Thị trường đang “nín thở”
Trái ngược hoàn toàn với thông lệ những năm trước, thay vì đây là thời điểm vào mùa mua bán nhộn nhịp của thị trường địa ốc, thì năm nay, hoạt động mua bán im ắng lạ thường, các kế hoạch khởi công, động thổ dự án mà nhiều doanh nghiệp dự kiến sẽ thực hiện cuối năm nay cũng đều gác lại.
Theo khảo sát mới đây từ Batdongsan.com.vn, càng về cuối năm, thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam càng chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng. Cụ thể, trong nửa đầu năm, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ đạt con số 70 - 80%, bước sang quý III/2022, chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đến quý cuối năm, toàn thị trường chỉ có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương cả quý chỉ có vỏn vẹn 100 căn hộ được giao dịch.
Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time than rằng, hơn 10 năm qua chưa thấy khi nào thị trường bất động sản “đứng hình” một cách bất thường như năm nay, nhất là vào giai đoạn cận tết, thời gian đỉnh điểm giao dịch trong năm.
“Càng về cuối năm, nhu cầu sử dụng vốn của doanh nghiệp, nhà đầu tư càng lớn, trong khi việc tiếp cận vốn vay ngân hàng giai đoạn này vẫn rất khó khăn. Nhiều người vì kẹt tiền đã phải chấp nhận mang tài sản bất động sản ra bán, nhưng thực sự không hề dễ vì giai đoạn này người mua không nhiều, hoặc nếu có cũng mang tâm lý ép giá hết cỡ hoặc chờ đợt giá sẽ giảm sâu hơn”, ông Tiến nhận định và cho rằng, những biến số khó đoán định thời gian tới khiến tâm lý phòng thủ đang bao trùm, thị trường như đang “nín thở” chờ đợi những tín hiệu mới trước khi quyết định hành động.
Không chỉ hoạt động mua bán, nhiều dự án trước đó các doanh nghiệp có kế hoạch sẽ triển khai đầu tư xây dựng trong quý IV/2022 cũng đã hoãn lại. Tổng giám đốc một doanh nghiệp đang đầu tư một dự án lớn tại TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, theo kế hoạch ban đầu thì cuối quý III năm nay, doanh nghiệp sẽ khởi công một số block căn hộ nằm trong tổng thể của một khu đô thị, dự án đã chuẩn bị đầy đủ về mặt pháp lý, nhưng do tình hình thị trường quá trầm lắng, sự biến động khó lường của tình hình chung nên doanh nghiệp tạm dừng khởi động dự án để tránh rủi ro.
Tương tự, tổng giám đốc một doanh nghiệp đang có kế hoạch đầu tư một dự án căn hộ tại TP. Dĩ An, Bình Dương cũng cho biết, doanh nghiệp ông đã chuẩn bị đầy đủ thủ tục và lên kế hoạch sẽ khởi công xây dựng dự án vào đầu quý IV để tranh thủ cơ hội giới thiệu cho người có nhu cầu ở vào thị trường cuối năm. Tuy nhiên, sau khi khảo sát thực tế thị trường, doanh nghiệp đã quyết định hoãn lại.
“Mặc dù đã chuẩn bị nguồn vốn đầu tư cơ bản, song để thực hiện được dự án không thể tránh việc phải sử dụng vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, cả hai kênh này không khả thi trong bối cảnh chung như hiện nay”, vị tổng giám đốc này nhận định, đồng thời cho rằng, không riêng gì doanh nghiệp ông mà hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp đều rất thận trọng trước khi quyết định bất kỳ điều gì.
Nhìn sang làng môi giới, phần vì không có sản phẩm để bán và do sự trầm lắng chung của thị trường, nên hầu hết các doanh nghiệp môi giới đều đã cho nhân viên nghỉ Tết sớm, đóng cửa ngừng hoạt động. Câu chuyện thưởng Tết đối với các doanh nghiệp địa ốc năm nay càng ít được nhắc đến. Giám đốc thương hiệu của một tập đoàn bất động sản lớn, trao đổi với phóng viên về tình hình thưởng Tết của doanh nghiệp đã thốt lên: “Chỉ mong nhận được đủ tiền lương của năm là mừng lắm rồi, không mong gì đến thưởng. Đến giờ này, toàn bộ nhân viên trong doanh nghiệp mới chỉ nhận được lương đến tháng 9”.
Áp lực liệu có vơi dần?
Hầu như không ai trong số các chuyên gia, doanh nghiệp khi trao đổi với phóng viên dám “mạnh dạn” đưa ra các dự báo chắc chắn về bức tranh chung của thị trường bất động sản trong năm 2023 và xa hơn. Song, điểm chung nhất là các ý kiến đều cho rằng, nhu cầu ở và đầu tư bất động sản còn rất lớn và sẽ bung mạnh vào một lúc nào đó. Vấn đề lớn nhất là lúc nào, và khi đó họ có còn trụ lại được thị trường?
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nhìn vào bản chất khó khăn trên thị trường bất động sản thời gian qua do tác động từ nhiều yếu tố như tình hình dịch bệnh kéo dài, sự suy thoái kinh tế mang tính toàn cầu, nhưng riêng với thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu tập trung vào các vấn đề: Dòng tiền bị tắc do ngân hàng siết chặt vốn vay, thanh khoản thị trường sụt giảm và tình trạng pháp lý các dự án bị ngưng trệ.
“Do vậy, để có thể đưa ra được bức tranh của thị trường bất động sản thời gian tới ra sao, có thể phụ thuộc vào thực tế những nút thắt kể trên được tháo gỡ thế nào”, ông Phúc nói và cho rằng, với tình hình chung hiện nay, khó có thể kỳ vọng thị trường sẽ thoát khỏi khó khăn trong ngắn hạn. Bởi hiện nay, các doanh nghiệp lẫn người mua nhà vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc tiếp cận được nhưng lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn. Trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân, kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ sâu hơn trong thời gian tới.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng hiện tại thị trường "đóng băng", thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Do vậy, thời gian tới, khả năng thị trường sẽ từng bước được ổn định dần, nhưng chắc chắn sẽ có sự phân hóa ở các dòng sản phẩm. Giao dịch của thị trường sẽ tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.
Phần lớn giới chuyên môn đều cho rằng, khó có một kịch bản giá bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại ngưỡng cao như ở thời điểm sốt nóng trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều biến động. Tuy nhiên, áp lực thị trường thời gian tới khả năng sẽ vơi dần, bởi bất động sản được đánh giá là hàn thử biểu của nền kinh tế, là cánh chim báo bão liên quan đến nhiều ngành nghề khác nhau.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong vòng 1 tháng qua, Chính phủ đã liên tục ban hành các văn bản, yêu cầu các bộ ban ngành liên quan khơi thông vốn, ổn định lại thị trường. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435 về thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Kế đến, ngày 14/12/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Tại công điện này, Thủ tướng một lần nữa yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm chi phí, thủ tục hành chính để cung ứng vốn. Các nhà băng cần cho vay, giải ngân nhanh với những dự án, doanh nghiệp bất động sản đủ điều kiện, có khả năng trả nợ, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà thương mại giá phù hợp thị trường.
