Dòng tiền khó
Dữ liệu thị trường từ CBRE Việt Nam cho thấy, doanh số ký bán sụt giảm từ quý III/2022 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước đó. Lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng cũng sụt giảm 70,4%.
Trên thực tế, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn đã giảm từ 10-15% so với quý II/2022 do nhu cầu nhà ở suy yếu, trong khi giá căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3%. Đồng thời, càng về các tháng cuối năm, doanh số bán hàng càng sụt giảm thê thảm, nhất là tại các thị trường trọng điểm, chẳng hạn tại TP.HCM, theo ước tính của Batdongsan.com.vn, trong cả quý IV chỉ có vỏn vẹn 100 sản phẩm bất động sản tại địa bàn này.
Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà, trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.
Về dòng tiền, VNDirect cho biết, ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu địa ốc sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, nên nhiều quan điểm cho rằng, giai đoạn khó khăn của thị trường sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn.
Trên thị trường vốn, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng khoảng 34% tổng dư nợ trái phiếu và 6% GDP. Sau động thái siết chặt từ cơ quan quản lý, ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản giảm 43,5% so với cùng kỳ, về mức 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng.
Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà tại khối ngân hàng có vốn nhà nước chi phối và khối ngân hàng thương mại tư nhân đều tăng mạnh, lần lượt là 190 điểm cơ bản lên 11,1%/năm và 230 điểm cơ bản lên 11,7%/năm so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. VNDirect cho rằng, lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong năm tới.
Đây là những nét khái quát về bức tranh thị trường bất động sản năm 2022, đặc biệt là câu chuyện dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản - cũng là vấn đề đang được quan tâm nhiều nhất hiện nay.
Khép lại năm buồn
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trần Hồng Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phục Hưng Holdings (mã PHC) cho biết, năm 2022 có quá nhiều biến động từ cả yếu tố vĩ mô trong nước và nước ngoài, cộng thêm chi phí đầu vào tăng cao khiến cộng đồng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Với PHC, doanh nghiệp hoạt động cả ở 2 lĩnh vực bất động sản và thầu xây dựng nên chịu tác động rất mạnh mẽ. Không chỉ việc triển khai các hạng mục công việc, dự án của doanh nghiệp, mà cả với các đối tác, PHC trong vai trò nhà thầu cũng chịu ảnh hưởng nặng nề khi khách hàng phải dừng, hoãn các dự án do không bố trí được nguồn vốn.
“Ngoài các nguyên nhân khách quan kể trên, cũng phải thẳng thắn nhìn nhận cả về nguyên nhân chủ quan khi công tác điều hành chưa thật linh hoạt, quyết liệt nên ảnh hưởng đến việc hoàn thành các mục tiêu, kế hoạch năm của doanh nghiệp”, ông Phúc chia sẻ.
Còn theo bà Lê Thu Hà, Tổng giám đốc THM Land, năm 2022 là một năm có quá nhiều biến động và biến động diễn ra với tốc độ rất nhanh. Từ cuối năm 2021 đến nửa đầu năm 2022, thị trường vẫn tích cực và có nhiều kỳ vọng lạc quan. Những tháng đầu năm 2022, chủ đầu tư cứ có hàng là bán được, còn người mua phấn khởi khi mua được sản phẩm ưng ý. Tuy nhiên, từ khoảng tháng 6 đến cuối năm, thị trường gần như không có giao dịch, nhất là ở các sản phẩm cao cấp.
“Nửa cuối năm, các giao dịch giá trị lớn khoảng 10 tỷ đồng (chủ yếu là nhà thấp tầng - PV) hầu như không có, các giao dịch nhỏ giọt chủ yếu diễn ra ở phân khúc căn hộ trong tầm giá từ 1-2 tỷ đồng/căn. Hiện là giai đoạn người có nhu cầu thực là khách hàng chủ lực. Có dự án căn hộ ở Hạ Long (Quảng Ninh), chúng tôi mở bán vào đầu tháng 11 vẫn có nhiều giao dịch, một buổi chiều bán được vài trăm căn, nhưng sau đó mỗi ngày chỉ bán túc tắc vài căn. Điều này cho thấy nhu cầu thực và sản phẩm vừa túi tiền đang giữ lửa cho thị trường”, bà Hà nói và cho biết thêm, giai đoạn hiện tại, THM Land chủ yếu tập trung vào khách hàng mua để ở, đồng thời chủ động sàng lọc khách hàng là người có tiền thật, không phải vay ngân hàng, dù lượng khách bị thu hẹp, nhưng bù lại đảm bảo an toàn cho dòng tiền dự án. Cùng với đó, THM Land còn hỗ trợ khách hàng bằng việc chia nhỏ giá trị các lần đóng tiền, tạo điều kiện để người mua nhà thu xếp tài chính.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị - Tổng giám đốc HD Mon Holdings đánh giá, trong năm 2022, thị trường chứng kiến quá nhiều thăng trầm. Nếu như trước đây chỉ cần có chấp thuận chủ trương đầu tư là yên tâm rót vốn, thì nay phải quay lại rà soát pháp lý thật kỹ, chưa đầy đủ thì không chủ đầu tư nào dám tiếp tục triển khai dự án, nên các dự án mới gần như không thể triển khai. Bên cạnh đó, dù giao dịch chững lại, nguồn tiền khan hiếm và người mua thận trọng, nhưng giá nhà, đất nền ở nhiều khu vực lại không ngừng đi lên.
“So với những năm trước, chi phí triển khai dự án đã tăng vọt trong năm nay, kéo giá sản phẩm bất động sản tăng mạnh từ 50-60%. Hiện tại, chỉ những chủ đầu tư kiểm soát được chi phí, dòng vốn, cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường mới có thể tồn tại, nếu không sẽ bị đào thải”, ông Tuấn nói.
2023: Thận trọng quan sát
Đánh giá triển vọng thị trường năm 2023, hầu hết chủ đầu tư dự án đều đưa ra góc nhìn thận trọng. Ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh An Phú Hưng cho rằng, khả năng cao là phải đến cuối năm 2023 thì thị trường bất động sản mới ổn định hơn và khi đó, dòng tiền mới thực sự quay trở lại. Còn hiện tại, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư đang có tâm lý giữ tiền mặt để phòng thủ, hoạt động đầu tư sẽ chỉ được kích hoạt từ quý III/ năm 2023 khi thị trường tích cực hơn.
“An Phú Hưng đang tập trung phát triển các dự án gắn với nhu cầu ở thực. Có dự án đang bán hàng và giai đoạn 6 tháng đến 1 năm trước có nhiều người đặt cọc thiện chí, nhưng vài tháng nay, khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì số khách hàng giao dịch chỉ tăng thêm khoảng 10%. Nói cách khác, khi dự án chính thức mở bán thì thị trường gặp khó khăn, thanh khoản chậm lại. Do đó, giải pháp đưa ra là tập trung bán hàng cho dự án đã đủ điều kiện, các dự án không trong danh sách ưu tiên sẽ tạm dừng triển khai chờ thị trường ấm lên”, ông Tưởng nói và cho biết thêm, diễn biến thị trường năm 2023 phụ thuộc nhiều vào các yếu tố vĩ mô. Trong đó, nếu đẩy mạnh được giải ngân đầu tư công sẽ giúp kinh tế phát triển và nhiều lĩnh vực được hưởng lợi.
“Đầu tư công có thể tạo được hiệu ứng lan tỏa, nhưng với điều kiện giải ngân được nhiều, số vốn đủ lớn và quan trọng nhất là nguồn vốn phải đi vào sản xuất - kinh doanh, chứ không phải bơm ra rồi lại hút vào ngay hay đến sai địa chỉ”, ông Tưởng nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về kế hoạch năm 2023, ông Tưởng cho biết, An Phú Hưng hiện có vài dự án đã đấu thầu xong, đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, nhưng chính quyền địa phương chưa vào cuộc quyết liệt do còn chờ hướng dẫn mới khi hành lang pháp lý còn có sự thay đổi, do đó tiến độ triển khai sẽ chậm “kha khá” (đơn vị tính bằng năm – PV).
“Dù vậy, may mắn là chúng tôi vẫn kịp hoàn thành các mục tiêu chính của năm 2022”, ông Tưởng cho hay.
Còn theo ông Trần Hồng Phúc, năm 2023 vẫn là năm có nhiều khó khăn với cộng đồng doanh nghiệp. Do đó, PHC sẽ tập trung cho dự án ưu tiên, thu gọn các dự án đã xong thủ tục và bán các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường để thu tiền về. Với mảng xây lắp, PHC sẽ tập trung cho các dự án đầu tư công để có dự án, nguồn tiền tốt, cùng với đó là hợp tác với các chủ đầu tư tư nhân có uy tín và nền tảng tài chính vững vàng. Với năng lượng tái tạo, PHC đang cơ cấu, định hình lại các dự án thủy điện quy mô vừa và nhỏ, điện mặt trời, điện gió, đồng thời cân nhắc phù hợp với nguồn lực tài chính hiện tại vì đây là vấn đề gốc rễ - không có tiền sẽ không làm được gì, kể cả thuê người giỏi.
“Năm 2023, PHC chủ yếu duy trì chứ không phát triển thêm nhiều dự án, cùng với đó là việc tập trung giữ lại các nhân sự chủ chốt, tiếp tục triển khai các dự án trọng điểm đang dang dở”, ông Phúc nói và cho biết thêm, dù rất mong chờ nhưng khả năng dòng tiền lớn từ khối ngoại đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm tới không được đánh giá cao. Bởi để làm được điều này, cần phải có sự đột phá trong chính sách thu hút FDI, cũng như giải quyết các tồn tại về công nghệ, chính sách thuế hay hậu cần logistics…, thậm chí phải chấp nhận tăng lạm phát ở mức tiệm cận 2 con số để bơm tiền ra thị trường, tạo nên động lực phục hồi và tăng trưởng.
Giá bất động sản sẽ điều chỉnh mạnh trong 2-3 năm tới
 |
| Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch, Tổng giám đốc HD Mon Holdings |
Theo tôi, trong 2-3 năm tới, thị trường sẽ có sự điều chỉnh mạnh về giá bất động sản do hiện tại, nhiều sản phẩm đã neo ở mức giá quá cao.
Nhìn lại năm 2022, “bất ngờ” có lẽ là từ khóa cho cả cộng đồng doanh nghiệp và xã hội.
Trong năm 2023, “khủng hoảng” sẽ là từ khoá tiếp theo, do đó các thành viên thị trường cần có chuẩn bị tốt về tinh thần, nguồn lực… để sẵn sàng ứng phó.
Lượng giao dịch và giá bất động sản chưa có nhiều đột phá trong những tháng đầu năm 2023
 |
| Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group |
Năm 2023 dự báo vẫn là năm đầy thách thức với thị trường bất động sản. Những tháng đầu năm, lượng giao dịch cũng như giá bất động sản tiếp tục có chiều hướng đi ngang và không có nhiều đột phá.
Tuy nhiên, tôi vẫn kỳ vọng nửa cuối năm 2023 sẽ có nhiều điểm sáng, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại nhờ những chính sách hỗ trợ của Nhà nước, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.
Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án cũng được kỳ được đẩy nhanh hơn. Có như vậy, thị trường mới nhanh chóng phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Trước mắt, chủ đầu tư dự án cần bảo toàn dòng tiền, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường
 |
| Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group |
Trong việc sửa đổi một số sắc luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư quan tâm đến thủ tục xin cấp phép dự án, doanh nghiệp chủ động tính toán được giá đầu ra.
Những sắc luật này theo kế hoạch sẽ được thông qua từ giữa năm 2023 và điều chỉnh thị trường bất động sản trong chu kỳ 2023-2033.
Còn trong ngắn hạn, chiến lược chung với các chủ đầu tư là thắt lưng buộc bụng, cắt giảm chi tiêu, bảo toàn dòng tiền, cơ cấu lại sản phẩm, dự án phù hợp với nhu cầu thị trường.
Luôn nỗ lực bằng mọi cách để có nguồn thu tốt nhất và đặc biệt, không rời mắt khỏi mục tiêu tìm kiếm cơ hội cho giai đoạn mới.
Thanh khoản thị trường bất động sản trong ngắn hạn vẫn khó cải thiện
 |
| TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia |
Ngân hàng Nhà nước đã cấp thêm room tín dụng từ 1,5-2% cho toàn hệ thống ngân hàng, nhưng dù có thêm tiền được bơm ra nền kinh tế, thanh khoản thị trường bất động sản trong ngắn hạn vẫn khó cải thiện khi một bộ phận không nhỏ người mua có tâm lý dè dặt, chờ đợi giá bất động sản giảm thêm.
Chưa kể, để mua được nhà cũng như đưa sản phẩm ra thị trường, cả chủ đầu tư dự án lẫn người mua đều phải tiếp cận được nguồn vốn, nhưng về cơ bản các nguồn vốn hiện đều eo hẹp.
Do đó, động thái nới room tín dụng chỉ giải quyết phần nào khó khăn và mang ý nghĩa “tinh thần” nhiều hơn là giải pháp căn cơ việc khó tiếp cận nguồn vốn.
Thị trường địa ốc nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn
 |
| Ông Trần Kim Chung, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương |
Đánh giá diễn biến cho thị trường thời gian tới, tôi đưa ra 3 phương án. Phương án thứ nhất, về cơ bản, thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất khi nguồn vốn chưa có sự đột biến và các chính sách nhiều khả năng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua.
Phương án thứ hai, tích cực hơn, thị trường có động lực mới do việc ban hành, sửa đổi 3 sắc luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản. Khi đó, sẽ xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Cùng với tình hình trong và ngoài nước ổn định, nguồn vốn nước ngoài được kỳ vọng sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản. Trong khi đó, nguồn vốn trong nước cũng sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Nếu vậy, thị trường bất động sản sẽ vượt qua “điểm lõm”. Phương án này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Phương án thứ ba, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có nguồn vốn đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán trái phiếu đáo hạn, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại. Phương án này cũng khó xảy ra, nhưng nên lường trước để có kịch bản đối phó.
Khó kỳ vọng sẽ có dòng tiền lớn đổ vào thị trường địa ốc trong năm 2023
 |
| Bà Lê Thu Hà, Tổng giám đốc THM Land |
Động thái nới room tín dụng cuối năm 2022 là cần thiết, nhưng do khối lượng tiền bơm thêm không lớn, cũng không trực tiếp chảy vào lĩnh vực bất động sản nên tác dụng của liều “giảm đau” này chưa đủ. Thị trường địa ốc đang chịu tác động kép từ siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, tâm lý chung hiện tại là dè chừng và người có tiền không dám đầu tư mà chủ yếu nghe ngóng, chờ đợi diễn biến thị trường để có hành động phù hợp.
Thị trường đang trong tình trạng thanh khoản yếu, dẫn đến dòng tiền không luân chuyển được, nên khó kỳ vọng sẽ có dòng tiền lớn đổ vào trong năm 2023. Động lực của thị trường nếu có sẽ phụ thuộc nhiều vào các chính sách vĩ mô, ví dụ như câu chuyện năm 2020, khi Nhà nước thực hiện bơm tiền đủ lớn, lãi suất thấp, như vậy thị trường mới có thể phục hồi mạnh mẽ.
