Thị trường bất động sản có bong bóng cục bộ, đầu tư chung cư vẫn hấp dẫn

Trước các diễn biến thị trường, đặc biệt là tình trạng tăng giá mạnh, sốt ảo cục bộ ở một số địa phương, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc CTCP G-Home cho rằng, thị trường đang ở trong vòng xoáy “loạn” thông tin, và xuất hiện bong bóng cục bộ. Tuy nhiên, bong bóng ở đây khác với bong bóng cách đây hơn chục năm, chỉ ở một số khu vực sốt ảo, chứ không phải bong bóng toàn thị trường.

Còn theo ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách khu vực Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker, việc xác định giá một dự án cao hay thấp không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, quan trọng là tâm lý nhà đầu tư có chấp nhận được với mức giá đó hay không, và họ kỳ vọng rằng sản phẩm ở mức giá đó có thể mang lại khả năng sinh lời tương xứng với số tiền đầu tư họ bỏ ra. Ông Tuấn Anh cho rằng, nhà đầu tư cần xác định rằng đầu tư bất động sản chuyên nghiệp không giống đầu tư chứng khoán, nay mua, mai có lãi là bán, mà cần phải đầu tư theo chu kỳ với thời gian nắm giữ dài hơi hơn rất nhiều.

Đưa ra góc nhìn khác về câu chuyện giá bất động sản, ông Đinh Quang Tuấn, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị của Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, mức giá cao nhưng khả năng thanh khoản ở một số dự án vẫn rất tốt, thậm chí càng cao thì càng đắt hàng. Ở đây giá cao hay giá thấp chỉ là một vế và vế còn lại quan trọng hơn cả là bất động sản mình mua để đầu tư có khả năng sinh lời hay không.

Là phân khúc quan trọng của thị trường, phân khúc chung cư đã có hơn 2 năm khá trầm lắng do dịch bệnh, suy giảm nguồn cung. Tuy nhiên, với việc dịch bệnh đang dần được khống chế, kinh tế phục hồi và các vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ, phân khúc này đang đứng trước cơ hội sôi động trở lại.

Theo ông Tuấn, hiện tại thì đầu tư chung cư chắc chắn vẫn sẽ có lời. Và thực tế cho thấy, tại hai đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM, nhiều nhà đầu tư chung cư vẫn có lời tốt trong 5 năm qua. Riêng với thị trường Hà Nội, giá chung cư chắc chắn sẽ còn tăng mạnh trong 2 năm nữa, vì quỹ đất nội đô đã không còn nhiều. Thậm chí, với các dự án ngoài ngoại ô, mức giá cũng đã neo cao từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Người mua nhà rất khó tìm được căn hộ có mức giá thấp hơn. Khan hiếm sẽ là động lực chính đẩy giá nhà tiếp tục tăng thời gian tới.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, chung cư vẫn là xu hướng của thế giới khi có đến 80% các hộ gia đình ở chung cư. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam rất lớn, quỹ đất hạn chế trong khi dân số đô thị tăng mạnh khiến cho chung cư trở thành xu hướng không thể thay đổi. Do đó, giá bán sẽ tiếp tục tăng và là kênh đầu tư hiệu quả trong tương lai.

Chung quan điểm, ông Nam cho rằng, với gần 100 triệu dân, mật độ dân số đứng thứ 15 thế giới thì giải pháp chung cư vẫn là tốt nhất cho phần lớn các gia đình. Đặc biệt ở các đô thị, chung cư hầu như là giải pháp nhà ở tối ưu nhất mà người dân có thể tiếp cận. Những điều này khiến cho giá nhà ở sẽ còn tăng cao do cầu luôn lớn.

“Chừng nào Việt Nam chưa đánh thuế tài sản, chưa đánh thuế thừa kế với bất động sản ở mức cao thì chung cư, đất đai nói cung vẫn là kênh đầu tư tốt, vì đây là sản phẩm truyền đời, mang tính kế thừa”, ông Nam nhấn mạnh.

Riêng với các vấn đề pháp lý nói chung, cả với phân khúc chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng,… theo ông Nam, thị trường này đang có những điểm nghẽn về câu chuyện pháp lý, nhưng điều có thể khẳng định điễm nghẽn về pháp lý rồi cũng phải giải quyết bởi đây là điều không thể nào khác được. Khi pháp lý được giải quyết thì mặt bằng giá của các phân khúc đang vướng nhiều như chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ cao hơn, và nếu có thể nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc vào thời điểm này.

Còn theo ông Tuấn Anh thì với phân khúc chung cư, nếu muốn đầu tư, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính và nắm bắt thông tin tốt, lựa chọn được chủ đầu tư uy tín, dự án thi công nhanh, đúng thời hạn. Vì với dự án tốt từ lúc mở bán đến hoàn thiện, mức lợi nhuận có thể từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, với nhà đầu tư chung cư với mục đích cho thuê thì cần cân nhắc kỹ, vì dòng tiền khai thác từ chung cư là không khả quan, lợi nhuận cho thuê chỉ từ 4 – 5%, trong khi đây là sản phẩm có thể giảm giá theo thời gian do chất lượng nhà ở, dự án đi xuống, thời gian sử dụng bị giảm.