Thị trường bất động sản 2025: Không chỉ toàn màu hồng

Đó là chia sẻ của nhiều chuyên gia tại "Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ 5 và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 - 2025" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức sáng ngày 19/2/2025.

Nhiều cơ hội phát triển

Theo các chuyên gia, nhìn lại năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự chuyển mình rõ nét hơn trong chu kỳ phục hồi và phát triển bền vững, đặc biệt là từ quý II.

Doanh nghiệp bền bỉ vượt khó, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, thanh khoản cải thiện, nguồn cung được đẩy mạnh hơn từ các dự án mới…, là những điểm sáng nổi bật. Đặc biệt, nền tảng chính sách liên quan đến thị trường bất động sản đã được hoàn thiện và đồng bộ hơn.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm cùng nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn với những điểm mới, có khả năng tháo gỡ các nút thắt, tạo ra động lực mới thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trên cơ sở chuyển biến tích cực trong năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo có nhiều cơ hội phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ sở tích cực, thị trường vẫn còn nhiều thách thức phải đối mặt. Các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

"Doanh nghiệp vẫn còn lo ngại về sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư, có thể gây rủi ro cho các nhà phát triển dự án. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần tiếp tục có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới", nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Các chuyên gia trao đổi tại Diễn đàn.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội khi bước vào năm 2025. Trong đó, việc 3 sắc luật quan trọng của thị trường bắt đầu đi vào cuộc sống đã giúp thị trường có một nền tảng thể chế vững chắc, tạo cơ sở để tháo gỡ nhiều điểm nghẽn đã và đang tồn tại trên thị trường trong nhiều năm qua.

Bối cảnh thương mại quốc tế, theo ông Thiên, dù còn nhiều biến động khó lường, song vẫn mở ra nhiều cơ hội. Đơn cử như áp thuế nhập khẩu của Mỹ và sự suy giảm của nền kinh tế Trung Quốc được đánh giá sẽ mở ra cơ hội cho Việt Nam, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Cùng với đó, triển vọng tăng trưởng dòng vốn FDI sẽ đẩy mạnh sự phát triển của các khu công nghiệp - đô thị công nghệ cao, thương mại điện tử và hệ sinh thái công nghiệp - thương mại dịch vụ.

“Dù có nhiều cơ hội, việc hiện thực hóa các mục tiêu, khát vọng vẫn đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp bất động sản nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định.

Vẫn còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Đi sâu vào các vấn đề, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest nhận định, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phát triển lớn trong giai đoạn 2025 - 2026 nếu các vấn đề thể chế, vướng mắc liên quan đến tính giá đất, quy hoạch trong phát triển dự án tại các địa phương được tháo gỡ, đồng thời, các chính sách kích thích đầu tư tư nhân được thực hiện, bởi bất động sản chủ yếu là doanh nghiệp tư nhân.

“Không có dự án nào không phải điều chỉnh quy hoạch, kéo lùi tiến độ triển khai. Cùng với đó, yếu tố đầu vào để tính giá đất không đầy đủ đã khiến giá đất trong bảng giá đất lên cao. Sự lúng túng, chậm trễ trong việc tính giá đất cho doanh nghiệp vẫn tiếp diễn do bất cập trong khâu tư vấn giá đất. Chưa kể, chi phí đầu tư của doanh nghiệp cũng chưa được tính đúng, tính đủ, khiến doanh nghiệp càng khó khăn trong xoay xở dòng tiền”, ông Hiệp cho biết.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, nổi bất nhất hiện tại là giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ việc tính tiền sử dụng đất. Một số địa phương chậm công bố Bảng giá đất mới; khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều.

Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với có quyền sử dụng đất đối với dự án quy mô nhỏ và vừa vẫn còn khó khăn. Bản thân việc chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư mới có năng lực tài chính tốt hơn cũng vướng khi quy định hiện nay vẫn siết chặt yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi bán sang chủ mới...

Do đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong kỷ nguyên mới và mục tiêu tăng trưởng 2 con số mở ra nhiều triển vọng cho thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi một sự chuyển mình mạnh mẽ cả về tư duy phát triển. Bên cạnh những giải pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường từ phía cơ quan quản lý nhà nước, tự thân các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nỗ lực tối đa trong việc đầu tư và phát triển dự án.

Về phía cơ quan quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều tháo gỡ cho việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp bất động sản. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã và đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất thông qua các nghị định và thông tư. Trong đó, Nghị định 71 và Nghị định 102 nhằm giải quyết tình trạng nợ định giá đất từ những năm trước, tháo gỡ khó khăn và góp phần thúc đẩy tiến độ của các dự án.