"Chưa màu hồng, nhưng đã thoát đáy"
Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group trong chuyến đi Quảng Ninh giới thiệu một dòng sản phẩm mà theo ông là “hoàn toàn mới trên thị trường địa ốc” tại Cẩm Phả, đó là dòng sản phẩm bất động sản Fusion Homes tại quần thể Vịnh Giải trí Safabay.
“Dân đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu thấy dòng tiền có hiện tượng nhúc nhích, rồi một loạt các chính sách, các sắc luật lớn có liên quan đến ngành bất động sản được ban hành từ nay đến cuối năm, tôi có thể nhìn thấy tương lai sôi động của thị trường vào giai đoạn 2024-2025 và rực rỡ vào năm 2026. Vậy thì để chuẩn bị cho tương lai đó, ở thời điểm này nhà đầu tư thông minh có thể cân nhắc để phù hợp với điểm rơi chốt lời vào năm 2026”, ông Tuyển phân tích và cho biết thêm, trong bối cảnh một chu kỳ mới, thị trường cần phát triển dòng sản phẩm mới sở hữu những đặc điểm ưu việt để thúc đẩy thanh khoản. Đó là lý do BHS Group và chủ đầu tư Tập đoàn TTP chọn thời điểm này để giới thiệu dòng sản phẩm mang sứ mệnh xã hội hoá hoạt động kinh doanh - lưu trú và nghỉ dưỡng được gọi tên “Bất động sản bán nghỉ dưỡng” Fusion Homes với giá trị sở hữu lâu dài và mức giá còn ở “vùng trũng” so với các khu vực tương đương tại Quảng Ninh.
“Muốn, nhưng chưa tìm thấy sản phẩm ưng ý và giá phù hợp” có lẽ là cụm từ phù hợp nhất để miêu tả trạng thái nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư thời điểm này, cho dù mặt bằng lãi suất (khoảng 10-11%/năm) và các gói tín dụng kết hợp giữa chủ đầu tư cùng ngân hàng được nhiều thành viên thị trường đánh giá là “vừa tầm” bởi đã ở mức tương đương giai đoạn 2018-2019 với chính sách ân hạn nợ gốc tối đa lên tới 24 tháng và thanh toán theo tiến độ kéo dài tới 3-4 năm tại nhiều dự án.
Vấn đề đáng lưu tâm lúc này, như đánh giá của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Thị trường DKRA Group, đó là nguồn cung sản phẩm ra thị trường còn hạn chế, đặc biệt là những sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.
Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong quý III/2023 đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án, tăng 1,5 lần so với quý trước đó, nhưng lũy kế 3 quý đầu năm 2023 chỉ đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến, cả năm 2023, tổng nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ ở mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây.
Hệ quả của nguồn cung hạn chế là tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình của các căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì). Tương tự, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình cũng duy trì đà tăng từ quý trước đó, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.
Một số dự án có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 như Feliz Homes, Le Grand Jardin, Trinity Tower, PCC1 Vĩnh Hưng, CT3 Nghĩa Đô, CT4 Yên Nghĩa…, nhưng môi giới của các dự án này cho biết, đây đa phần là quỹ căn còn tồn lại từ giai đoạn trước, chứ số lượng căn mới không nhiều, đồng thời do nhiều dự án đã bước vào giai đoạn bàn giao nên số tiền đóng ban đầu của khách hàng tương đối cao, chủ đầu tư cũng không còn đưa ra các chương trình chiết khấu cao như giai đoạn đầu mở bán.
“Hiện nay, nếu mua căn hộ ở những dự án mới thì khách hàng sẽ cần có sẵn khoảng 1-1,5 tỷ đồng, tương ứng với 40-60% giá trị căn hộ và cũng cần có mức thu nhập từ 25-35 triệu đồng/tháng trở lên để đảm bảo không bị áp lực về tài chính”, chị Thu Hằng - trưởng nhóm kinh doanh của Đất Xanh Miền Bắc nói, đồng thời cho biết thêm, do giá bán sơ cấp neo cao, nhiều người có xu hướng tìm kiếm chung cư đã đi vào sử dụng và đang được mua đi bán lại giữa người dân với nhau, điều này góp phần đẩy giá bán thứ cấp tăng lên.
Báo cáo cập nhật thị trường của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận, ở Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư thứ cấp trong quý III/2023 tại các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm đều có mức tăng trên 3% so với quý trước đó. Nếu so với cùng kỳ năm trước, mức giá thứ cấp tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5% trong quý III/2023.
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, mặt bằng giá các dự án chung cư mới trên thị trường sơ cấp sẽ còn tăng do chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
Chờ "gió Đông"
Theo nhiều thành viên thị trường, Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đang rất quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, đến khả năng tiếp cận vốn… Đây là điều kiện quan trọng giúp các chủ đầu tư tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại, đồng thời cho thấy việc tái cấu trúc diễn ra trên diện rộng.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng, từ đầu năm 2023 tới nay, đa số các chủ đầu tư đều gặp khó khăn, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực mạnh và dự án pháp lý hoàn thiện mới có thể ra hàng giai đoạn này. Đây cũng là một điểm người mua nhà có thể cân nhắc để lựa chọn cho mình những dự án tốt.
 |
Dẫn chứng từ khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn, ông Lê Bảo Long cho biết, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng như hiện nay, nhiều gia đình trẻ có xu hướng đi thuê nhà để ở. Do nhu cầu thuê căn hộ tăng nhanh nên tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ chung cư giai đoạn này có thể lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Cũng có một bộ phận tìm cách vay mua nhà, song còn lưỡng lự chờ lãi suất ổn định hơn.
Còn ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home cho hay, có một bộ phận người dân đang dần thay đổi, chấp nhận giá căn hộ bình dân tăng lên mức 35 triệu đồng/m2, cao hơn từ 5-10 triệu đồng/m2 so với 5 năm trước.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate ước tính, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp mới sẽ đạt khoảng 16.000 căn. Đặc biệt, sau một thời gian dài nguồn vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản (luôn xếp thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút FDI nhiều nhất), dự báo năm 2024 sẽ xuất hiện khá nhiều dự án của các chủ đầu tư nước ngoài, ở cả khu Đông và khu Tây Hà Nội, nên người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng sự hấp dẫn trong chính sách bán hàng chỉ đáp ứng một bộ phận có thu nhập cao, bởi các sản phẩm phần lớn thuộc phân khúc cao cấp.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường bất động sản đã đi qua thời điểm khó khăn nhất và đang bước vào giai đoạn phục hồi. Do đó, thị trường sẽ diễn biến theo xu hướng tốt dần lên trong thời gian tới và có thể bật lên từ quý II/2024, thời điểm mặt bằng lãi suất ổn định hơn, các chính sách hỗ trợ thẩm thấu sâu hơn, hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn khi các sắc luật liên quan dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV đang diễn ra, đồng thời sự phục hồi kinh tế của Việt Nam và thế giới cũng rõ nét hơn.
“Tôi cho rằng, giai đoạn đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư bởi lúc này lãi suất đã giảm mạnh và giá bất động sản được điều chỉnh về mức hợp lý”, ông Lực nói.
