Thị trường bất động sản 2020: Kỳ vọng nguồn cung sớm khơi thông

Cầu lớn, cung giảm

Năm 2019 chứng kiến sự sụt giảm mạnh nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, theo báo cáo công bố mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính tới hết quý III/2019, tổng nguồn cung chung cư của Hà Nội đạt 17.122 căn, giảm 29,55% so với cùng kỳ năm trước, còn TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng hơn khi giảm tới 38,3% so với cùng kỳ, đạt 21.026 căn hộ.

Dù chưa có báo cáo quý IV/2019, nhưng nhìn diễn biến thị trường trong hơn 2 tháng qua có thể thấy, nguồn cung không có nhiều cải thiện, dù đây đang là mùa sôi động nhất của thị trường bất động sản. Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, số lượng dự án mới ra hàng từ đầu tháng 10 đến nay chưa đủ số lượng ngón trên một bàn tay, khác xa với sự nhộn nhịp của cuối năm 2018 và các năm trước.

Nhiều môi giới cũng than thở về việc khó tìm nguồn hàng để bán, dù nhu cầu đầu tư và mua nhà để ở vẫn rất lớn.

Ông Phạm Lâm, Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam thừa nhận, chưa có năm nào thị trường bất động sản lại khan hiếm nguồn hàng như năm nay.

"Mặc dù thị trường cũng đã có dấu hiệu lạc quan khi chính quyền TP.HCM công bố một số giải pháp về phương án tháo gỡ nguồn cung, nhưng để giải pháp này được triển khai trên thực tế còn phụ thuộc vào các cơ quan thực thi và chưa thể biết rõ thời điểm. Điều này khiến doanh nghiệp bị ứ đọng hàng hóa và chôn vốn, khiến phát sinh chi phí tài chính (lãi vay), dẫn đến giá thành sản phẩm đội lên", ông Lâm nói.

Hà Nội không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án nhà ở khu nội đô - Ảnh: Dũng Minh

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch VARS cho biết, theo ghi nhận của Hội, sức cầu còn lớn, nhưng nguồn cung lại hạn chế, khiến thị trường có dấu hiệu bất ổn. Trong đó, có thể kể đến việc giá cả tăng mạnh, thiếu hụt nhà ở cung cấp cho người dân. Từ đó, sẽ phát sinh việc đầu cơ, đẩy giá lên cao, làm lũng đoạn thị trường. Tình hình thiếu hụt nguồn cung sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới với 2 thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM.

“Để có nguồn cung mới cần phải chờ đợi thêm một thời gian nữa”, ông Hà nói và cho biết, hiện các cơ quan nhà nước đã nhận thấy dấu hiệu bất ổn về nguồn cung bất động sản, nên đang thúc đẩy giảm thủ tục hành chính, rà soát các dự án đủ điều kiện để sớm đưa ra thị trường.

Kỳ vọng khơi thông

Lý giải nguyên nhân về những khó khăn của thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi theo hướng tiến bộ hơn, cởi mở hơn, nhưng thủ tục hành chính vẫn còn nhiêu khê, chồng chéo.

Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký và các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn doanh nghiệp làm đúng Luật, khiến hàng loạt dự án bị đình lại…

Theo ông Hiệp, năm 2020 vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh, thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó, vì giá sản phẩm cao…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thủ tục hành chính hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, gây tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

“Đồng ý rằng, rà soát là đúng và cần thiết, nhưng nếu không có giải pháp để đẩy mạnh hơn, nhanh hơn, thì năm 2020 sẽ tiếp tục gặp vấn đề về chênh lệch cung - cầu. Cung thiếu trong khi cầu nhiều sẽ khiến thị trường không ổn định, không lành mạnh", ông Chiến nhấn mạnh và cho biết, để giải quyết bài toán nguồn cung, cần phải có giải pháp, trong đó giải pháp căn cơ là các địa phương phải nhanh chóng rà soát lại những dự án đang dừng để kiểm tra. Đồng thời, có cơ chế phù hợp để tạo quỹ đất sạch; tháo nút thắt về thuế, thời hạn về vay vốn để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Đồng quan điểm, ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho rằng, nhìn một cách toàn diện, câu chuyện nằm ở chỗ, các nhà quản lý kinh tế vĩ mô khi đưa ra chính sách phát triển cần coi bất động sản là một phần kinh tế của địa phương, chứ không đơn thuần chỉ là nơi cư trú cho người dân. Theo đó, cần điều chỉnh chính sách, quy hoạch rõ ràng, cân đối cung - cầu, đặc biệt, chính quyền phải chủ động lập quy hoạch để nhà đầu tư đến đầu tư. Có như thế, mới khắc phục được tình trạng thiếu cung như hiện nay.

Theo TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thị trường bất đông sản trầm lắng cả nguồn cung và lượng giao dịch rõ nhất ở 2 thị trường chính là TP.HCM và Hà Nội.

Về thị trường năm 2020, ông Thành dự báo, tùy vào từng phân khúc, nhưng nhìn chung, khó có đột biến về nguồn cung và giao dịch. Đặc biệt, nguồn cung nội đô TP.HCM và Hà Nội vẫn khan hiếm trong năm 2020.

"Hiện nay, có không ít dự án đang “đứng hình”, trong đó TP.HCM trên dưới 100 dự án, Hà Nội dù ít hơn, nhưng con số cũng phải hàng chục. Nếu chúng ta xử lý được để các dự án đó phát triển, có thể vẫn chủ đầu tư đó hoặc chủ đầu tư khác, thì bài toán nguồn cung sẽ được giải quyết", ông Thành nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, rất khó để dự đoán chính xác khi nào các chính sách về nguồn cung sẽ được nới lỏng. Tuy nhiên, có thể nhận thấy một xu hướng trên thị trường, đó là rất nhiều chủ đầu tư luôn sẵn sàng ra mắt dự án mới trong một khoảng thời gian ngắn ngay khi có được sự đồng ý về giấy phép của cơ quan quản lý. Chính vì vậy, thị trường có thể đặt kỳ vọng rằng, nguồn cung sẽ được cải thiện trong năm tới, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản nhà ở.