Yên tâm thúc đẩy các thương vụ
Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn bất động sản tại Việt Nam cho biết, 2 năm qua, nhiều dự án bị vướng pháp lý, thêm tâm lý chờ đợi luật được thông qua khiến thị trường M&A dự án khá trầm lắng, nhưng sang năm 2024 sẽ khác.
Theo “ông mối” này, sau thời gian dài thiếu “hàng” do ách tắc pháp lý, việc các luật chuyên ngành như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… được thông qua sẽ tạo cơ sở cho hoạt động M&A được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.
Đồng quan điểm, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia pháp lý dự án, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) đánh giá, năm 2024 là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản xác định lại tài sản đang có, dự án nào cần bán đi, dự án nào cần giữ lại để có những hành động cụ thể. Vì thế, thị trường M&A năm 2024 sẽ rất sôi động, nhất là vào giai đoạn cuối năm, bởi khi đó, các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã rõ ràng, các doanh nghiệp theo đó sẽ tự tin triển khai. Đó là chưa kể, nhiều doanh nghiệp có kinh nghiệm, thông qua luật đã nắm bắt được “ý” chính, từ đó có sự chuẩn bị từ sớm và có hành động hợp lý.
Còn bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Giám đốc Sen Vàng Group - đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư nhấn mạnh, pháp lý dự án là yếu tố rất quan trọng, chi phối mức độ sôi động của thị trường. Riêng với khối ngoại, nhiều doanh nghiệp FDI đang rất cần quỹ đất, cần lao động để triển khai dự án, đây cũng là một động lực để thúc đẩy thị trường thêm rộn ràng.
Vị thế dần thay đổi
Việc các luật chuyên ngành như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi… được thông qua sẽ tạo cơ sở cho hoạt động M&A được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.
Trao đổi cùng giới chuyên gia, nhiều quan điểm cho rằng, nguyên nhân chính khiến các thương vụ bị tắc nghẽn kéo dài là do dự án thiếu pháp lý, tiếp đến là mức giá có thể làm hài lòng cả 2 bên mua và bán. Tuy nhiên, khi các luật liên quan được thông qua, nút thắt pháp lý dự án sẽ được tháo gỡ.
Theo ông Cần, thời gian qua, lãi suất ngân hàng đã giảm nhanh, do đó, ngoại trừ một số chủ tài sản chịu áp lực nợ vay quá lớn mới giảm giá sâu các dự án muốn bán, còn các bên khác vẫn giữ giá hoặc giảm không đáng kể.
Bối cảnh này giống như việc “gió đã đổi chiều”, bởi chỉ cách đây ít tháng, vị thế hai bên mua - bán có sự khác biệt rõ ràng. Cụ thể, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trong nước - vốn có lợi thế trong việc sở hữu dự án, thông thạo pháp lý… nhưng lại gặp khó về dòng tiền, có nhu cầu thanh lý tài sản gấp để giảm áp lực nợ vay, có nguồn tiền phục vụ hoạt động kinh doanh…, thì ở chiều ngược lại, khối ngoại - thường giữ vai trò bên mua, lại sắm vai “phú ông” mạnh gạo, bạo tiền khá thoải mái trong việc “đi chợ”, thậm chí với vị thế cửa trên còn mạnh dạn ép giá. Khi “một bên rất cần - một bên chẳng vội”, vị thế rõ ràng nghiêng hẳn về bên mua. Tuy nhiên, hiện nay, vị thế này đã trở nên cân bằng hơn.
“Lãi vay được giảm, cộng với việc nhiều chủ tài sản cho rằng nguồn cung không nhiều nên để đi đến chung kết thương vụ, mức giá phải phù hợp, nói cách khác, bên bán không còn bị bên mua ‘ép’ nhiều như trước”, ông Cần nói và cho hay, trong mối tương quan của bên mua, khối ngoại vẫn có lợi thế bởi sẵn sàng trả giá cao hơn khối nội từ 12-15% vì họ sẵn sàng mua cao để bán cao. Trong khi ở chiều ngược lại, nhiều nhà đầu tư trong nước vẫn chưa thu xếp được tài chính.
Khái quát lại, theo ông Cần, năm 2024, các nhà đầu tư trong nước sẽ phục hồi dần trong môi trường lãi suất thấp, nhiều chủ đầu tư vượt qua khó khăn sẽ quay lại việc đi “shopping” với tư cách bên mua, còn khối ngoại vẫn là thế lực trên thị trường đồng hành cùng các nhà đầu tư trong nước.
Theo quan sát từ Avison Young Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài đã tìm kiếm và mở rộng danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam trong 2 năm qua khi thị trường giảm tốc. Các phân khúc được chú ý gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và khách sạn. Tuy nhiên, những vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án khiến giao dịch chậm lại. Bởi vậy, khi hành lang pháp lý hoàn thiện, thị trường M&A sẽ bật mạnh trong thời gian tới.
“Sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thể hiện rõ, bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước. Dù mức độ ảnh hưởng và tốc độ hồi phục khác nhau tùy từng phân khúc, triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Tâm lý thị trường đã cải thiện kể từ biến động vào năm 2022. Trong bối cảnh đó, thị trường M&A địa ốc năm 2024 được dự báo sẽ rất sôi động”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá.
