Thị trường bất động sản bất ổn vì môi giới bán chuyên

Sốt đất do môi giới "lệch chuẩn"

"Đất khu này đang lên giá từng ngày", "đất chỗ kia mỗi ngày một giá", "sôi sục vì giá đất chỗ đó…", là những chủ đề liên tục được nhắc kể từ thời điểm cuối năm 2018 trở lại đây. Từ những nhóm kín, thông tin sốt đất ở một số địa bàn trên được lan truyền rộng rãi ở khắp các diễn đàn trên mạng hay trong các cuộc trà dư tửu hậu.

Sau khi tạm lắng vào giữa năm 2018 sau các biện pháp can thiệp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương, cơn sốt bất động sản đã bùng phát trở lại tại nhiều địa phương từ cuối năm 2018 đến nay, kéo theo nhiều nhà đầu tư cả cũ và mới nhảy vào đầu tư lướt sóng với mong muốn có lời nhanh.

Trong cơn sốt này, không thể không nhắc tới bàn tay của các môi giới bất động sản không chuyên, hay còn được gọi là “cò đất”.

Chỉ vài thông tin bánh vẽ tiện ích và hạ tầng giao thông mà một vài cò đất tung ra, cùng với sự hợp sức của các đồng sự để tạo giao dịch ảo, giá bất động sản ở nhiều khu vực đã bị thổi lên một cách phi mã. Chẳng hạn, tại TP.HCM, trong quý I/2019, các khu vực như quận 9, khu Tây Bắc, khu Nam, huyện Cần Giờ có nơi giá đất tăng tới 30 - 60% so với cùng kỳ.

Tương tự, tại Hà Nội, sau thông tin lên đời thành quận, giá đất tại các huyện vùng ven như Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức tăng chóng mặt. Mức tăng giá trung bình ghi nhận dao động từ 10 - 40%, thậm chí có những khu đất ở vị trí đẹp, giá tăng gấp đôi chỉ sau chưa đầy 3 tháng.

Chiêu thức được các cò đất thường hay sử dụng là mua gom các khu đất tại khu vực chưa ai để ý với giá rẻ, sau đó nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc sang tay cho người trong nhóm một vài ô đất đã mua trước đó với giá cao hơn rất nhiều để tạo mặt bằng giá mới. Đồng thời, tung thông tin thị trường khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo các nhà đầu tư khác.

 Cần chuẩn hóa hoạt động môi giới bất động sản để hoạt động của nghề ngày càng chuyên nghiệp. Ảnh: Dũng Minh

Để lôi kéo được các nhà đầu tư khác, nhóm này có thể giao dịch qua lại với nhau để tạo sự sôi động ảo, với tâm lý đầu tư theo đám đông và mong muốn mình sẽ là người thoát sớm để có lời, nên nhiều nhà đầu tư khác sẽ kéo đến. Khi đó, nhóm đầu tư ban đầu sẽ thoát hàng, chuyền “hòn than hồng” sang cho nhà đầu tư đến sau và người nhận hòn than sau cũng sẽ bị bỏng.

Cơn sốt đất này không chỉ xảy ra ở TP.HCM, Hà Nội, mà lây lan ra nhiều địa phương lân cận như Đồng Nai, Long An, Bìa Rịa - Vũng Tàu (phía Nam), hay Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên (phía Bắc). Tại nhiều địa phương, việc cò đất thu gom đất nông, lâm nghiệp rồi phân lô bán nền tự phát diễn ra tràn lan, phá vỡ quy hoạch địa phương, gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản, mất an ninh trật tự và để lại hệ lụy xấu.

Cần siết chặt hoạt động nghề môi giới

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, tình trạng sốt giá thời gian vừa qua cho thấy một góc nhìn thực tế của hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam.

Thống kê từ VARS, hiện cả nước có 33.000 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo luật cũ; 8.000 người đã có chứng chỉ hành nghề theo luật mới; số còn lại khoảng 265.000 chưa có chứng chỉ hành nghề.

Bên cạnh góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2018, hoạt động của các môi giới cũng tồn tại nhiều bất cập, góc khuất do cơ chế kiểm soát chưa thực sự hiệu quả. Phần lớn lực lượng môi giới bất động sản tham gia bán hàng tại các sàn giao dịch bất động sản hiện nay đều không có chứng chỉ hành nghề, không được đào tạo bài bản. Họ chỉ được đào tạo ngắn hạn về chính sách bán hàng của dự án bất động sản mà họ tham gia bán hàng.

Chính điều này tạo ra hệ quả khiến các các môi giới chỉ nghĩ tới khoản hoa hồng, thay vì nghĩ tới nghề. Rất nhiều thành phần môi giới chỉ bằng kinh nghiệm, không qua đào tạo khiến bức tranh của hoạt động môi giới bất động sản thêm phức tạp.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký VARS cho rằng, nhìn chung, môi giới bất động sản ở Việt Nam có trình độ ở mức thấp, thiếu chuyên nghiệp và còn thiếu quan tâm đến các quy định của pháp luật.

"Điều này xuất phát từ các chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới chưa được cấp chứng chỉ hành nghề chưa đủ sức răn đe. Những môi giới này thậm chí còn đưa ra những thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt nhằm lừa đảo, lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn sốt ảo trên thị trường thời gian qua", ông Hoàng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hoàng, sở dĩ có thực trạng này là do các môi giới bất động sản của Việt Nam phần lớn đều chưa có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp theo tiêu chuẩn cần có của một môi giới. Ở Việt Nam hiện chưa có hệ thống giáo trình chuẩn dành cho đào tạo môi giới bất động sản. Mỗi cơ sở đào tạo lại có một bộ giáo trình riêng tự soạn. Các doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản cũng tự soạn tài liệu đào tạo chỉ theo kinh nghiệm, mà thiếu cơ sở khoa học. Thiếu các tài liệu tham khảo từ các quốc gia phát triển.

Hầu hết môi giới bất động sản ở Việt Nam chỉ đáp ứng được kiến thức bán hàng. Trong khi lại thiếu hẳn những kiến thức cơ bản của một môi giới bất động sản chuyên nghiệp như các luật liên quan, hợp đồng, trách nhiệm của người đại diện.

Thừa nhận những vấn đề của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường bất động sản ngày càng phát triển, đòi hỏi trình độ nghề môi giới bất động sản càng phải chuyên nghiệp. Muốn điều đó, cơ quan quản lý sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về quản lý hoạt động này, có thể gia tăng các chế tài để xử phạt nghiêm minh các sai phạm.

Đồng thời, đẩy mạnh hoạt động đào tạo nghề theo hướng chuẩn hóa, bắt buộc người hành nghề môi giới phải tuân thủ các quy tắc đạo đức ứng xử nghề nhằm tạo sức mạnh để phát triển nghề và thị trường bất động sản.

Khi các nhà môi giới trở nên chuyên nghiệp hơn, ý thức nghề nghiệp rõ ràng hơn, thì họ sẽ biết tự kiểm soát tốt hơn, góp phần hạn chế được sự biến động của thị trường, làm ổn định giá cả, tránh được cơn sốt giá “ảo”.