Cải tiến quy định về bảo lãnh, đặt cọc
Xuyên suốt quá trình sửa luật, có rất nhiều chính sách được đưa ra bàn luận, nhiều phương án được “nâng lên, đặt xuống” nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên: Bên bán, bên mua, bên trung gian, nhà quản lý…
Tôi cho rằng, điểm sáng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) so với luật hiện hành nằm ở việc cải tiến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật hiện hành buộc chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp bảo lãnh về việc chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm thì khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền mà mình đã thanh toán cho chủ đầu tư.
 |
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh |
Luật sửa đổi tiếp cận theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh, nhưng đồng thời cho phép các bên thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán. Quy định này là điển hình của việc thiết kế chính sách nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích, vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư “bán lúa non”, tránh dự án “ma”, vừa linh hoạt cho các bên.
Nếu tin tưởng vào uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trừ trực tiếp vào giá bán). Về phía doanh nghiệp, quy định trên cũng sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải tiến chất lượng, xây dựng thương hiệu để càng ngày càng được nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh, từ đó giảm giá bán, thu hút khách hàng.
Một quy định mới khác của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là về đặt cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Như vậy, Luật kiểm soát rất chặt cả thời điểm được nhận cọc (khi bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch) và mức tiền đặt cọc (không quá 5% giá bán). Quy định mới này được hiểu là nhằm mục đích bảo vệ người mua - bên yếu thế trong quan hệ kinh doanh, tránh hiện tượng lừa đảo, dự án “ma” như đã từng xảy ra.
Về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, có 3 phương án trong dự luật được đưa ra xem xét. Phương án 1 thiết kế như luật hiện hành: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng); phần giữ lại (tối thiểu 5%) chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua.
Đứng về phía người mua, có ý kiến cho rằng, khi bất động sản chưa được cấp sổ hồng thì thu 95% cũng là nhiều, yêu cầu giảm xuống 90% và 10% còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua (phương án 3).
Nhưng đứng về phía người bán, thực tiễn cho thấy, không hiếm trường hợp khách hàng đã nhận bàn giao nhà và sử dụng ổn định, nhưng do chưa cần nhận sổ hồng (do chưa có nhu cầu mua bán, thế chấp nhà ở) nên chây ì, không nộp hồ sơ để cấp sổ hồng (vì khi được cấp sổ sẽ phải nộp 5% còn lại). Bởi vậy, một phương án được đề xuất là: Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng); phần giữ lại (tối thiểu 5%) được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng để quản lý; chủ đầu tư chỉ được dùng số tiền này khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ hồng cho bên mua (phương án 2).
Tuy nhiên, phương án được lựa chọn là phương án 1, nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành.
Một số điểm còn băn khoăn
Xuyên suốt quá trình sửa luật, có rất nhiều chính sách được đưa ra bàn luận, nhiều phương án được “nâng lên, đặt xuống” nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.
Luật Đất đai (sửa đổi) sử dụng thuật ngữ “cá nhân là công dân Việt Nam” (không phân biệt cá nhân sinh sống trong nước hay định cư ở nước ngoài) và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Như vậy, chủ thể “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn được quy định trong Luật Đất đai, mà tách thành 2 nhóm chủ thể: “Cá nhân là công dân Việt Nam” (nếu còn quốc tịch Việt Nam) và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” (nếu không còn quốc tịch Việt Nam). Trong khi đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều giữ quy định về chủ thể “người Việt Nam định cư ở nước ngoài...” là chưa đồng bộ.
Một điểm băn khoăn khác là Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định, khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư và kết quả kiểm tra cho thấy nhà chung cư bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng, cơ quan nhà nước có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, di dời bắt buộc để phá dỡ, thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Tuy nhiên, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thiết kế có phần còn “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc về Nhà nước, mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.
Cụ thể, phương án xây dựng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa nêu bật được nguyên tắc quan trọng và sâu sắc trong pháp luật dân sự: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, nhưng cũng đồng thời phải chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra.
Luật quy định về việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu hư hỏng, thậm chí còn phải chi ngân sách để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Bên cạnh đó, Luật quy định, nếu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, cần phá dỡ để xây dựng lại, thì các chủ thể đang sở hữu căn hộ chung cư được tiếp tục sở hữu căn hộ mới sau khi xây dựng lại.
Về vấn đề này, tôi cho rằng, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nên quy định, nếu nhà chung cư xuống cấp, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, ảnh hưởng đến an toàn của chính chủ sở hữu cũng như cộng đồng xung quanh, thì các chủ sở hữu cần bàn bạc phương án, bỏ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại. Không nên quy trách nhiệm thực hiện xây dựng lại để duy trì chỗ ở cho chủ sở hữu căn hộ cho Nhà nước.
Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đầu năm nay, đồng thời bảo đảm chất lượng ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.
Do đó, việc thông qua 2 luật sớm so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án đầu tư bất động sản trong 1 năm tới. Thay vào đó, ý nghĩa lớn nhất là thời gian từ thời điểm ban hành đến thời điểm có hiệu lực dài hơn, để các chủ thể nghiên cứu, nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi luật có hiệu lực.
Thời gian chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật dài hơn sẽ tránh nguy cơ “luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư”.
