Thị trường bất động sản gặp khó, có nên tái khởi động gói 30.000 tỷ đồng?

Nhu cầu lớn nhưng tắc vì vốn

Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã bắt đầu gánh chịu những ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19. Dịch bệnh càng kéo dài, tác động của nó càng nghiêm trọng khi ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của đại bộ phận người dân. Từ đó, người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư. Sự sụt giảm về mặt thu nhập cũng khiến khách hàng đã hoặc có ý định sử dụng nguồn tiền vay ngân hàng để mua nhà phải tính toán nhiều hơn trong quyết định của mình.

Theo khảo sát của một số đơn vị tư vấn và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản cả hai miền Bắc - Nam đều cho thấy sự chững lại do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Ở mảng thị trường nhà ở, một số doanh nghiệp có dự án chung cư, biệt thự tại các đô thị lớn cũng gặp khó khi lượng giao dịch chỉ bằng non nửa so với thời điểm cuối 2019. Hầu như tất cả các khách hàng đều cân nhắc lại kế hoạch mua nhà dịp này do bài toán tài chính bị ảnh hưởng, với mức lãi vay lên tới trên 10%/năm trong khi thu nhập không đảm bảo rất khó để họ có thể ra quyết định.

"Nếu khách hàng có nguồn thu nhập ổn định từ lương, với hai vợ chồng khoảng 23 - 40 triệu đồng/tháng trở lên, đồng thời có nguồn tích lũy khoảng 20 - 30% giá trị căn nhà thì có thể tiếp cận vốn ngân hàng để sở hữu nhà ở. Rất nhiều người hiện nay dù rất muốn mua nhà, nhưng rất khó đảm bảo được mức thu nhập như vậy trong bối cảnh dịch Covid-19 còn phức tạp", lãnh đạo một sàn phân phối bất động sản tại Hà Đông, Hà Nội chia sẻ và cho biết thêm, không chỉ những người chưa mua, mà cả nhiều người đã ký hợp đồng và thanh toán tiền vài lần cũng đang nhờ nhân viên môi giới rao bán nhà vì không trang trải được mức lãi suất vay mua nhà mà các ngân hàng đang áp dụng thời điểm hiện tại.

Chẳng hạn, tại một dự án chung cư tại quận Nam Từ Liêm, người mua nhà còn chưa nhận bàn giao, nhưng đã viết đơn kêu gọi chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ khách mua trong giai đoạn dịch bệnh, thu nhập bị ảnh hưởng, dẫn đến khó trả nợ.

Một tương quan dễ nhận thấy là theo thông tin từ Trung tâm dịch vụ việc làm Hà Nội, từ tháng 1 đến giữa tháng 3 năm nay, có khoảng gần 10.000 lao động đến đăng ký hưởng trợ cấp thất nghiệp. Trong đó, nửa đầu tháng 3 có gần 3.000 người, tăng hơn so với cùng kỳ năm 2019. Nguyên nhân là do ảnh hưởng của dịch Covid-19, những lĩnh vực ngành nghề có số lượng đăng ký thất nghiệp gia tăng là: du lịch, vận tải, chế biến, dệt may, da giày, siêu thị, trung tâm vui chơi giải trí, dịch vụ khách sạn lưu trú, ăn uống… Còn lại, đa phần các lao động không mất việc khác cũng đều ít nhiều khó khăn, phổ biến là công ty cắt giảm lương hoặc kinh doanh gặp khó khi sức cầu suy giảm.

Nếu có gói 30.000 tỷ mới…

Ngày 4/3/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về các nhiệm vụ, giải pháp cấp bách tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, bảo đảm an sinh xã hội ứng phó với dịch Covid-19. Trong đó, triển khai một gói hỗ trợ tín dụng 250.000 tỷ đồng lãi suất thấp và một gói hỗ trợ tài khóa như hoãn, giãn về tài chính ít nhất gần 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho những đối tượng bị thiệt hại do Covid-19 nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trở lại.

Thực hiện chỉ đạo và chia sẻ khó khăn với khách hàng, hầu hết các ngân hàng thương mại đã thực hiện, nhưng bất động sản lại không nằm trong danh sách 5 đối tượng ưu tiên (trừ doanh nghiệp nhỏ, nhưng các doanh nghiệp này không tác động nhiều đến thị trường). Do đó, các khoản vay đầu tư dự án bất động sản chỉ có thể được hưởng lợi theo tùy theo chính sách của từng ngân hàng với khách hàng của mình.

Tín dụng vào bất động sản vẫn được được kiểm soát.

Theo phản hồi của nhiều ngân hàng thương mại, khoảng một tháng nay liên tục nhận được đơn, cuộc gọi từ khách hàng hỏi về việc miễn, giảm lãi hoặc giãn nợ cho các khoản vay đến hạn. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc xem xét giảm lãi suất, giãn nợ không dễ khi ngân hàng yêu cầu rất nhiều điều kiện như phải nằm trong những ngành nghề bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nguồn thu nhập bị ảnh hưởng và nguồn này phải là khoản thu nhập mà khách hàng kê khai trong hồ sơ vay ban đầu với ngân hàng. Mặt khác, mỗi ngân hàng sẽ có quy định khác nhau nên mức giảm rất ít và cũng chỉ tùy theo từng đối tượng chứ không có mẫu số chung.

TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng đánh giá, các cá nhân đang vay hiện nay cũng rất “căng”. Trường hợp hai vợ chồng cùng trả nợ mà bị cắt giảm lương hoặc một người nghỉ việc thì sẽ không đủ tiền để trả ngân hàng.

“Các chính sách hỗ trợ hiện nay chỉ mới tập trung nhiều vào doanh nghiệp mà chưa có hướng hỗ trợ khách hàng cá nhân - đối tượng mà các ngân hàng chú trọng phát triển những năm gần đây. Việc hỗ trợ doanh nghiệp là đúng, nhưng cần quan tâm đến cá nhân nhiều hơn”, ông Hiển nói và cho biết, nếu không được khoanh nợ, ngân hàng cũng chịu nhiều rủi ro vì nợ xấu tăng và chính các ngân hàng lại phải giải quyết như từng xảy ra.

Đồng tình, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, các doanh nghiệp bị ảnh hưởng thì người làm công ăn lương cũng bị ảnh hưởng, nhẹ nhất cũng bị giảm lương, giảm thu nhập, nặng hơn thì mất việc. Cá nhân vay vốn ngân hàng cũng là những khách hàng cần được sự hỗ trợ để có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này. Do đó, đây chính là lúc ngân hàng và khách hàng cần chia sẻ khó khăn cho nhau. Nhà nước có chính sách hỗ trợ người vay tiêu dùng cũng là hỗ trợ những người tiêu dùng cuối cùng, kích cầu, giúp tăng trưởng kinh tế.

Mới đây, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang nghiên cứu đề xuất tăng cường bổ sung thêm vốn cho nhà ở xã hội. Cơ chế của gói vốn này giống như gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là do ảnh hưởng của đại dịch toàn cầu Covid-19, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu đề xuất các giải pháp hỗ trợ cho thị trường.

Cụ thể, theo ông Ninh, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đề xuất tăng cường bổ sung thêm vốn cho nhà ở xã hội. Ngoài ra, Bộ sẽ đề xuất Ngân hàng Chính sách  và các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất. Khi nhà ở xã hội phát triển sẽ thúc đẩy thị trường vật liệu xây dựng, nhân công, nội thất và kéo theo nhiều ngành nghề khác liên quan.

Bên cạnh gói giải pháp tổng thể hỗ trợ sản xuất - kinh doanh của Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tập hợp ý kiến nhà đầu tư, chuyên gia, các hiệp hội để đề xuất các giải pháp hỗ trợ riêng cho bất động sản. Bộ Xây dựng đánh giá: "Bất động sản có đặc thù riêng, nhu cầu vẫn lớn và chịu ảnh hưởng ngắn hạn".

Theo một số chuyên gia, nếu như thị trường có thêm những gói tín dụng mới cho phân khúc nhà giá rẻ như gói 30.000 tỷ cách đây vài năm sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hàng chục nghìn người lao động có cơ hội mua nhà ở, tạo nên hiệu ứng giúp vực dậy bất động sản và các ngành nghề liên quan.