Dòng tiền đổ về vùng ven
Chia sẻ với phóng viên, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư IMG cho biết, nhìn lại kết quả năm 2021, doanh nghiệp vẫn “khá ổn” trong bối cảnh khó khăn chung vì đại dịch. Hai dự án trọng điểm là Khu công nghiệp cầu cảng Phước Đông (Long An) và An Cựu City (Thừa Thiên Huế) vẫn hoạt động tốt, mang lại nguồn thu cho Công ty. Riêng với Khu công nghiệp cầu cảng Phước Đông, đã có khoảng 20 ha đất công nghiệp được cho thuê, đây là kết quả khả quan trong bối cảnh giãn cách xã hội hạn chế các nhà đầu tư đến tìm hiểu dự án.
Theo ông Tùng, nếu các gói kích cầu kinh tế tiếp tục được đưa ra thì năm 2022 sẽ là năm bứt tốc mạnh mẽ của bất động sản khu công nghiệp, bởi khả năng dịch bệnh sẽ được khống chế, hoạt động giao thương, xúc tiến đầu tư trở lại bình thường.
Ông Tùng cũng cho rằng, trước sự rung lắc mạnh của thị trường chứng khoán trong giai đoạn cuối năm 2021, dự báo có nhiều nhà đầu tư sẽ rút dần tiền khỏi chứng khoán để chuyển sang mua bất động sản trong năm 2022, trong đó đất nền là sản phẩm được yêu thích. Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu cũng sẽ là kênh đầu tư được hướng tới.
 |
Đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng giao thông hoàn thiện sẽ nâng bước thị trường bất động sản trong năm 2022 |
Đánh giá về bước chuyển mình của thị trường địa ốc phía Nam, ông Tùng cho rằng, từ năm 2022, hạ tầng giao thông các tỉnh phía Nam sẽ tiếp tục được hoàn thiện, giúp thị trường địa ốc hồi phục mạnh mẽ, nhất là tại khu vực đông dân cư như Tây Nam Bộ. Cùng với đó, đầu tư công cũng đang được đẩy mạnh, chắp thêm “đôi cánh” để thị trường bất động sản bay cao, khi hàng trăm nghìn tỷ vốn đầu tư công sẽ tác động tích cực lên các mảng hoạt động như xây dựng, sản xuất và cung ứng nguyên vật liệu….
“Năm 2022, đầu tư công sẽ giữ vai trò chủ đạo trong tăng trưởng của Việt Nam, là động lực chính và có thể thay thế phần nào vốn FDI và giúp chúng ta ‘tự khỏe’ hơn. Đây cũng là thời điểm chúng ta dùng nội lực vươn lên, sau đó mới dùng ngoại lực để đẩy mạnh tiến trình phát triển. Kinh nghiệm của Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc)… sẽ là những bài học quý báu”, ông Tùng nhấn mạnh.
Thị trường phía Nam sẽ bùng nổ
Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, đẩy mạnh đầu tư công là điều chắc chắn phải làm để chuẩn bị cơ sở hạ tầng đón “đại bàng” ngoại, vì dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam lâu nay thường tập trung vào các khu vực đã phát triển, trong khi các khu vực mới chưa được biết đến nhiều, kể cả với thị trường địa ốc. Do đó, việc mở rộng đầu tư để giới thiệu tiềm năng của những vùng đất mới tới các nhà đầu tư quốc tế là rất quan trọng.
“Chúng ta đang có nhiều cơ hội để bứt phá trong giai đoạn 2022-2030. Với lĩnh vực bất động sản, ngoài yếu tố vị trí, quy hoạch, mức độ thành công của một dự án còn phụ thuộc nhiều vào ‘tính địa phương’ (định hướng, quy hoạch sản phẩm theo thế mạnh của địa phương - PV)”, bà Ngọc nói và cho rằng, dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ từ nhiều nguồn, cả từ vốn đầu tư trực tiếp lẫn gián tiếp.
Thông tin về việc mở cao tốc nối TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh) đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản nơi tuyến đường đi qua, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến các dự án dọc cao tốc để tìm kiếm cơ hội. Điều này cho thấy sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào câu chuyện hạ tầng kết nối là rất lớn.
“Phụ thuộc vào chính sách ưu đãi của mỗi địa phương, quy hoạch tổng thể của từng khu vực mà dòng vốn đầu tư có sự chọn lọc. Ngược lại, quan sát diễn biến dòng vốn đầu tư những năm qua, không khó để chúng ta nhận ra tiềm năng, thế mạnh của địa phương, từ đó có sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn để có thể đón đầu đầu hiệu quả dòng vốn mới”, bà Ngọc nhấn mạnh.
Theo đánh giá của bà Ngọc, trong 2-3 năm gần đây, khu vực phía Nam được cải thiện nhiều về hạ tầng giao thông, tiện ích, những phân khu chức năng. Cùng với đó, thị trường địa ốc phía Nam cũng phát triển, đi trước thị trường phía Bắc khá lâu nên nếu không mở rộng sẽ khó tạo nên động lực tăng trưởng mới.
Lạc quan với 2022
Đưa ra góc nhìn về diễn biến thị trường, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, ngay cả trong giai đoạn giãn cách thì vẫn có hàng vạn giao dịch được thực hiện, cho thấy sức sống mạnh mẽ của lĩnh vực bất động sản, cũng là nền tảng để thị trường khởi sắc hơn trong năm 2022.
Tuy nhiên, ông Quyết cũng cho rằng, thị trường sẽ không tăng đồng loạt, mà có sự thanh lọc, chỉ những dự án đầy đủ pháp lý và giàu tiềm năng tăng giá mới thu hút được dòng tiền. Những sản phẩm đất nền, đất nông - lâm nghiệp chuyển đổi, đất đón quy hoạch... sẽ dần trở về giá trị thực sau những cơn sốt giá, khi chính quyền địa phương cũng như cơ quan pháp luật rốt ráo hơn trong việc xử lý tình trạng đầu cơ, làm giá.
“Có nhiều cơ sở vững chắc để nhìn nhận thị trường bất động sản sẽ bùng nổ trong năm 2022, từ quan sát khẩu vị của nhà đầu tư tới các diễn biến mới trên thị trường, cũng như đo lường các giải pháp chống dịch”, ông Quyết nói.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, dòng tiền vào bất động sản chưa bao giờ giảm, cho vay nhà ở vẫn tăng trưởng rất tốt, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới vẫn tăng, đặc biệt lượng tiền từ phát hành trái phiếu ra thị trường của doanh nghiệp địa ốc vẫn tốt và chỉ đứng sau khối ngân hàng..., cho thấy thị trường địa ốc năm 2022 vẫn sáng cửa tăng trưởng. Về sản phẩm, theo ông Lực, thị trường sẽ hướng tới các sản phẩm second home, nghỉ dưỡng xanh và đây là xu hướng dài hạn.
Thị trường bất động sản dự báo bứt phá từ giữa năm 2022
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản
Hiệu quả của vắc-xin hay những phát minh mới về thuốc điều trị Covid-19 đã tạo niềm tin cho người dân về xu hướng dịch bệnh sẽ được khống chế trong năm 2022. Chiến lược chống Covid-19 tổng thể của Chính phủ trong giai đoạn tới có đề cập đến xu hướng sống chung với dịch là sự thay đổi mạnh mẽ về tư duy phát triển kinh tế - xã hội. Hiệu quả của chiến lược phòng ngừa dịch bệnh sẽ phá vỡ tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư.
Với kế hoạch xử lý các vấn đề liên quan tới dịch bệnh như hiện tại cùng sự hoàn thiện các quy định pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tôi có niềm tin về sự bứt phá mạnh mẽ của thị trường này từ giữa năm 2022. Nguồn vốn chưa được đưa vào các hoạt động sản xuất - kinh doanh đã dịch chuyển vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn cho đến cuối năm 2022.
Sự bùng nổ của hạ tầng giao thông cũng như chính sách thúc đẩy đầu tư công đã đẩy tăng giá trị bất động sản ở nhiều nơi. Hiện tại, nhiều địa phương đang điều chỉnh và hoàn thiện các quy hoạch tổng thể đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Xu hướng đô thị hóa, quy hoạch mở rộng theo chiều ngang sẽ còn diễn ra trong giai đoạn tới. Đây là yếu tố chính thúc đẩy kỳ vọng của các thành viên thị trường.
Ngoài ra, sau giai đoạn bùng nổ của thị trường chứng khoán, tiền ảo…, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ những lĩnh vực này sang lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm cơ hội sinh lời mới, góp phần giúp thị trường địa ốc tăng trưởng mạnh mẽ hơn.
Nguồn cung còn phụ thuộc nhiều vào việc sửa luật
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Trong năm 2021, bên cạnh những thách thức lớn của dịch bệnh, các doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với những vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án.
Bước sang năm 2022, đây vẫn là một trong những yếu tố chính tác động tới nguồn cung thị trường. Các vướng mắc trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản thường liên quan đến nhiều sắc luật, khó có thể xử lý trong ngày một, ngày hai. Bởi vậy, việc triển khai dự án sẽ còn gặp khó khăn và nguồn cung cho thị trường sẽ còn hạn chế.
Tuy nhiên, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được đánh giá có khả năng sinh lời cao nhờ triển vọng tăng trưởng tích cực trong năm 2022. Thực tế, trong năm 2021, dù tình hình khó khăn, nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất cao, thậm chí ngay cả các phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch như bất động sản nghỉ dưỡng, bán lẻ, cho thuê… vẫn ghi nhận lượng lớn giao dịch. Do đó, nhà đầu tư cần nhìn nhận chính xác vấn đề để có chiến lược đầu tư phù hợp.
Chung cư tiếp tục hút dòng tiền
 |
| Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings |
Quỹ đất sạch khan hiếm và dịch Covid-19 diễn biến khó lường khiến số lượng căn hộ chào bán mới trên thị trường sơ cấp sụt giảm mạnh thời gian qua, dẫn tới người mua ít sự lựa chọn hơn và chuyển sang thị trường thứ cấp. Chưa kể, chi phí đầu vào tăng mạnh cũng khiến giá bán trên thị trường sơ cấp ngày càng cao. Nhờ đó, giá bán căn hộ thứ cấp được hưởng lợi.
Trong khi đó, nhu cầu căn hộ tầm trung vẫn rất lớn, nhất là tại những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… và những địa phương lân cận có tốc đô thị hóa nhanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên… Việc kinh tế phát triển cũng kéo theo nhu cầu cao về nhân lực và nhà ở cho nguồn lao động này.
Nhìn chung, thị trường căn hộ vẫn có tiềm năng phát triển lớn do xu hướng chuyển dần từ nhà đất lên nhà cao tầng. Các tiện ích nội khu và yếu tố an ninh cao dần biến căn hộ chung cư thành môi trường sống phù hợp hơn cho gia đình so với các loại hình nhà ở khác, chưa kể nhà chung cư cũng có giá “mềm” hơn.
Dịch bệnh là biến số rất quan trọng với thị trường địa ốc 2022
 |
| Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D, Công ty DKRA Vietnam |
Diễn biến thị trường bất động sản năm 2022 phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là dịch bệnh Covid-19, do đó có thể chia thành 2 kịch bản.
Kịch bản thứ nhất, nếu Covid-19 kiểm soát tốt từ nay đến hết năm và cả trong 12 tháng tới, thị trường bất động sản sẽ từng bước phục hồi. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua tương đương với cuối năm 2021, tức là có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh. Nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản tăng trưởng có chọn lọc. Một số dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi sẽ có lượng tiêu thụ tích cực hơn năm trước.
Ở kịch bản thứ hai, nếu dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như giai đoạn từ tháng 6-9/2021, bởi nguồn cung sẽ giảm khi dịch bệnh khó kiểm soát, các biện pháp phòng chống dịch có thể khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án, tổ chức bán hàng…, còn nhà đầu tư sẽ trở lại với tâm lý thận trọng, chờ đợi diễn biến của dịch bệnh để ra quyết định. Vì vậy, dịch bệnh là biến số rất quan trọng, nếu giãn cách một lần nữa, dù ở mức độ nhẹ hơn, thị trường bất động sản sẽ khó khăn, sức mua cũng giảm mạnh.
