Thị trường bất động sản Đồng Nai: Cơ hội lớn, nhưng rủi ro cũng tiềm ẩn

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường bất động sản Đồng Nai cũng ẩn chứa những rủi ro. Đó là nhận định của các chuyên gia tại Tọa đàm “Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” do Báo Đầu tư phối hợp cùng Công ty Bất động sản Eximrs tổ chức cuối tuần qua.

Hạ tầng mở lối cho Đồng Nai

Tại buổi tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết, trong thời gian qua, Đồng Nai trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản nhờ sở hữu nhiều lợi thế. Trong đó, thị trường này đang là lựa chọn thích hợp trong xu hướng dịch chuyển về các địa phương lân cận TP.HCM để mua đất an cư trong bối cảnh giá đất nền ở TP.HCM đã ở mức khá cao và đang có chiều hướng tiếp tục tăng. Đặc biệt, chủ trương xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã khiến các khu vực xung quanh sân bay sôi động hơn, cộng thêm đó là hàng loạt công trình giao thông trọng điểm cũng liên tục được triển khai.

Báo cáo về thị trường Đồng Nai, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, giao thông là vấn đề then chốt, chính sự phát triển của hệ thống hạ tầng đã mở lối cho thị trường bất động sản Đồng Nai.

Theo ông Khương, nếu TP.HCM là trung tâm, thì Đồng Nai là tỉnh tiếp giáp. Đặc biệt, cơ sở hạ tầng của Đồng Nai, nhất là các trục đường chính rất quan trọng để kết nối Đồng Nai với các tỉnh thành phố xung quanh. Đáng chú ý, Đồng Nai sở hữu những điểm riêng, chẳng hạn có tuyền dường sắt đi ngang xấp xỉ 100 km. Từ trước đến nay, nhà đầu tư thường tập trung đường bộ mà quên mất lợi thế đường sắt trong việc vận chuyển hàng hóa. Đây là yếu tố quan trọng cần tính đến khi đầu tư vào bất động sản Đồng Nai.

Ngoài ra, khi có chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành, sẽ tạo cú huých cho bất động sản trong tỉnh Đồng Nai phát triển. Bên cạnh việc dựa trên khung phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn dựa trên định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây nguyên-Duyên hải Nam Trung bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế. Chính định hướng này đã giúp tỉnh Đồng Nai có được sức hấp dẫn cụ thể đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.

Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Còn theo ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai, kiêm Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai, hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường, có những nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao, nên rủi ro lớn.

Theo ông Lâm, quả thật Đồng Nai đang có rất nhiều lợi thế phát triển, đặc biệt là mạng lưới hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ, giúp Đồng Nai dễ dàng kết nối liên vùng. Ngoài ra, đáng chú ý Đồng Nai có dự án Sân bay Long Thành, đây vừa là vinh dự, nhưng đồng thời trách nhiệm lớn lao của tỉnh. Theo ông Lâm, ngoài giải phóng mặt bằng, hiện tỉnh đã tách dự án để di dời dân, tổng mức vốn để bồi thường là 23.000 tỷ đồng.

Cẩn trọng với những rủi ro

Theo ông Nguyễn Thanh Lâm, nếu như dự án Sân bay Long Thành dự báo sẽ có nhiều cơ hội, thì bênh cạnh đó cũng đang hình thành những rủi ro nhất định, trong đó rủi ro lớn nhất là với giới đầu tư bất động sản thứ cấp đổ vốn vào bất động sản nhằm đón đầu quy hoạch với mục đích lướt sóng.

“Cùng với việc hình hành dự án Sân bay Long Thành, Đồng Nai cũng đã quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư. Quy hoạch 21.000 ha này đã được duyệt cách đây 7 - 8 năm, nhưng nay tình hình kinh tế - xã hội đã khác, nên tỉnh đã dừng lại quy hoạch 21.000 ha để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính phủ thuê tư vấn nước ngoài”, ông Lâm nói và cho biết, đây chính là vấn đề đáng nói nhất về sự rủi ro của giới đầu tư săn đất quanh dự án Sân bay Long Thành trong bối cảnh quy hoạch chưa rõ ràng.

Ông Lâm cũng đưa ra 3 nhóm đầu tư bất động sản tại Đồng Nai. Nhóm thứ nhất là đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn, vì khu vực trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông.

Nhóm thứ hai là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị thì phải đầu tư từ 5 - 7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hệ thống hạ tầng chính vẫn còn khó khăn. Những dự án của nhóm này có diện tích 200 - 300 ha, tổng vốn đầu tư lớn, nên đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, kể cả nhà đầu tư thứ cấp. Trong đó, có một số dự án đã triển khai, nhưng chủ yếu vẫn là đất nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở.

Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha, nhưng chưa có quy hoạch.

“Trong 3 nhóm này, theo tôi, nhóm 1 và 2 có nhiều cơ hội, còn nhóm thứ 3 sẽ có nhiều rủi ro. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch”, ông Lâm nói và nhấn mạnh, “lướt sóng” bất động sản cũng là một dạng kinh doanh, nhưng rủi ro cao, nhà đầu tư phải biết đo lường năng lực tài chính của mình và tìm hiểu thông về quy hoạch thế nào để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc Công ty LDG cho rằng, sắp tới, nhu cầu lớn về nhà ở sẽ còn tăng cao hơn nhờ 3 yếu tố là là hạ tầng, trong đó có tuyến Metro kéo dài tới Biên Hòa, hạ tầng kết nối với Nhơn Trạch và Sân bay quốc tế Long Thành.

Tuy nhiên, theo ông Khang, dưới góc độ đầu tư, ông không kỳ vọng lắm vào sân bay, mà kỳ vọng phát triển thực ở Đồng Nai, mức độ phát triển và di dân đến địa phương này.

“Những năm trước, tôi đi tham quan thị trường Đồng Nai và cho rằng, thị trường này “nát bét” hết vì đầu tư tự phát rất nhiều, cứ 3.000 - 4.000 m2 cứ xẻ ra để bán, dẫn đến thị trường sốt ảo”, ông Khang nói và cho biết, điều lo lắng nhất của thị trường hiện nay là ngày càng có nhiều doanh nghiệp hoạt động theo kiểu ăn xổi, điều này sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường chung.

“Theo tôi, là một nhà đầu tư, đầu tiên cần xác định, doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản là phải tạo giá trị gia tăng cho bất động sản và có đạo đức. Nếu không có tư tưởng nhân văn sẽ như lừa đảo”, ông Khang nói và cho rằng, điều đáng mừng là mới đây, tỉnh Đồng Nai đã có chỉ đạo phải thay đổi hướng phát triển thị trường bất động sản Đồng Nai theo quy hoạch được quản lý và minh bạch hóa tính pháp lý.

“Nếu được, tôi kiến nghị, tỉnh duyệt quy hoạch và yêu cầu nhà đầu tư phải đầu tư tối thiểu cái gì vào dự án và xác định khu đô thị thì phải có người ở chứ không chỉ đầu tư để đấy”, ông Lâm nói.

Là doanh nghiệp khá thành công trong hoạt động môi giới thị trường Đồng Nai, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs cho rằng, mặc dù Đồng Nai có nhiều cơ hội dành cho giới đầu tư, nhưng cũng cần hết sức cẩn trọng rủi ro. Trước khi quyết định chọn mua bất động sản, bên cạnh yếu tố vị trí, khả năng gia tăng về giá trị, cần phải nắm rõ tình trạng pháp lý dự án. Theo đó, đối với đất nền, pháp lý cao nhất là dự án phải được phê duyệt 1/500, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích phải đảm bảo. Còn đầu tư vào những dự án thiếu các yếu tố trên, nhà đầu tư sẽ gặp nhiều rủi ro.