Thị trường bất động sản: Chọn “hàng” đầu tư những tháng cuối năm

Nhiều phân khúc gặp khó

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, quan sát diễn biến thị trường cho thấy, trong những tháng đã qua của năm 2019, tại từng địa phương có những diễn biến khác nhau đối với mỗi loại hình bất động sản.

Ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, khả năng tiêu thụ sản phẩm căn hộ vẫn rất khả quan. Tuy nhiên, với thị trường TP.HCM, tình hình nguồn cung mới hạn chế tiếp tục được ghi nhận, chủ yếu là do vấn đề chậm cấp phép. Giá bán trung bình đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% theo quý và 20% theo năm.

Trong khi đó, theo bà Như Khương, Bộ phận Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam, một số phân khúc phát triển mạnh vào những năm trước đang có chiều hướng giảm trong năm 2019 như condotel và officetel, do khả năng sinh lời thấp.

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cao cấp cũng đang gặp khó khăn do có nhiều dự án bị trì hoãn hoặc trễ tiến độ và cung vượt cầu. Trong khi phân khúc hạng trung cấp lại được nhiều sự quan tâm do mức giá vừa phải và đáp ứng nhu cầu của người mua.

Và những dự đoán

Theo đánh giá của bà Khương, phân khúc được quan tâm nhất trong năm 2019 là bất động sản công nghiệp do nhiều tác động tích cực, như sự tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Phân khúc này có sức ảnh hưởng lớn đến ngành bất động sản nói riêng và tình hình kinh tế nói chung.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung xảy ra khiến nhiều doanh nghiệp nước ngoài có xu hướng di chuyển ra khỏi Trung Quốc và Việt Nam là một trong những điểm đến. Các nhà đầu tư người Trung Quốc cũng dành nhiều sự quan tâm đến thị trường Việt Nam hơn trước đây. Do vậy, đất công nghiệp đang rất được các chủ đầu tư quan tâm, nhất là các khu vực miền Bắc do có vị trí gần với Trung Quốc.

Nhìn xa hơn, trong khoảng thời gian từ 2 - 5 năm tới, theo bà Khương, do quỹ đất tại hai đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM dần eo hẹp, nên bất động sản vùng ven sẽ lên ngôi, không chỉ ở bất động sản công nghiệp, mà cả các phân khúc khác.

Phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ảnh: Thành Nguyễn 

Với Hà Nội và TP.HCM, đây là hai thị trường quan trọng nhất cả nước, có thế mạnh về điều kiện kinh tế, cơ sở hạ tầng, cũng như sự hậu thuẫn từ chính sách nhà nước, nên vẫn tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu trong tương lai. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng không còn cao như trước do có sự cạnh tranh từ các thị trường vùng ven và các tỉnh vệ tinh. Do đó, chủ đầu tư ở cả hai thành phố cần chọn lựa phân khúc phù hợp với lợi thế của mình để đầu tư, như căn hộ hạng trung cấp, tòa nhà nhà văn phòng hạng A, B.

Còn với vùng ven, khu vực này sẽ được hưởng lợi từ xu hướng ly tâm. Song song với lượng cầu tăng từ thị trường khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng phát triển với các tuyến cao tốc mới, dự án sân bay mới như Sân bay Long Thành ở Đồng Nai…, là những yếu tố chính thúc đẩy xu hướng ly tâm này. Vì vậy, các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên ở miền Bắc và Đồng Nai, Bình Dương, Long An ở miền Nam trở thành những thị trường tiềm năng.

Trong tương lai, các thị trường này sẽ tiếp tục phát triển mạnh không chỉ phân khúc bất động sản công nghiệp, mà còn các phân khúc khác như nhà ở, khu nghỉ dưỡng hạng trung cấp và bình dân với mức giá vừa phải.

Phân khúc trung cấp sẽ dẫn dắt thị trường

Theo bà An, tại Hà Nội, phân khúc trung cấp được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung trong nửa cuối 2019. Dự kiến trong cả năm 2019, nguồn cung từ phân khúc trung cấp sẽ chiếm trên 80% tổng nguồn cung.

Đối với các phân khúc khác, nguồn cung sẽ tương đối hạn chế: Trong khi phân khúc bình dân sẽ càng ngày càng đặt ở những vị trí xa trung tâm/khu vực ngoại thành, thì phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chờ đón những dự án ở khu vực truyền thống như Ba Đình hay Tây Hồ, hoặc khu trung tâm phía Tây của Thành phố. Dự kiến trong năm 2019, phân khúc hạng sang sẽ thiết lập một mức giá mới tại Hà Nội, khi các dự án ra mắt năm ở vị trí đắc địa và có quy mô nhỏ.

Tương tự như thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường TP.HCM. Dự kiến trong năm 2019, phân khúc trung cấp chiếm 66% nguồn cung mở bán. Ngoài ra, phân khúc hạng sang ghi nhận sự tăng trưởng đáng chú ý từ các dự án tại khu vực Thủ Thiêm. Nguồn cung phân khúc này dự kiến sẽ tăng gần gấp đôi so với nửa đầu năm 2019.

Còn về lâu dài, với hai thị trường Hà Nội, TP.HCM, dự đoán trong vòng 2 - 5 năm tới, các dự án thuộc phân khúc trung cấp - cận cao cấp nằm ở vị trí kết nối thuận tiện, hạ tầng tiện ích đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ thu hút các nhà đầu tư. Đối với các nhà đầu tư sản phẩm bất động sản cho thuê, các dự án có cơ cấu căn hộ hợp lý, nguồn khách thuê tiềm năng và chính sách bán hàng và các ưu đãi vay vốn hấp dẫn sẽ có ưu thế để thu hút các nhà đầu tư này. Tương tự, các nhà đầu tư mua sản phẩm chờ tăng giá cũng sẽ bị thu hút bởi các dự án có chính sách bán hàng, có tiềm năng về phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích xung quanh.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, trong thời gian tới, phân khúc có nhu cầu cao nhất vẫn là phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, do lợi nhuận không cao, nên các chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc này, phần lớn vẫn tập trung vào phát triển sản phẩm trung bình. Phân khúc này cũng có nhu cầu cao và chủ đầu tư sẵn sàng rót vốn làm dự án. Do đó, phân khúc trung bình sẽ dẫn dắt thị trường.