phẩm biệt thự, liền kề tăng 2 - 3 lần chủ yếu nằm ở lời người bán, chứ tôi chưa ghi nhận giao dịch cụ thể. Tuy nhiên, với tầm cỡ của nhà phát triển dự án này và độ khan hàng chất lượng trên thị trường Hà Nội, việc “một ngày chốt cả ngàn căn là câu chuyện có thật” như khẳng định của vị này.
Vị đại diện trên nhận định, hiện đa phần khách hàng là nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, tức không phải người có nhu cầu ở thực và dòng tiền sau khi rất khó kiếm được sản phẩm ưng ý do dự án khan hiếm đã đổ mạnh vào đại dự án này nhằm kiếm lời.
Bên cạnh đó, với việc thu hút hàng nghìn nhân viên kinh doanh/tư vấn bất động sản và có lượng hàng lớn, dự án mới này đang là cái rốn thu hút dòng tiền của thị trường bất động sản phía Bắc.
Ông Trung Kiên, người sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc nhận định, thời gian gần đây, thị trường chứng khoán có diễn biến giảm mạnh về giá và thanh khoản, bởi nhiều nhà đầu tư và các tổ chức rút dòng tiền ra khỏi thị trường nhằm phục vụ hoạt động sản xuất - kinh doanh, hoặc tìm đến kênh đầu tư an toàn hơn như gửi tiết kiệm, trái phiếu chính phủ. Trong đó, không ngoại trừ việc rút tiền để đầu tư vào bất động sản, bao gồm dự án mới tại Hưng Yên, vì dự án đang có thanh khoản tốt, thu hút dòng tiền.
Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group đánh giá, với việc dự án có quy mô hàng trăm héc-ta ra hàng, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển của dòng vốn về Hưng Yên. Điều này ảnh hưởng đến thanh khoản các dự án tại Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc khác, tuy nhiên, những sản phẩm nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng đầy đủ pháp lý vẫn đang có sức hút đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Phía Nam: Phân hóa
Tại thị trường địa ốc phía Nam đang cho thấy sự phân hóa rõ nét cả về giá lẫn thanh khoản. Có những dự án mới được công bố nhưng ngay lập tức nhận tin vui vì các giỏ hàng được đặt mua gần hết, thậm chí có dự án phải giao dịch thứ cấp nhiều lần do chủ đầu tư không ồ ạt ra hàng.
Trong khi đó, không ít dự án khác ghi nhận tình hình bán hàng không mấy khả quan, dù nguồn cung đưa ra thị trường nhỏ giọt. Tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển phân khúc đất nền tại Đồng Nai cho hay, công ty ông còn khoảng 100 lô đất, nhưng tìm kiếm khách hàng rất khó.
“Trước đây, mỗi ngày Công ty bán được 10 - 20 nền đất, nhưng hiện nay, cả tuần chỉ bán được vài nền. Nguyên nhân thanh khoản giảm là do giá đang ở mức cao so với trước. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước có chính sách siết tín dụng bất động sản làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Mặt khác, thị trường chứng khoán liên tục “đỏ lửa” khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt”, lãnh đạo doanh nghiệp trên nói.
Chính sách siết tín dụng bất động sản làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Mặt khác, thị trường chứng khoán liên tục “đỏ lửa” khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt.
Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo ghi nhận của phóng viên, sự phân hóa diễn ra mạnh hơn. Đơn cử, tại Bình Thuận, nổi lên trong cơn sốt nhà đất hiện nay là dự án Nova World Phan Thiết của Novaland. Mỗi tuần, dự án này có hàng trăm sản phẩm được tiêu thụ. Trên thị trường thứ cấp, giá bán hiện có mức chênh từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với giai đoạn đầu đối với mỗi sản phẩm biệt thự, nhà phố. Ngược lại, một số dự án nhỏ hơn cách đó không xa không hề được hưởng “hơi ấm” lan tỏa mà thanh khoản rất èo uột.
Không khó để lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng nơi sốt nóng, nơi tắc thanh khoản. Theo một số chuyên gia, các thành viên tham gia thị trường đang dần hướng đến hai yếu tố là an toàn trong hiện tại và đọc được tiềm năng thật sự trong tương lai.
An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng; còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng đã được chính thức công khai.
Đặc biệt, thị trường đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Các chủ đầu tư buộc phải chú trọng tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án để thu hút người mua. Mà để làm được tất cả những điều này, không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư có kinh nghiệm, mà còn phải có tiềm lực tài chính lớn.
Dưới góc độ là đơn vị chuyên phát triển bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn Sun Group, bà Nguyễn Ngọc Thuý Linh, Tổng giám đốc Sun Property cho rằng, thị trường hiện tồn tại 2 tệp khách hàng. Tệp khách hàng thứ nhất coi bất động sản là kênh đầu cơ nên trong giai đoạn này sẽ thận trọng nhiều hơn, rút tiền mặt về chờ đợi thị trường tích cực hơn.
Tệp khách hàng thứ hai là những nhà đầu tư thuộc giới tinh hoa có tiền sở hữu bất động sản, xem đây là kênh đầu tư nghiêm túc, muốn sở hữu lâu dài, không cần dùng đòn bẩy tài chính, không chịu áp lực dòng tiền.
“Trong giai đoạn có nhiều biến động như hiện tại, doanh nghiệp càng phải chuẩn bị nhiều phương án ứng phó hơn, sản phẩm cần được chuẩn bị kỹ hơn, tránh tung ra thị trường một cách ồ ạt mà chọn loại hình, thời điểm ra hàng phù hợp với tệp khách hàng của mình”, bà Linh nhấn mạnh.
