Bám nhu cầu thực
Giao dịch trầm lắng, nguồn cung suy giảm nghiêm trọng ở một số phân khúc, nhiều nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền… do tác động tiêu cực của dịch bệnh đang là thực tế của thị trường bất động sản trong gần 2 năm qua. Ở phân khúc nhà ở, theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2021, trên cả nước có 69 dự án với 27.462 căn được cấp phép (số lượng dự án bằng 73% so với quý trước và số lượng căn hộ chỉ bằng khoảng 21% so với cùng kỳ năm 2020). Sự suy giảm này sẽ tạo ra điểm nghẽn cổ chai lớn về nguồn cung trong quý III và IV năm nay.
Giai đoạn hiện tại, theo ghi nhận của phóng viên, nhiều thành viên thị trường cho rằng, chọn đúng sản phẩm đầu tư là lời giải căn cơ cho câu chuyện tồn tại và phát triển.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, bức tranh chung của thị trường hiện tại là dịch bệnh đang gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư. Giải pháp chống dịch dù nhiều cố gắng nhưng hiệu quả chưa như mong muốn khiến tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Kinh tế khó khăn cùng với nguồn cung giảm mạnh khiến cho khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
“Chẳng hạn, với room 30% quỹ căn dành cho khách hàng nước ngoài, nếu trước đây nhiều dự án bán rất nhanh quỹ căn hộ này, nhiều khách hàng mua để ở, đầu tư, cho thuê, thì nay thanh khoản suy giảm mạnh do dịch. Bối cảnh hiện tại đang buộc các chủ đầu tư, người mua nhà phải tìm được cơ hội từ các phân khúc, sản phẩm ít chịu tác động từ dịch bệnh”, ông Hiệp nói.
Đem câu hỏi “Chọn sản phẩm thế nào để có thể sống sót qua giai đoạn đầy thử thách này” tới các thành viên thị trường, câu trả lời nhận được đều tập trung vào việc: Bám sát nhu cầu thực.
Theo ông Hiệp, ở các thành phố lớn, chung cư là phân khúc tiềm năng nhất khi gắn với nhu cầu thực của người dân, nên đây cũng là “lối thoát” cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc tìm được cơ hội phát triển sản phẩm không dễ, nhất là sau một giai đoạn dài rà soát về pháp lý, siết chặt việc cấp phép, nên thời gian qua hầu như không có dự án mới. Hay như ở Hà Nội, quỹ đất trong thành phố không còn nhiều khiến các chủ đầu tư phải tính đến việc cải tạo chung cư cũ để tạo nguồn cung cho thị trường, song cũng không hề đơn giản khi còn tồn tại nhiều điểm nghẽn.
Cũng chia sẻ về câu chuyện lựa chọn sản phẩm để phát triển, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch - Tổng giám đốc HD Mon Holdings cho biết, thời gian qua, HD Mon Holdings triển khai nhiều dự án, nhưng chú trọng nhất vẫn là phân khúc nhà ở thương mại, có vị trí trong trung tâm và gắn với nhu cầu thực của khách hàng.
“Quan điểm của HD Mon Holdings là đầu tư tập trung, tránh dàn trải. Kể cả khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tỏ ra hấp dẫn và được nhiều chủ đầu tư phát triển thì doanh nghiệp cũng rất hạn chế đầu tư vào phân khúc này”, ông Tuấn nói và chia sẻ thêm, dịch bệnh buộc các doanh nghiệp phải có sự điều chỉnh để người lao động có thể làm việc từ xa, làm việc tại nhà, cho nên sản phẩm bất động sản vùng ven với mô hình khu đô thị đầy đủ tiện ích, hạ tầng sẽ là sản phẩm mà HD Mon Holdings hướng tới. Điều này cũng phù hợp với xu hướng lựa chọn chỗ ở có không gian thoáng đãng, gần gũi thiên nhiên với mật độ dân số thấp mà khách hàng đang rất ưa chuộng.
 |
Ở các thành phố lớn, chung cư là phân khúc tiềm năng nhất khi gắn với nhu cầu thực của người dân. Ảnh: Dũng Minh |
“Đổi vị”
Từ một góc nhìn khác, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group đánh giá, suốt 2-3 năm vừa qua, phân khúc trung cấp có giá bán từ 20-30 triệu đồng/m2 khá khan hiếm, nên về dài hạn, các chủ đầu tư có thể tập trung phát triển phân khúc này để đáp ứng nhu cầu ở thực đang rất lớn của người dân.
Theo ông Nga, dịch bệnh đã góp phần thúc đẩy sự chuyển hóa trong xu hướng lựa chọn nhà ở của người dân, đó là hướng tới các sản phẩm nằm trong khu đô thị hoàn thiện các tiện ích, hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần tính đến việc phát triển sản phẩm mang tính dài hạn, quy mô, trong đó đô thị biển là một phân khúc tiềm năng.
“Đô thị biển có ưu thế là vừa mang tính đô thị (để ở), vừa mang tính nghỉ dưỡng (để cho thuê), cùng với tiềm năng tăng giá tốt. Sản phẩm này cũng phù hợp với xu hướng dài hạn khi cần đến vài năm mới có thể đưa sản phẩm ra thị trường và nếu các chủ đầu tư bắt tay phát triển ngay từ bây giờ thì có thể sớm có sản phẩm trong một vài năm tới”, ông Nga nói.
Trao đổi với phóng viên, đại diện Tập đoàn Văn Phú - Invest cho rằng, khẩu vị của nhà đầu tư đang dần thay đổi theo hướng ngày càng kỹ càng, thận trọng hơn trong đầu tư. Nếu trước đây, nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào mục tiêu kiếm lợi nhuận nhanh, bỏ qua những yếu tố như thanh khoản hay giá trị lâu dài từ dự án, thì nay yếu tố này được đặt lên hàng đầu. Dự án có thanh khoản và được quan tâm cao hay không phụ thuộc vào chính sự đầu tư chất lượng của chủ đầu tư đó.
Hiện đang là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường, nên nhà đầu tư cần rót vốn vào phân khúc nào mà dù thị trường đóng băng vẫn sống được. Câu trả lời không gì khác ngoài việc sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, mức giá vừa phải, tập trung ở các đô thị lớn, cụ thể là các chung cư đã và đang bàn giao, hay các bất động sản đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng.
Những dự án chạy theo trào lưu, nhu cầu ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho các dự án có tầm nhìn đầu tư lâu dài cả về quy mô lẫn chất lượng. Trong đó, những khu đô thị khép kín, được đầu tư hạ tầng bài bản được xem là đích đến của giới đầu tư, nhất là các vấn đề về môi trường sống, cảnh quan thiên nhiên, tiện ích và hạ tầng giao thông.
“Trước đây giá trị kỹ thuật bất động sản chiếm từ 70-90% giá trị căn nhà, thì bây giờ giá trị mềm, tức các yếu tố về nội khu, tiện ích môi trường sống chiếm hơn 50% giá trị căn nhà. Đây cũng là mục tiêu Văn Phú - Invest hướng tới khi phát triển các dự án mình. Theo quan điểm của chúng tôi, đây là cách phát triển bền vững nhất trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt như hiện nay”, vị đại diện này cho hay.
Nêu quan điểm về xu hướng lựa chọn sản phẩm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn cầu, bất động sản vùng ven đang cho thấy sức cầu mạnh mẽ. Đây là phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của Covid-19, tạo ra xu hướng rời xa các thành phố với mật độ dân cư cao, cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc tại nhà mang lại.
Một điểm đáng lưu ý được bà Hằng chỉ ra, đó là thị trường Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng mở rộng ra vùng ven, song không bị tác động nhiều bởi Covid-19, mà do các yếu tố giá cả và hạ tầng. Đơn cử, yếu tố cơ sở hạ tầng đồng thời thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây Thủ đô, bao gồm đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, cùng các dự án đang được triển khai như tuyến metro số 2A, số 3, đường Vành đai 3.5 và các tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm.
Bên cạnh đó, trong xu hướng “ly tâm” này, khu vực nội đô còn ghi nhận một xu hướng phát triển mới - bất động sản nhà ở có thương hiệu. Đề án quy hoạch nội đô lịch sử và giảm dân số sinh sống trong khu vực nội đô đã phần nào tác động đến việc phát triển nhà ở khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, đề án này cũng tạo tiền đề cho việc cải tạo, nâng cấp không gian và chất lượng nhà ở tại khu vực nội đô trong thời gian tới, thông qua việc phát triển dòng sản phẩm mới như nhà ở có thương hiệu với chất lượng cao cho khu vực này.
“Thời gian qua, một số dự án với chất lượng tốt, vị trí phù hợp và tích hợp đầy đủ tiện ích vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt, thậm chí có những điều chỉnh tăng giá cho giai đoạn bán kế tiếp, bất chấp tác động của dịch bệnh. Do vậy, đà tăng giá vừa qua phần lớn là do giá sơ cấp của một số dự án mới được đưa ra cao hơn mặt bằng chung, khiến bình quân giá của thị trường tăng lên, thiết lập một mặt bằng giá mới”, bà Hằng phân tích.
Tránh đất phân lô, dũng cảm cắt lỗ
Với các nhà đầu tư, theo ông Lê Xuân Nga, khi nguồn cung khan hiếm thì càng phải lựa chọn các sản phẩm có pháp lý tốt, trong các khu đô thị của những chủ đầu tư chuyên nghiệp, kể cả ở các vùng ven, bởi trên thực tế, pháp lý luôn là sự đảm bảo an toàn cho vốn đầu tư, kể cả khi dự án không có quá nhiều yếu tố hấp dẫn đi kèm thì vẫn còn đó khả năng tăng giá theo thời gian.
Ông Nga cho rằng, sản phẩm đất theo dạng phân lô, bán nền là thứ các nhà đầu tư cần tránh bởi đây là sản phẩm không tạo ra giá trị cho xã hội, là nguyên nhân của nhiều khu đô thị hoang và chôn vốn đầu tư.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã mắc kẹt vì bám theo cơn sốt đất nền cục bộ ở nhiều khu vực thời gian qua. Nhìn nhận về câu chuyện này, ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group cho rằng, giai đoạn này, để bảo vệ vốn và tìm kiếm cơ hội sinh lời, nhà đầu tư cần phải dũng cảm cắt lỗ, thay vì cố ôm hàng chờ tăng giá.
Theo ông Kiểm, đất nền vốn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư yêu thích, nhưng lợi nhuận cao thường đi kèm rủi ro lớn. Do đó, các nhà đầu tư cần phải xác định tâm lý trước và mạnh dạn cắt lỗ để vừa hạn chế tối tối đa mức lỗ, vừa có thể giải phóng hàng, nhanh chóng thu hồi vốn.
“Covid-19 là đại dịch toàn cầu nên tác động lên thị trường vô cùng mạnh mẽ. Tôi cho rằng, muốn nhanh thoát ra khỏi vũng lầy thì phải bỏ bớt gánh nặng và lỗ ít hơn đã là thành công rồi, nên lời khuyên là những ai đã trót bỏ vốn vào các sản phẩm mù mờ pháp lý hoặc đầu tư khi đang ở trên đỉnh sóng thì nên cắt lỗ càng nhanh càng tốt rồi sau đó tìm lại cơ hội mới”, ông Kiểm nhấn mạnh.
Cắt lỗ là kỹ năng quan trọng
 |
| Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group |
Với các trường hợp mắc kẹt vì đất nền, đầu tiên phải phân tích về hành vi mua, khi thời gian qua có nhiều nhà đầu tư không có kinh nghiệm, bị cuốn theo cảm xúc. Có những nhà đầu tư bán sớm thì có lợi nhuận, nhưng không phải họ giỏi mà chỉ là may mắn, nên khi thị trường gặp khó, cung không gặp cầu, sản phẩm sẽ mất thanh khoản. Với trường hợp này, nếu người mua xác định để ở thì cứ tiếp tục xây dựng, sinh sống, còn mua để kiếm lời và là “tiền thịt” thì có thể chờ đợi tăng giá, nhưng cần lưu ý thời gian có thể kéo dài trong 3-5 năm.
Còn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, cắt lỗ là kỹ năng quan trọng, cắt càng sớm thì càng có khả năng bán hàng, từ đó tìm kiếm các cơ hội khác để đầu tư. Bởi trên thực tế, có những sản phẩm để cả 10 năm vẫn nằm im không tăng giá, sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn và mất đi các cơ hội khác.
Khi phát triển dự án phải có tối thiểu 70% vốn đầu tư
 |
| Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch - Tổng giám đốc HD Mon Holdings |
Không chỉ là chọn sản phẩm đầu tư phù hợp để vượt qua khó khăn trong đại dịch, với HD Mon Holdings, một điều được chúng tôi định hướng ngay từ đầu, trở thành quan điểm xuyên suốt trong quá trình hoạt động, đó là khi phát triển dự án phải có tối thiểu 70% vốn đầu tư, tức tỷ lệ vốn vay tối đa chỉ khoảng 30%.
Ngoài ra, với mỗi dự án đều thực hiện đầu tư tập trung, không dàn trải, đảm bảo chắc chắn và hiệu quả cao. Các dự án ra hàng phải đảm bảo bán được 60-70% sản phẩm, tối thiểu phải đạt được mức hòa vốn.
Tất cả những điều này như một loại “vắc-xin” giúp chúng tôi có thể vượt qua được những khó khăn do dịch bệnh và duy trì hoạt động hiệu quả.
Cần lưu ý tới những “vùng trũng”
 |
| Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group |
Ở thời điểm hiện tại, ảnh hưởng mang tính cơ học khi giãn cách bắt buộc khiến việc “lướt sóng” đất nền trở nên rủi ro hơn đối với nhà đầu tư, nên thay vì đầu tư ngắn hạn thì cần tập trung theo hướng trung và dài hạn để đón xu hướng tăng giá bền vững. Chiến lược này cũng có lợi cho thị trường bởi giúp giảm bớt sự bùng phát các cơn sốt đất đột ngột thường thấy sau mỗi đợt dịch được kiểm soát. Ngoài ra, cũng một phần do mặt bằng giá đất nền thời gian vừa qua tại một số địa phương đã tăng tương đối cao, nên thị trường cần nhịp điều chỉnh để mặt bằng giá giảm về mức hợp lý hơn.
Với nhiều nhà đầu tư hiện nay, cần lưu ý xu hướng đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ và một số “vùng trũng” đầu tư như Phú Yên (phía Nam) hay Lào Cai (phía Bắc) và một số địa phương khác. “Vùng trũng” ở đây được hiểu là kỳ vọng giá vẫn tăng trưởng tốt, cho dù đã có những đợt sóng giá, bởi tiềm năng của địa phương thực sự đủ tốt để thúc đẩy giá tăng trưởng.
