Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững

Một năm đầy ấn tượng

Công ty Nghiên cứu CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM trong quý IV/2017. Theo đó, quý cuối cùng của năm 2017, thị trường TP.HCM ghi nhận dấu ấn đặc biệt của phân khúc căn hộ khi đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Xét tổng thể nguồn cung cả năm 2017, nguồn cung căn hộ giảm 18% so với năm 2016, nhưng là yếu tố tích cực giúp cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015) cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam, tập trung tại quận 2, 7, 9 và Bình Thạnh.

Tình hình tiêu thụ trong quý IV và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Cụ thể, trong quý IV/2017, có 8.934 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước, nhưng giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng căn hộ bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước đó, nhưng là năm đầu tiên trong vòng 5 năm qua ghi nhận số căn bán được nhiều hơn tổng số căn mới chào bán trong năm.

Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90 - 100% được ghi nhận tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, d’Edge, Saigon South Residence, Lavita Charm, Mizuki Park... Xét về cơ cấu, phân khúc trung cấp chiếm 60% số căn bán được trong năm 2017.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý IV/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý IV/2017. Xét cả năm 2017, giá bán trung bình đạt 1.558 USD/m2, tăng 4% so với năm 2016. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng giá 4% so với năm trước nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các chủ đầu tư uy tín như d’Edge Thao Dien, Tilia Residence (Empire City), Sunwah Pearl, Diamond Island.

Phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ trong năm 2018.  Ảnh: Lê Toàn

Với phân khúc đất nền, theo kết quả khảo sát của Công ty DKRA Việt Nam, năm 2017 là một năm chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng của phân khúc đất nền TP.HCM. Năm 2017, nguồn cung đất nền tăng mạnh so với năm 2016, tập trung lớn nhất ở khu Đông bao gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức với kết quả khảo sát ước có khoảng hơn 7.000 nền đất được tung ra thị trường, tăng gấp 2,2 lần so với năm 2016. Đặc biệt, giao dịch đạt mức hấp thụ mạnh mẽ với gần như 100% sản phẩm được khách hàng mua chỉ trong thời gian ngắn. 

Khó có cửa giảm giá

Theo phân tích của hầu hết các đơn vị nghiên cứu, mặc dù thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự tăng trưởng khá mạnh về thanh khoản lẫn giá cả, nhưng đây cũng đồng thời là giai đoạn thị trường xác lập mặt bằng chung về giá và phân tích ở nhiều góc độ cho thấy, thị trường có khả năng sẽ không tăng giá mạnh, nhưng cũng không có cửa để giảm giá. Hai yếu tố quan trọng để khẳng định được điều này là quỹ đất phát triển dự án tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi đó nhu cầu không ngừng tăng cao.

Về nguồn cung trong năm 2018, theo dự báo của Công ty DKRA Việt Nam, năm nay ước sẽ có khoảng 45.000 - 50.000 căn hộ được tung ra thị trường, trong đó dự báo mức tiêu thụ sẽ đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn. Với thị trường nhà phố, biệt thự, nguồn cung ra thị trường ước khoảng 3.000 - 4.000 căn, trong đó khu Đông và khu Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung này.

“Đây là phân khúc có đặc thù phụ thuộc vào sự gia tăng của giá đất, nên trong 5 năm qua, biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, dao động từ 20 - 56%”, ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam nhận định, đồng thời cho rằng, ngược lại với các phân khúc trên, thị trường đất nền đã có biên độ tăng giá kỷ lục, đơn cử như khu Đông có mức tăng giá từ 130 - 170%. Theo ông Lâm, đây là phân khúc được người Việt ưa chuộng, có tỷ suất sinh lời cao, ổn định, bền vững và chịu tác động mạnh từ sự phát triển của hạ tầng.

Trong khi đó, theo khảo sát của Công ty CBRE, trong năm 2018, với dòng sản phẩm căn hộ, phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng cao với một lượng vừa phải của phân khúc cao cấp và hạng sang được giới thiệu, tạo nền tảng cho một sự phát triển bền vững hơn.

Về khu vực, phía Đông và Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm nay, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7, quận 8, Bình Thạnh, như One Verandah, GEM Riverside, Midtown, High Intela, Green Field. Giá bán trong năm 2018 được kỳ vọng sẽ tăng.

“Điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản năm vừa qua là sự ghi nhận dòng sản phẩm của các chủ đầu tư được đầu tư nhiều hơn về thiết kế, tiện ích, vật liệu hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và cả chiến lược bán hàng, tiếp thị cũng được chuẩn bị kỹ hơn”, đại diện CBRE nhận định và cho biết, đây chính là những yếu tố đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững.

Tương tự, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2018, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản.

Còn phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Trong khi đó, phân khúc condotel, đất nền phân lô được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng và tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

Về quy mô thị trường, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ vượt ra khỏi ranh giới hành chính của Thành phố và lan tỏa trong Vùng TP.HCM, nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh TP.HCM, có tính chất bổ sung cho nhau, góp phần tái phân bổ dân cư trong khu vực. Mặt khác, thị trường sẽ hình thành xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau và giữa doanh nghiệp trong nước với nước ngoài.

Ngoài ra, trong năm 2018, xu thế kinh doanh bất động sản qua mạng và phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ khách hàng, sẽ tác động tích cực, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Cũng theo HoREA, với những gì đang diễn ra cho thấy, khó có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu dùng thông minh, ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn.