Thị trường bất động sản 2017, dự báo phân khúc vua

Căn hộ sẽ gặp khó vì tín dụng

Khác với năm trước, những ngày đầu năm 2017, cục diện thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự phân hóa. Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản từ các sàn giao dịch, xu hướng thăm dò của khách hàng trong những ngày đầu năm tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà phố, trong khi thị trường căn hộ ít được quan tâm hơn.

Theo phân tích của giới chuyên môn, đây là một trong những cơ sở để dự báo, trong năm nay, phân khúc thị trường căn hộ sẽ gặp nhiều thách thức.

Theo chuyên gia tài chính, bất động sản Đinh Thế Hiển, một trong những thách thức của thị trường bất động sản 2017 là câu chuyện về tín dụng. Năm 2017, dự báo lãi suất ngân hàng sẽ đi ngang hoặc tiếp tục tăng lên chứ khó có khả năng giảm xuống.

Điều này dễ nhận thấy khi Thông tư 06/2016/TT-NHNN, thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN với việc nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60% xuống còn 50%, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%.

Vì vậy, vấn đề đặt ra là nhu cầu vẫn còn, nhưng dòng tiền vào thị trường lại đang bị siết dần, dẫn đến lãi suất khó có khả năng giảm xuống, thậm chí có nguy cơ tăng lên.

“Nguồn vốn tín dụng luôn được xem là có vai trò quyết định với sự phát triển thị trường bất động sản, với ước tính cơ cấu chiếm 70 - 80% nguồn vốn cho thị trường. Năm 2017, nguồn vốn này có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 - 2016 do khó khăn về nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017”, ông Hiển nhận định.

Một thách thức khác với thị trường căn hộ là dự báo nguồn cung trong năm nay tiếp tục tăng cao. Theo thống kê của CBRE, năm 2017, TP.HCM sẽ có khoảng 43.861 căn dự kiến sẽ được mở bán. Trong đó, khoảng 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân.

Ông Hiển nhận định, trong giai đoạn 2014 - 2016, thị trường căn hộ đã tăng quá nhanh so với nền kinh tế, sự tham gia mạnh của các nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng rất lớn. Do vậy, năm 2017, khả năng sẽ có không ít khách hàng có nhu cầu thoát hàng khi nhiều dự án bàn giao nhà.

Các công ty bất động sản cũng sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh giá để trả nợ. Trong khi đó, tín dụng bất động sản sẽ giảm do khó khăn về nguồn vốn trung, dài hạn; nhà ở phân khúc giá thấp thiếu vốn ưu đãi hỗ trợ…

“Tuy nhiên, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác khi tiền gửi ngân hàng thiếu hấp dẫn về tích sản, vàng có xu thế giảm, tỷ giá khó tăng hơn 5%, chứng khoán còn nhiều rủi ro, khó thu hút người mới. Do đó, bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển”, ông Hiển nhận định.

Còn theo phân tích của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, xét ở góc độ cung cầu, nguồn cung hiện tại vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở rất lớn hiện nay. Tuy nhiên, khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và có yêu cầu cao hơn, nhu cầu của người mua nhà không chỉ tìm kiếm một căn nhà cho có, mà đòi hỏi phải là một nơi để sống với sự đáp ứng của các tiện ích.

Ngoài ra, khả năng bàn giao đúng thời điểm cũng là yêu cầu mặc định trong quyết định mua nhà của khách hàng. Do vậy, các dự án căn hộ đáp ứng được các tiêu chí trên sẽ vẫn thu hút được khách hàng, trong khi các dự án ngược lại sẽ gặp khó khăn.

Đất nền, nhà phố sẽ “lên ngôi”

Trong khi thị trường căn hộ, theo dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn, thì ngược lại, với phân khúc thị trường đất nền, nhà phố, hầu hết nhận định của giới chuyên môn đều đánh giá, đây sẽ là phân khúc tiếp tục “lên ngôi” trong năm 2017.

Theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Long Điền (LDG), câu chuyện nóng lên của đất nền, nhà phố thời gian qua là hết sức bình thường, bởi điều này xuất phát từ quy luật cung cầu.

Có lẽ nhận diện được tiềm năng cơ hội này, theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc đã âm thầm chuyển hướng sang đầu tư vào phân khúc này và nhận được thành công khá lớn.

Đơn cử, một công ty đầu tư môi giới bất động sản có trụ sở quận Bình Thạnh, TP.HCM đã bán nhiều dự án căn hộ trong suốt năm 2015 và nửa đầu năm 2016, nhưng từ quý II/2016 trở đi, đã bắt đầu lấn sang phân khúc nhà gắn liền với đất.

Phân khúc doanh nghiệp này là đầu tư vào một dự án đất nền sổ đỏ giá 750-800 triệu đồng/nền 50 m2 gần trục đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9. Ngay dự án đầu tay, doanh nghiệp này đã thắng lớn, vì sản phẩm vừa tung ra thị trường đã được mua sạch.

Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, hiện có đến hàng chục doanh nghiệp quy mô nhỏ đang nhảy vào đầu tư phân khúc đất nền nhà phố. Không chỉ vậy, cơn sốt đất nền, nhà phố còn lan sang các khu vực lân cận của TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Là doanh nghiệp chuyên phân phối căn hộ tại TP.HCM, cách đây 3 tháng, Công ty Bất động sản Eximrs chuyển hướng về Đồng Nai, nhận phân phối độc quyền Dự án Khu đô thị Long Hưng (TP.Biên Hòa, Đồng Nai). Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs, trong 3 tháng chính thức chào bán, Eximrs đã bán ra thị trường gần 1.000 sản phẩm đất nền dự án này.

Tại thị trường Long An, Công ty cổ phần Địa ốc Cát Tường Đức Hòa cho biết, chỉ riêng trong năm 2016, doanh nghiệp này đã bán ra thị trường 1.200 sản phẩm đất nền, giá dưới 400 triệu đồng/nền và nhà phố xây sẵn giá dưới 800 triệu đồng/nền.

Không chỉ các doanh nghiệp nhỏ, theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện các “ông lớn” bất động sản tại TP.HCM cũng đang có kế hoạch chuyển hướng đầu tư vào phân khúc đất nền, nhà phố.

Chẳng hạn, theo kế hoạch, năm 2017, Him Lam sẽ công bố thị trường 1.000 sản phẩm nhà phố có mức giá từ 5 tỷ đồng/sản phẩm. Trong khi Tập đoàn Hưng Thịnh cũng chia sẽ, năm 2017, sẽ “trình làng” 2 dự án tại khu Đông. Hay như Novaland cho biết, chiến lược sắp tới cũng sẽ tập trung đầu tư vào phân khúc nhà phố…

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, có nhiều nguyên nhân để lý giải việc gia tăng mạnh của phân khúc đất nền, nhà phố, trong đó có 3 yếu tố chính. Thứ nhất là thị hiếu của người tiêu dùng. Quan niệm truyền thống từ xưa đến nay, đất nền vẫn được nhà đầu tư và người mua nhà ưa chuộng, do linh hoạt trong việc xây dựng.

Mặt khác, đầu tư vào đất nền dễ sinh lợi hơn so với đầu tư vào căn hộ, vì giá trị gia tăng của đất nền, nhà phố thường cao hơn so với căn hộ. Hơn nữa, tâm lý phần lớn của người Việt cũng vẫn thích ở nhà riêng, đó là cơ hội của thị trường đất nền.

Thứ hai là sự khan hiếm của nguồn cung. Thực tế này ai cũng có thể thấy được, dân số tại TP.HCM hiện đã xấp xỉ 13 triệu dân, đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở đang ngày càng gia tăng, đặc biệt là với giới trẻ, trong khi đó quỹ đất ngày càng eo hẹp.

Thứ ba là quan niệm trong đầu tư. Giá trị gia tăng trong đầu tư vào đất nền nhà phố luôn khá cao và khá an toàn, điều này đã được minh chứng qua thời gian, với những người đầu tư vào đất nền, nhà phố, có thể có những rủi ro về tính thanh khoản do thị trường trong từng giai đoạn.

Vẫn theo ông Phúc, ngoài các yếu tố trên, còn có một yếu tố chung định lượng giá trị của thị trường, là chỉ những dự án nào đáp ứng được các yếu tố về vị trí, có sự kết nối về các dịch vụ hạ tầng mới bán được hàng, còn các dự án ở xa, thiếu vắng các dịch vụ vẫn khó bán.